【明報專訊】政府於月前公布修訂若干樓市調控措施。根據新的修訂，市民由目前簽訂臨時買賣合約後6個月內，必須出售舊有物業，方能獲豁免繳交雙倍印花稅，改為簽訂正式買賣合約才計算。同時，換樓人士要在簽訂買賣協議兩年內提出退稅的期限同步放寬，讓買樓花的人士得到更多彈性。
二手市場內的臨時買賣合約與正式買賣合約之間所簽署的時間只有一兩個月時間差，新修訂對於二手市場交易影響不大。但對於一手市場，正式買賣合約通常會在項目完成後才簽署，因此，臨時買賣與正式買賣合約一般存在一至兩年時間差，換言之，政府此項修訂能將現時6個月內賣樓所能豁免的稅項延長至18至30個月，大幅增加一手樓樓花置業者的換樓彈性。
受政策放寬所帶動，一手市場交投轉旺，發展商亦迅速加推手上項目。在一片回暖聲中，市場更有揣測指政府會繼續放寬樓市調控措施。
發展商要沽貨，當然要營造有利氣氛。筆者不敢斷言政府會否繼續撤招，只想指出，量度樓市降溫的兩大指標——樓價與樓宇供應基本上自辣招生效起計，都沒有實質進展。根據差餉物業估價署的資料，自辣招於2012年第4季推行起計，屬於A、B、C類的中小型住宅樓價的升幅雖已大幅放緩，但仍有8%的升幅；至於D、E 類的豪宅價格則基本持平。整體樓價並沒如大眾所期待般下跌。
未來3年供應未大幅增加
至於另一左右辣招以至樓價的因素——樓宇供應則更為糟糕。附圖比較回歸以來，私人住宅每年的平均新屋動工及落成量。由於建屋需時，私人住宅的新屋動工一般領先落成量3年。因此，憑藉過去3年的新屋動工量，我們已大概能估計未來3年新屋落成量的變化。數據清楚顯示，本港私樓未來3年每年的平均落成量大概只得14,000個，不要跟當年八萬五相比，就連2004至2006年樓市未升溫前的完工數目都要比未來3年多。
公營房屋的情况亦好不了多少，附表總結自回歸以來，公屋與居屋的實際落成量及政府自己估計的未來落成量。就當政府的估計數字準確，未來3年公營房屋的總落成量每年亦只得平均18,000個單位，數字勉強能與2004至06年相比。但當時公屋輪候冊人數還不到10萬，相比現時超過20萬公屋輪候冊人數，雖然未來3年上樓情况會有所改善，但實際情况依然遠比當年為差。
觀乎樓價自辣招推出以來還有升幅，只是升勢放緩，而私樓供應於未來3年又未能大幅增加，以至公營房屋的供應仍然緊張，筆者實看不到政府有何理據去大幅放寬樓市調控措施。
至此，我們大抵看到梁班子於餘下任期內，對房屋政策所能改變的空間將非常有限。
膠着狀態或維持頗長時間
於上游拓地開墾方面，發展新界東北及大嶼山的計劃都還未落實，便遭到四方八面的圍攻，利益輸送、賣港、保育等指控不絕於耳。本來鄉紳於丁屋擁有的空置土地眾多，部分土地可幫助紓緩一時燃眉之急，可惜政府又無力與之討價還價。
中游賣地建房亦好不了多少，港鐵雖然坐擁大量私人物業發展權，但港鐵架構猶如獨立王國，多年來未有積極運用手上資源，負債率從10年前的40%逐年下跌至現時10%，盈利多年來裹足不前，既不能為股東增值，又未能積極配合建房，港鐵的價值何在？另一邊廂，房委會自賣了領匯後基本上每年均有盈餘，以房委會的龐大資產與現金，大幅加快投入公營房屋建設應不成問題，可惜多年來政府並未積極運用，造成公營房屋供不應求。
下游與發展商建築商周旋就更加頭痛，勾地表制度乃過時產物，它只能限制土地供應，令政府不能主動推地。於現時土地供不應求的情况下，勾地表制度只會是供地推地的絆腳石，可惜多年來又沒對此制度有所改動。與私人發展商的合作就更不用多說，發展商擁有逾億呎農地，建制內外實力雄厚已是既定事實，只要有合理明確的制度規範，利之所在，為何不可與發展商保持亦戰亦友的關係。再者，內地私人發展商經過多年來發展，實力已今非昔比，政府可曾動動腦筋，為本港物業發展注入多些競爭元素？
以上種種，從政策研究、規劃到具體執行，可說千頭萬緒。除了人才班子，亦需要管治體制的配合。因此，於政治制度、管治體制未能同步向前下，大家不必對房屋政策有過多幻想。事實已表明，梁班子於餘下任期內，對房屋政策所能作出的變動空間將非常有限。大家要有心理準備，供不應求、高樓價、低成交及辣招並存的膠着狀態，將可能維持一段頗長時間。
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作者是新力量網絡理事、天駿資產管理投資總監
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