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【明報專訊】2011年2月，政府宣布新的市區重建策略，市建局將採用「以人為先，地區為本，與民共議」的工作方針，推行新的市區更新。
截至2012/13財政年度完結，市建局以直接或通過與香港房屋協會合作，開始了48個重建項目及3個保育暨活化項目，並着手實施前土發公司已開展的10個重建項目。這些項目不僅有助改善約3.5萬人的居住條件，並且釋放了21.8公畝已發展用地。這些用地均具重建發展潛力，可提供大約119.3萬平方米居住用總面積。在新策略下，市區重建策略有一項新建議，即自行推出開展重建項目，推行由業主提出的「需求主導重建項目」。這是新重建策略的亮點，在過去幾年，一共有8個項目已進行。新的重建策略已實施了大概3年時間，現在已是適當時候檢視市建局的新重建策略是否能夠達到原本目標，能否為市區重建及更新帶來長遠實際改革。
重建更新進度大大落後
第一次提出市區重建策略是在2001年，打算在20年內重建超過2000幢樓宇。當時市區老化狀况嚴重，總共有9000幢樓宇樓齡超過30年，估計到2011年，將近14000幢老化樓宇。樓宇老化情况愈來愈嚴重，情况並沒有因為市區重建策略而有所減少。在2009年，市建局前主席張震遠先生曾撰文，指出當時4萬多幢私人樓宇當中，有3600幢是嚴重失修，這些嚴重失修的樓宇每10年會增加一倍。而且，根據他們的調查，總共有超過11萬人居住在完全不適宜人居住的地方。所以在這種歷史背景和2011新市區重建策略的基礎下，市民對新的策略抱有很大的期望，希望能徹底解決市區樓宇老化和市區重建的長遠問題。
根據以上的資料，市區重建局在過去10多年的工作雖然有一定成績，但從整個市區樓宇老化的速度來看，相比市建局每年進行計劃重建或更新的項目，明顯大大落後。這個情况不是在今天出現，當在市建局成立初期，立法會議員和公眾已經指出以現時市建局重建及更新的速度，即使再過20年、30年，甚至到本世紀末，都不能徹底解決市區重建所面對問題。
現在市區重建面對的第一個問題，就是現有土地在重建後可發展的潛質逐漸減少，二三十年前無論是土發公司或市建局所收購的樓宇，它們一般的地積比率仍有大幅增長可言。意思指所收購的樓宇可能只有3、4層樓高，重建後可見15、16層、甚至20層。所以中間的賺取額外樓面面積得以資助整個重建項目。現時，市建局所收購的樓宇，大部分的地積比率已接近完全使用，重建後可發展的額外空間不多。所以每個計劃所面對的邊際利潤，俗語來說，「肥肉的重建項目已差不多完全沒有」。
我們再看看以往20多年來有很多市建局重建項目都相對大型，例如荃灣萬景峰和現正進行的觀塘項目，在未來5至10年，這些大型項目差不多會絕迹，所能夠收購的地盤樓宇，都是一幅幅細土地，發展潛質欠奉，而且邊際利潤愈來愈少，令收購及重建之中所面對一個重大的經濟問題。
第二個問題，當然就是整個市建局的財政能否加速整個市區重建策略和速度。表面上市建局有頗穩健財政狀况，現時有約260億元營運成本。對於一個機構來說，260億是一個非常龐大的財政基礎；但對一個要開拓眾多市區發展項目的發展商來說，這筆錢並不太充裕。尤其當面對樓市和土地價格在未來5至10年有大幅波動的情况下，只得260億元營運成本會令市建局收購土地和重建數量，將面對很大風險。簡單例子，若市建局積極收購現時高地價土地，在重建6至7年後，樓宇價格是否能維持現在水平，沒有人能預測，若有大幅樓價下跌，這260億元可能會不敷應用。
第三個問題，就是現時很多市區舊樓宇、大小發展商及大小地產艇仔公司已收購了部分、甚至超過20%業權，他們已掌握了社區重建的決定性步驟。他們更有條件去提高或要求市建局提高收購價，令市建局在收購工作上成本大增。當然，政府可考慮讓這些發展商自行收購更多單位，然後由他們去進行私人主導的重建工作。但過去幾十年，由發展商主導的市區重建發展計劃很多時都連繫上一些非常不合理，甚至涉及黑社會收購工作，令到市區重建在私人發展商名下項目很多時面對極大社會不公義問題。
第四，當然是每個重建項目在收購樓宇時所面對種種不同類型問題，尤其是地舖收購和怎樣面對居民要求更高賠償，及住戶搬遷問題等等，令每個收購、重建項目都舉步為艱。有些經濟學家會認為由政府或政府法定機構進行市區重建根本是吃力不討好，應該透過市場力量去進行這個工作，讓市場去解決所有這些問題。這個講法在香港實踐上是未能成功，尤其見到發展商以利潤為首要考慮，對社區更新或透過重建機會發展一個更合適居住的地方沒有重視。
