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【明報專訊】紀惠集團行政總裁湯文亮獲報章邀請，在世界盃賽事期間撰寫足球文章，並將之與地產分析融合一起，有朋友來電問筆者是否也可以寫一些相類似文章，「應節」一番？筆者自知足球知識貧乏，自然婉拒，但靈機一觸，想起在股市有一個極具分量的技術分析工具——「估波指標」（Coppock Indicator），頗為有趣，覺得也可一定程度應用於樓市，不妨和讀者分享一下。
所謂估波指標，自然不是用來「估波」或賭波，而是以其創作人的名字Edwin Coppock音譯而來。Edwin Coppock乃是美國經濟學家及德州研究機構Trendex Research的創辦人，據說當年接受教會委託，研究如何發掘買入股票作長線投資的時機。
Coppock認為，最好是在熊市尾段入市，並想到投資者在熊市中的感覺，與親友不幸離世有七八分相似，要有一段較長時間的「哀悼期」來平復心情，才會重新入市，因此他便諮詢教會主教，問當有親友離世，一般人要多久才能平復哀傷，獲教主回覆是11至14個月之間，之後他便將這些「參數」來創作其「估波指標」，竟然準確率極高，並因此獲頒技術分析終生成就獎。
消化利淡消息 需11至14個月
由於篇幅關係，這裏不詳情「估波指標」的計算公式，但翻查紀錄，它確能準確在多次熊市及金融海嘯後為股市成功「摸底」。而估波指標有一個較有趣的特式，它只提供買入信號而不會發出沽貨信號，以及只適合作長線和整體大市的預測，不合短炒、沽空或個股的預測。
筆者覺得，估波指標頗合那些只希望買入後長揸的投資者，這也與不少人買樓的性格配合。筆者認為，估波指標的精粹，不在其計算公式，而在其切合人性對重大負面消息的消化過程，大概需時11至14個月。
筆者觀察到，1997年亞洲金融風暴以後，樓價下跌約14個月後，便出現了一個明顯的小陽春，之後樓價和成交反彈了一段時候，才再下破前低位而重展跌浪。可以這樣說，某個不利的重大消息，對股市或樓市所造成的心理衝擊，約11至14個月便完成消化，這時便有可能出現反彈小陽春，甚至真正見底，但如再有新的不利消息出現而股價或樓價再破底，新一輪跌市又會再出現。
樓市「莊家」 相對審慎
去年初香港政府推出雙倍印花稅（DSD）加辣招及美國開始出現退市預期，中原和美聯樓價指數，都大概在去年首季末段見頂回落，若以估波指標的11至14個月「消化期」計算，樓價便應在今年5至6月間反彈或見底（筆者4月底時與朋友之間閒談，也說樓市5至6月或會反彈），適逢政府修訂並放寬DSD換樓退稅期限，刺激了多個月來累積的購買力，樓價和交投便見回升。至於這一輪升勢能否延續，便要看釋放出來的購買力被消化後，會否再有新的利淡消息出籠，倘若真的有新的利淡消息而樓價跌破最近的底部，那便要極其小心。
筆者先前說過不熟識足球賽事，但最近聽到基金經理黃國英在電台節目論賭波與投資股票，覺得十分有趣。黃國英說，買馬和買股，其實較賭波容易，因買馬的賠率和股票的潛在回報，基本上是由所有參與者的落注所決定，所以買馬落注，或用錢買股，可以靠打敗「群眾」來取勝，而群眾往往是不理性，有本事的投資者，便能獲得高額回報。
賭波則不然，賠率主要由莊家根據其經驗、知識和可能有的內幕消息，以及「抽水」而訂出，若投注者要贏錢，便要打贏專業的莊家而非盲目的群眾，難度自然大增。
觀乎近期樓市，二手市場是散戶業主與散戶買家之間的角力，出現了搶買搶租情况，但一手市場，發展商投地仍相對保守，樓盤熱賣也不見明顯加價，發展商去貨套現意欲強烈。如將發展商視作樓市莊家，看到二手和一手樓市迥異的反應，大家會否有另一種角度的解讀？
內地經濟放緩，而近月內地樓市也交投大幅萎縮兼多個城市樓價下跌，終令政府推出「定向降準」，變相放寬銀根，市場期待可產生刺激經濟和樓市的作用。我們經常說內地是政策市：「一放就亂、一亂就收、一收就死、一死就叫、一叫就放、一放就亂」；每當市場下跌，政府便會放水放錢，然後市場轉活，活不多久又亂，政府又要推出管制，重新打死市場，然後又要放水放錢……
內地放水效用愈來愈弱
其實，就算政府能不斷放水，是否經濟和樓市便一定死不了？短期而言，放水總有一定效果，只是效果愈來愈弱，根據世界銀行最新的《中國經濟簡報》，中國透過增加信貸得出的經濟邊際增長，愈來愈小（圖1），而投入相同單位資本得出的邊際產出，也愈來愈不濟（圖2），則內地藉放水而希望可以刺激經濟和托起樓市，相信也最終會出現「藥石無靈」的一天。
或許，這解釋了或何一些內房如碧桂園（2007）、富力地產（2777）和雅居樂（3383）等，已開始往外國發展，馬來西亞是其中一個目標國家，有關公司在當地購入地皮金額以數十億甚至過百億元計。其實，一般內地人也漸多到外國買樓，根據搜房國際資料監控中心的調查，今年首季內地人往外國買樓最熱中的5個國家（不計香港），依次為美國、澳洲、加拿大、英國和馬來西亞（圖3），如大家相信內地購房資金的威力，便也值得研究大馬樓市的升值潛力。
