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只有盲頭烏蠅 沒有日樓陷阱長青網文章

2014年06月17日
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Submitted by 長青人 on 2014年06月17日 06:35
2014年06月17日 06:35
新聞類別
財經
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【明報專訊】早前舊同學短訊,通知某周刊的封面標題是關於日本樓市,又看見我的言論,文章標題「踢爆日本樓陷阱」。老實說,2010年花少少錢買下北海道的學生公寓收租和農場,目標只是一家經常到日本玩,希望有一點日圓收入,對冲匯率,又當分散投資。萬萬想不到傳媒對這次的投資經驗有濃厚興趣,多次大篇幅報道,甚至因此成為封面人物,實在始料不及。


低息借日圓 對冲「賺價蝕匯」

首先我想回應一下,在有選擇的情况下,投資市場沒有所謂陷阱。投資日本樓當然有風險,但稱為陷阱則有點不妥。除了強迫金是政府搵槍逼人投資外,其他自願的項目,投資者有絕對責任清楚了解風險和自己能承受風險的程度。如以為日本樓市像香港般流動性強,最後急於放售要大幅劈價輸錢離場,這是自己對當地樓市了解不足,只可以怪自己傻,不可以說是人家設陷阱害人。


關於日本樓價升匯率跌「賺價蝕匯」的問題,我早已料到日圓有機會大跌,因此當年以利息一厘借入日圓購入房產,4年來平均每年淨回報超過一分,即已回本四成,而且收入是日圓,還款也是日圓,他日物業放售後資金回籠也是日圓,沒有賺價蝕匯的問題。當然,我不認為近來投資日本樓市的港人都有辦法作出上述融資安排。因此,在日圓肯定持續貶值的情况下,沒辦法的人應考慮清楚——投資日本是否他那杯茶。


入市前要了解自己能力

至於日本樓市是否真正見底回升,投資者能否大賺特賺,我有一個實例分享:一位香港朋友2000年開始大規模一幢幢的買入日本房產,以時機計讀者可能以為他已經破產。事實剛好相反,他旗下的基金目前已累積超過160幢物業。我在日本跟他吃過飯,見過他的日本人團隊,解釋如何解決收租的難關,例如中介食價、維修、融資、稅務等問題。朋友每月都要到日本和團隊開會,瞓身管理他的「利差交易」投資,不,根本就是一壇實實在在的物業管理生意。那些拿幾十萬港紙到日本炒樓想翻幾番的朋友,自問有人家的專業知識和投入嗎?


雜誌說我對日本樓市說不,我絕不認同。我對自己的財力、能否像朋友瞓身管理物業非常理解。我會視投資日本物業像十年前投資離島物業一樣,是一項生活消閒的另類投資,擁有海外農莊,退休時可以和太太在世界各地悠閒生活,僅此而已。如果能夠賺錢則是bonus,畢竟日本土地屬永久地權,不會像鈔票成為廢紙(當然如果中日開戰香港居民物業會否被充公的風險,亦已考慮其中)。我目前仍物色富良野一帶自己農場附近的別墅,在港提供日本物業中介服務的朋友見文不妨介紹!


獨立股評人

獅子山學會行政總監

[王弼 獅觀點]

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