逸瓏灣I開價 實呎貼近成本

【明報專訊】在市場充斥負面因素，加上同區早前有地皮流標，及以超低價售出後，信置（0083）牽頭發展的大埔白石角逸瓏灣I昨日以平絕白石角豪宅價格開售。項目昨公布首批110個單位價單，扣除優惠後平均實呎約11,540元，較毗鄰海鑽低約25%，有業內人士估計，項目當年每方呎地價7284元，計及各項費用，相信每方呎發展成本約1.1萬至1.2萬元，意味今次開價非常貼近成本價。


昨日公布售價的逸瓏灣I，首推110伙，主要為高座三、四房單位，分別佔62伙及34伙，另低座則有12個兩房單位，以及兩個一房複式戶，平均實呎14,291元，整批單位市值16.6億元。發展商提供的一籃子優惠，最高相當於樓價19.25%，包括樓價5%即供（180天成交）優惠、3%信和之友會員優惠、7.5%買家印花稅優惠及3.75%從價印花稅優惠，扣除上述優惠後，平均實呎降至11,540元。發展商亦為買家提供首兩年樓價兩成二按免息免供，其後按息又P減1厘（P為5厘）。


平均實呎1.15萬 平海鑽25％

現時天賦海灣一、二期二手實呎介乎1.15至2.3萬元不等，而三期海鑽，迄今已售136伙，平均實呎約1.55萬元水平，換言之，現時逸瓏灣I呎價較海鑽低約25%。而信置營業部聯席董事田兆源亦形容，今次售價為「超級開心價」。


事實上，信置等於2009年以52.5億元購入項目所在的白石角D2地盤，每方呎樓面地價高達7284元，比上月由鷹君投得的白石角科研路每方呎樓面價3300元足足貴1.2倍，計及建築費、利息開支及發水樓面後，業內人士粗略估算，項目每方呎樓面成本約1.1萬至1.2萬元，換言之，今次信置僅以成本價開盤。


不過，信置多年本建立的白石角王國（即天賦海灣1至3期），已為該集團帶來龐大利潤。


而田兆源亦明言，項目往後會有很大加價空間，相信以整個樓盤計，仍會有一定利潤。


代理料衝擊新界二手

就價單所見，今批單位入場戶為低座9座1樓B室，實用637方呎，兩房間隔，望人工河景及高座樓景，定價764.3萬元，折實價617.2萬元，實呎9689元；而呎價最平則為高座20座1樓C室，實用904方呎，三房望人工河景及低座樓景，定價971萬元，折實價784萬元，實呎8673元。


另外，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，逸瓏灣I貼近甚至低於同區部分二手價開售，相信新界東二手，尤其三房以上換樓客源將被凍結，而項目開價將對二手市場帶來衝擊，令開始心雄的二手業主冷卻下來， 相信二手業主若望於短期內沽出單位，需將叫價下調5至10%才可望獲承接。


明報記者 林尚民