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【明報專訊】早前舊同學短訊，通知某周刊的封面標題是關於日本樓市，又看見我的言論，文章標題「踢爆日本樓陷阱」。老實說，2010年花少少錢買下北海道的學生公寓收租和農場，目標只是一家經常到日本玩，希望有一點日圓收入，對冲匯率，又當分散投資。萬萬想不到傳媒對這次的投資經驗有濃厚興趣，多次大篇幅報道，甚至因此成為封面人物，實在始料不及。
低息借日圓 對冲「賺價蝕匯」
首先我想回應一下，在有選擇的情况下，投資市場沒有所謂陷阱。投資日本樓當然有風險，但稱為陷阱則有點不妥。除了強迫金是政府搵槍逼人投資外，其他自願的項目，投資者有絕對責任清楚了解風險和自己能承受風險的程度。如以為日本樓市像香港般流動性強，最後急於放售要大幅劈價輸錢離場，這是自己對當地樓市了解不足，只可以怪自己傻，不可以說是人家設陷阱害人。
關於日本樓價升匯率跌「賺價蝕匯」的問題，我早已料到日圓有機會大跌，因此當年以利息一厘借入日圓購入房產，4年來平均每年淨回報超過一分，即已回本四成，而且收入是日圓，還款也是日圓，他日物業放售後資金回籠也是日圓，沒有賺價蝕匯的問題。當然，我不認為近來投資日本樓市的港人都有辦法作出上述融資安排。因此，在日圓肯定持續貶值的情况下，沒辦法的人應考慮清楚——投資日本是否他那杯茶。
入市前要了解自己能力
至於日本樓市是否真正見底回升，投資者能否大賺特賺，我有一個實例分享：一位香港朋友2000年開始大規模一幢幢的買入日本房產，以時機計讀者可能以為他已經破產。事實剛好相反，他旗下的基金目前已累積超過160幢物業。我在日本跟他吃過飯，見過他的日本人團隊，解釋如何解決收租的難關，例如中介食價、維修、融資、稅務等問題。朋友每月都要到日本和團隊開會，瞓身管理他的「利差交易」投資，不，根本就是一壇實實在在的物業管理生意。那些拿幾十萬港紙到日本炒樓想翻幾番的朋友，自問有人家的專業知識和投入嗎？
雜誌說我對日本樓市說不，我絕不認同。我對自己的財力、能否像朋友瞓身管理物業非常理解。我會視投資日本物業像十年前投資離島物業一樣，是一項生活消閒的另類投資，擁有海外農莊，退休時可以和太太在世界各地悠閒生活，僅此而已。如果能夠賺錢則是bonus，畢竟日本土地屬永久地權，不會像鈔票成為廢紙（當然如果中日開戰香港居民物業會否被充公的風險，亦已考慮其中）。我目前仍物色富良野一帶自己農場附近的別墅，在港提供日本物業中介服務的朋友見文不妨介紹！
獨立股評人
獅子山學會行政總監
[王弼 獅觀點]
低息借日圓 對冲「賺價蝕匯」
首先我想回應一下，在有選擇的情况下，投資市場沒有所謂陷阱。投資日本樓當然有風險，但稱為陷阱則有點不妥。除了強迫金是政府搵槍逼人投資外，其他自願的項目，投資者有絕對責任清楚了解風險和自己能承受風險的程度。如以為日本樓市像香港般流動性強，最後急於放售要大幅劈價輸錢離場，這是自己對當地樓市了解不足，只可以怪自己傻，不可以說是人家設陷阱害人。
關於日本樓價升匯率跌「賺價蝕匯」的問題，我早已料到日圓有機會大跌，因此當年以利息一厘借入日圓購入房產，4年來平均每年淨回報超過一分，即已回本四成，而且收入是日圓，還款也是日圓，他日物業放售後資金回籠也是日圓，沒有賺價蝕匯的問題。當然，我不認為近來投資日本樓市的港人都有辦法作出上述融資安排。因此，在日圓肯定持續貶值的情况下，沒辦法的人應考慮清楚——投資日本是否他那杯茶。
入市前要了解自己能力
至於日本樓市是否真正見底回升，投資者能否大賺特賺，我有一個實例分享：一位香港朋友2000年開始大規模一幢幢的買入日本房產，以時機計讀者可能以為他已經破產。事實剛好相反，他旗下的基金目前已累積超過160幢物業。我在日本跟他吃過飯，見過他的日本人團隊，解釋如何解決收租的難關，例如中介食價、維修、融資、稅務等問題。朋友每月都要到日本和團隊開會，瞓身管理他的「利差交易」投資，不，根本就是一壇實實在在的物業管理生意。那些拿幾十萬港紙到日本炒樓想翻幾番的朋友，自問有人家的專業知識和投入嗎？
雜誌說我對日本樓市說不，我絕不認同。我對自己的財力、能否像朋友瞓身管理物業非常理解。我會視投資日本物業像十年前投資離島物業一樣，是一項生活消閒的另類投資，擁有海外農莊，退休時可以和太太在世界各地悠閒生活，僅此而已。如果能夠賺錢則是bonus，畢竟日本土地屬永久地權，不會像鈔票成為廢紙（當然如果中日開戰香港居民物業會否被充公的風險，亦已考慮其中）。我目前仍物色富良野一帶自己農場附近的別墅，在港提供日本物業中介服務的朋友見文不妨介紹！
獨立股評人
獅子山學會行政總監
[王弼 獅觀點]
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