市區重建不單是一個經濟問題，亦是一個對整個市區安全、防止市區局部走向貧民窟及製造更多不宜人居住的劏房的問題，政府有需要高度介入去解決上述情况。所以從這點，你可以說由市建局進行的市區重建，是有一個公眾利益的考慮，所以就算政府及市建局從帳面上是有一定的資助，他們都可以從更新社區安全及整個社區發展方面得到另一方面的公眾利益賺取以得到補償，所以，最近市建局透露8個「主動需求項目」 有30億可能赤字，並不是整個市區重建問題核心。
未來，市建局需加強其角色，市建局有5至10年的業務計劃和目標。但要記住，達到這些5至10年的業務計劃和目標不等於市區重建問題可以逐步解決，亦不等於可以制止社區破落。市建局應該訂立一個比現時更有前瞻性和更衝勁的策略，要大幅增加重建及更新的指標，訂立一個更有魄力和指標性的目標。例如要在20年內將市區舊有樓宇，透過重建及更新，減少一半，令到整個市區更新的面貌重新出現。
特區政府須大力支持
當然要達成這個目標必須獲得特區政府大力支持，現時財政司長掌握着整個市建局重建的財政來源，在現時財政狀况充裕之下，政府應加大對市建局的財政支援。司長應與市建局簽訂一份新的財政及業務協議，容許市建局在新的計劃下得到特區政府更大的財政支援。我相信，只要特區政府在未來20年的計劃作出合理的財政支援，市建局的重建速度是可以加快。
第二個改變，就是現時在市區重建中，市建局其實並無享有比一般發展商有更大和更優厚的條件。我建議政府應考慮在市區網絡更新的機會之下，例如沙中線遲些會穿過土瓜灣、紅磡一帶的時候，及港島西支線穿過港島西區，政府應透過與規劃署和城規會商討重新劃定這部分樓宇發展的情况，及賦予市建局更大的權力，例如在發展密度方面，讓市建局擁有優先發展新發展區的機會，令這些幹線通車的舊有市區地段發展潛能首先讓市建局得到安排，令市建局在未來20年的計劃都有合適發展的空間。
第三，是容許市建局與房屋協會在市區重建更新有更大合作空間，在財政、獲得土地及重建方面，政府給予重要的支持，讓兩個機構在市區重建及更新扮演更大的角色。
市區重建及更新已經討論了二三十年，需有一定成績但速度非常遲緩。若以現時速度，我們只會將這個問題在未來二三十年重複討論。所以特區政府在目前財政相對充裕之下，財政司毋須花太多時間去構思未來基金，應該撥出適當資源來解決市民居住的實際問題上下更多工夫。在這個機會下，市建局才有機會開拓一個新天地。
作者是土地監察主席
截至2012/13財政年度完結，市建局以直接或通過與香港房屋協會合作，開始了48個重建項目及3個保育暨活化項目，並着手實施前土發公司已開展的10個重建項目。這些項目不僅有助改善約3.5萬人的居住條件，並且釋放了21.8公畝已發展用地。這些用地均具重建發展潛力，可提供大約119.3萬平方米居住用總面積。在新策略下，市區重建策略有一項新建議，即自行推出開展重建項目，推行由業主提出的「需求主導重建項目」。這是新重建策略的亮點，在過去幾年，一共有8個項目已進行。新的重建策略已實施了大概3年時間，現在已是適當時候檢視市建局的新重建策略是否能夠達到原本目標，能否為市區重建及更新帶來長遠實際改革。
重建更新進度大大落後
第一次提出市區重建策略是在2001年，打算在20年內重建超過2000幢樓宇。當時市區老化狀况嚴重，總共有9000幢樓宇樓齡超過30年，估計到2011年，將近14000幢老化樓宇。樓宇老化情况愈來愈嚴重，情况並沒有因為市區重建策略而有所減少。在2009年，市建局前主席張震遠先生曾撰文，指出當時4萬多幢私人樓宇當中，有3600幢是嚴重失修，這些嚴重失修的樓宇每10年會增加一倍。而且，根據他們的調查，總共有超過11萬人居住在完全不適宜人居住的地方。所以在這種歷史背景和2011新市區重建策略的基礎下，市民對新的策略抱有很大的期望，希望能徹底解決市區樓宇老化和市區重建的長遠問題。
根據以上的資料，市區重建局在過去10多年的工作雖然有一定成績，但從整個市區樓宇老化的速度來看，相比市建局每年進行計劃重建或更新的項目，明顯大大落後。這個情况不是在今天出現，當在市建局成立初期，立法會議員和公眾已經指出以現時市建局重建及更新的速度，即使再過20年、30年，甚至到本世紀末，都不能徹底解決市區重建所面對問題。