筆者獲邀在明日下午三時出席銅鑼灣柏寧酒店27樓的一個投資講座，分析馬來西亞經濟前景與樓市的關係。有興趣讀者，可致電9696 0081查詢報名。
明報記者 陸振球
所謂估波指標，自然不是用來「估波」或賭波，而是以其創作人的名字Edwin Coppock音譯而來。Edwin Coppock乃是美國經濟學家及德州研究機構Trendex Research的創辦人，據說當年接受教會委託，研究如何發掘買入股票作長線投資的時機。
Coppock認為，最好是在熊市尾段入市，並想到投資者在熊市中的感覺，與親友不幸離世有七八分相似，要有一段較長時間的「哀悼期」來平復心情，才會重新入市，因此他便諮詢教會主教，問當有親友離世，一般人要多久才能平復哀傷，獲教主回覆是11至14個月之間，之後他便將這些「參數」來創作其「估波指標」，竟然準確率極高，並因此獲頒技術分析終生成就獎。
消化利淡消息 需11至14個月
由於篇幅關係，這裏不詳情「估波指標」的計算公式，但翻查紀錄，它確能準確在多次熊市及金融海嘯後為股市成功「摸底」。而估波指標有一個較有趣的特式，它只提供買入信號而不會發出沽貨信號，以及只適合作長線和整體大市的預測，不合短炒、沽空或個股的預測。
筆者覺得，估波指標頗合那些只希望買入後長揸的投資者，這也與不少人買樓的性格配合。筆者認為，估波指標的精粹，不在其計算公式，而在其切合人性對重大負面消息的消化過程，大概需時11至14個月。
筆者觀察到，1997年亞洲金融風暴以後，樓價下跌約14個月後，便出現了一個明顯的小陽春，之後樓價和成交反彈了一段時候，才再下破前低位而重展跌浪。可以這樣說，某個不利的重大消息，對股市或樓市所造成的心理衝擊，約11至14個月便完成消化，這時便有可能出現反彈小陽春，甚至真正見底，但如再有新的不利消息出現而股價或樓價再破底，新一輪跌市又會再出現。
樓市「莊家」 相對審慎
去年初香港政府推出雙倍印花稅（DSD）加辣招及美國開始出現退市預期，中原和美聯樓價指數，都大概在去年首季末段見頂回落，若以估波指標的11至14個月「消化期」計算，樓價便應在今年5至6月間反彈或見底（筆者4月底時與朋友之間閒談，也說樓市5至6月或會反彈），適逢政府修訂並放寬DSD換樓退稅期限，刺激了多個月來累積的購買力，樓價和交投便見回升。至於這一輪升勢能否延續，便要看釋放出來的購買力被消化後，會否再有新的利淡消息出籠，倘若真的有新的利淡消息而樓價跌破最近的底部，那便要極其小心。
筆者先前說過不熟識足球賽事，但最近聽到基金經理黃國英在電台節目論賭波與投資股票，覺得十分有趣。黃國英說，買馬和買股，其實較賭波容易，因買馬的賠率和股票的潛在回報，基本上是由所有參與者的落注所決定，所以買馬落注，或用錢買股，可以靠打敗「群眾」來取勝，而群眾往往是不理性，有本事的投資者，便能獲得高額回報。
賭波則不然，賠率主要由莊家根據其經驗、知識和可能有的內幕消息，以及「抽水」而訂出，若投注者要贏錢，便要打贏專業的莊家而非盲目的群眾，難度自然大增。
觀乎近期樓市，二手市場是散戶業主與散戶買家之間的角力，出現了搶買搶租情况，但一手市場，發展商投地仍相對保守，樓盤熱賣也不見明顯加價，發展商去貨套現意欲強烈。如將發展商視作樓市莊家，看到二手和一手樓市迥異的反應，大家會否有另一種角度的解讀？
內地經濟放緩，而近月內地樓市也交投大幅萎縮兼多個城市樓價下跌，終令政府推出「定向降準」，變相放寬銀根，市場期待可產生刺激經濟和樓市的作用。我們經常說內地是政策市：「一放就亂、一亂就收、一收就死、一死就叫、一叫就放、一放就亂」；每當市場下跌，政府便會放水放錢，然後市場轉活，活不多久又亂，政府又要推出管制，重新打死市場，然後又要放水放錢……
內地放水效用愈來愈弱
其實，就算政府能不斷放水，是否經濟和樓市便一定死不了？短期而言，放水總有一定效果，只是效果愈來愈弱，根據世界銀行最新的《中國經濟簡報》，中國透過增加信貸得出的經濟邊際增長，愈來愈小（圖1），而投入相同單位資本得出的邊際產出，也愈來愈不濟（圖2），則內地藉放水而希望可以刺激經濟和托起樓市，相信也最終會出現「藥石無靈」的一天。
或許，這解釋了或何一些內房如碧桂園（2007）、富力地產（2777）和雅居樂（3383）等，已開始往外國發展，馬來西亞是其中一個目標國家，有關公司在當地購入地皮金額以數十億甚至過百億元計。其實，一般內地人也漸多到外國買樓，根據搜房國際資料監控中心的調查，今年首季內地人往外國買樓最熱中的5個國家（不計香港），依次為美國、澳洲、加拿大、英國和馬來西亞（圖3），如大家相信內地購房資金的威力，便也值得研究大馬樓市的升值潛力。
筆者獲邀在明日下午三時出席銅鑼灣柏寧酒店27樓的一個投資講座，分析馬來西亞經濟前景與樓市的關係。有興趣讀者，可致電9696 0081查詢報名。
明報記者 陸振球
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