市場避險 房託回報佳

【明報專訊】在現時的投資環境，投資者由去年的「狂熱」轉趨「穩中求勝」，可為投資者帶來穩定收益的房地產信託基金（REITs）近期亦大放異彩，根據美國房地產投資信托協會（NAREIT）指數及亞太房地產協會（APREA）指數，兩者年初至今回報分別約15%及11%。瑞信報告亦看好美國的抵押權型的房地產信託基金（Mortgage REITs, MREIT），預期回報收益率可達11%。


聯儲局於4月份議息後重申維持低息環境，加上股市表現平平，兼轉趨不明朗，資金紛紛避險為先，美國10年期債息再度下跌，一度低於2.5厘。


安泓投資總經理楊書健表示，房託近期表現造好，除了受市場避險情緒影響，對高息而安全的產品分外渴求外，更重要的原因是受全球經濟環境轉好所帶動，「因為經濟向好，零售及物業市道自然受惠，以租務收入為主的房託，擁有零售物業，例如大型商場等，以及寫字樓等，議價能力增加，有條件加租」。


「抵抗力」勝高息產品

不過，瑞信報告指出，有利房託、尤其是MREIT的利好因素，將於未來12個月轉弱，主要原因要未來息口將會趨升。楊書健認同，息口上升不利於所有資產類別，尤其是入息穩定的高息股及定息產品，在加息潮下，股價很自然受壓。但他認為，房託的「抵抗力」比定息或高息產品為佳，因為在相關規定下，房託必須把絕大部分的可分派盈餘用作派息。以香港的房託為例，每年必須將不低於90％的淨利潤以紅利形式分配給信托單位持有人，所以經濟表現良好、利率上揚，與此同時，房地產的租金自然水漲船高，單位持有人亦可分享成果。


當然，個別房產市場走勢未必與板塊同步，可以是因股價過高，或是市場存在不利因素，楊續稱，就如現時的新加坡及香港的房託表現，在亞太區比不上日本及澳洲的，他指「新加坡樓市在2009年登上高峰後，近年逐步回落，正值調整期」。


港星表現不及日本澳洲

至於本港，一則因樓市「雙辣招」打擊市道及信心，二則是零售數據轉差，根據政府統計處最新公布的4月份零售業銷售臨時統計數字顯示，零售業總銷貨價值臨時估計為388億元，其中來自珠寶首飾、鐘表及名貴禮物類別的銷售價值大跌近四成。


宜分散投資地區 避周期風險

故他認為，「投資單一地區的房託有周期性風險，建議要分散市場來投資，可以考慮以基金形式涉足不同的地區及市場，從而產生可觀的股息增長和穩定的股息收益率」。


楊書健提醒，市場上部分房地產基金並非純房託的投資，部會會投資地產股或相關資產，因地產股沒有房託派息比率規定，所以股息或會較房託為低，而達不到預期收益。


明報記者

[余美玉 理財專題]