內地樓市 風險在資金鏈孆憛G江宗仁

【明報專訊】恒指昨日跌139點，收報23,151點，成交金額481億元。市傳下周重啟A股IPO，上證指受壓，港股亦回吐但幅度溫和。5月起的一連串微刺激行動，配合官方及匯豐PMI回暖，港股能隨外圍回升，但A股卻毫不領情，感覺就像一個困局，看不到絲毫希望，只能被動等待曙光或大突破的來臨。中國的問題始終是樓市，大量資金沉澱在這個領域，5月份又未看到有起色，住建部昨日竟然指樓市總體供應依然不足，部分城市房價上行壓力依然存在，如此鷹派的言論更是令人心寒。然而國指表現相當硬淨，其中內銀更穩步進入超買區，升勢仍可。


住建部鷹派言論 令人心寒

內地樓市5月並未有起色，與去年同期銷售情况相比全跌，截至6月1日止的一星期，一、二及三線代表城市分別跌26%、12%和38%，但一、二線城市銷售按周計則有所反彈，升15%和8%，三線則續跌26%，反映三線或以下城市的泡沫已爆破，不會有何起色，這亦解釋了為何人行威迫之下，各大行依然拒絕向三線或以下城市提供按揭貸款。至於一、二線尚有需求，只是準購房人士觀望，又或只是購買力不足，降價仍有促銷的可能。


內地樓市銷售急降已兩個月有多，或許積壓需求能刺激短期銷售，但重點卻是資金鏈風險。與2011年史上最緊的調控相比，當前亦陸續有「老闆走路」的趨勢，最新一個就是柳州首富廖榮納，市傳其正菱集團欠債已達100億元。集團原本以汽車、建材等製造業為主業，近年卻大舉進軍房地產，去年狀况急轉直下，近日終於出事，廖氏家族已失去聯絡。


上市房企淨負債率近八成

或許住建部指樓市只屬正常調整是正確的看法，但除了供求，企業的負債水平同樣重要。《2014中國房地產上市公司測評研究報告》指出，上市房企2013年淨負債率接近80%，較2012年上升17個百分點。按正常推斷，去年行業大加槓桿，主要是用於投地。如無意外，資產價值已下降，故實際負債率應較去年底更高，一、二線城市按周略為回暖就變得意義不大，這也從A股和本港上市房企的股價表現出來。A股4月底才即市插穿2000點，當全球股市5月轉強，但上證指昨日又跟「鑽石底」僅一步之遙了。


根據長江商學院教授劉勁推算，中國房地產庫存的總價值或高達200萬億元，相當於中國GDP的4倍。筆者不知這個數字有多準確，但天量資金沉澱在房地產身上則毫無疑問。中央近月積極刺激，但堅持對房地產不壓也不救，但200萬億元的資產市場活不起，要從其他環節入手盤活經濟就事倍功半。因此，資金主要是炒債，國債、城投債，最近就追捧資產管理公司債券，信達（1359）5月7日發行的10年債至今升幅已接近4%。在股市中，主要買非中資股和內銀股，後者主要是博救市帶來估值修復。至於憧憬經濟復蘇？暫時未聽聞有這個「概念」。


內銀全數超買 工行上望5.5元

走勢上，大型內銀已全數進入超買區，最強勢的工行（1398）高位連續兩日「槌頭」，筆者也開始擔心是炒完的先兆。但通常除息前表現不差，而暫時升勢亦很對辦，有貨可持有，博其升至突破倒轉頭肩頂後的量度升幅，工行可上望5.5元，最受惠定向降準的農行（1288）可見3.9至4元。


[江宗仁 還看今朝]