現在市區重建面對的第一個問題，就是現有土地在重建後可發展的潛質逐漸減少，二三十年前無論是土發公司或市建局所收購的樓宇，它們一般的地積比率仍有大幅增長可言。意思指所收購的樓宇可能只有3、4層樓高，重建後可見15、16層、甚至20層。所以中間的賺取額外樓面面積得以資助整個重建項目。現時，市建局所收購的樓宇，大部分的地積比率已接近完全使用，重建後可發展的額外空間不多。所以每個計劃所面對的邊際利潤，俗語來說，「肥肉的重建項目已差不多完全沒有」。
我們再看看以往20多年來有很多市建局重建項目都相對大型，例如荃灣萬景峰和現正進行的觀塘項目，在未來5至10年，這些大型項目差不多會絕迹，所能夠收購的地盤樓宇，都是一幅幅細土地，發展潛質欠奉，而且邊際利潤愈來愈少，令收購及重建之中所面對一個重大的經濟問題。
第二個問題，當然就是整個市建局的財政能否加速整個市區重建策略和速度。表面上市建局有頗穩健財政狀况，現時有約260億元營運成本。對於一個機構來說，260億是一個非常龐大的財政基礎；但對一個要開拓眾多市區發展項目的發展商來說，這筆錢並不太充裕。尤其當面對樓市和土地價格在未來5至10年有大幅波動的情况下，只得260億元營運成本會令市建局收購土地和重建數量，將面對很大風險。簡單例子，若市建局積極收購現時高地價土地，在重建6至7年後，樓宇價格是否能維持現在水平，沒有人能預測，若有大幅樓價下跌，這260億元可能會不敷應用。
第三個問題，就是現時很多市區舊樓宇、大小發展商及大小地產艇仔公司已收購了部分、甚至超過20%業權，他們已掌握了社區重建的決定性步驟。他們更有條件去提高或要求市建局提高收購價，令市建局在收購工作上成本大增。當然，政府可考慮讓這些發展商自行收購更多單位，然後由他們去進行私人主導的重建工作。但過去幾十年，由發展商主導的市區重建發展計劃很多時都連繫上一些非常不合理，甚至涉及黑社會收購工作，令到市區重建在私人發展商名下項目很多時面對極大社會不公義問題。
第四，當然是每個重建項目在收購樓宇時所面對種種不同類型問題，尤其是地舖收購和怎樣面對居民要求更高賠償，及住戶搬遷問題等等，令每個收購、重建項目都舉步為艱。有些經濟學家會認為由政府或政府法定機構進行市區重建根本是吃力不討好，應該透過市場力量去進行這個工作，讓市場去解決所有這些問題。這個講法在香港實踐上是未能成功，尤其見到發展商以利潤為首要考慮，對社區更新或透過重建機會發展一個更合適居住的地方沒有重視。
市區重建不單是一個經濟問題，亦是一個對整個市區安全、防止市區局部走向貧民窟及製造更多不宜人居住的劏房的問題，政府有需要高度介入去解決上述情况。所以從這點，你可以說由市建局進行的市區重建，是有一個公眾利益的考慮，所以就算政府及市建局從帳面上是有一定的資助，他們都可以從更新社區安全及整個社區發展方面得到另一方面的公眾利益賺取以得到補償，所以，最近市建局透露8個「主動需求項目」 有30億可能赤字，並不是整個市區重建問題核心。
未來，市建局需加強其角色，市建局有5至10年的業務計劃和目標。但要記住，達到這些5至10年的業務計劃和目標不等於市區重建問題可以逐步解決，亦不等於可以制止社區破落。市建局應該訂立一個比現時更有前瞻性和更衝勁的策略，要大幅增加重建及更新的指標，訂立一個更有魄力和指標性的目標。例如要在20年內將市區舊有樓宇，透過重建及更新，減少一半，令到整個市區更新的面貌重新出現。
特區政府須大力支持
當然要達成這個目標必須獲得特區政府大力支持，現時財政司長掌握着整個市建局重建的財政來源，在現時財政狀况充裕之下，政府應加大對市建局的財政支援。司長應與市建局簽訂一份新的財政及業務協議，容許市建局在新的計劃下得到特區政府更大的財政支援。我相信，只要特區政府在未來20年的計劃作出合理的財政支援，市建局的重建速度是可以加快。
第二個改變，就是現時在市區重建中，市建局其實並無享有比一般發展商有更大和更優厚的條件。我建議政府應考慮在市區網絡更新的機會之下，例如沙中線遲些會穿過土瓜灣、紅磡一帶的時候，及港島西支線穿過港島西區，政府應透過與規劃署和城規會商討重新劃定這部分樓宇發展的情况，及賦予市建局更大的權力，例如在發展密度方面，讓市建局擁有優先發展新發展區的機會，令這些幹線通車的舊有市區地段發展潛能首先讓市建局得到安排，令市建局在未來20年的計劃都有合適發展的空間。
第三，是容許市建局與房屋協會在市區重建更新有更大合作空間，在財政、獲得土地及重建方面，政府給予重要的支持，讓兩個機構在市區重建及更新扮演更大的角色。
市區重建及更新已經討論了二三十年，需有一定成績但速度非常遲緩。若以現時速度，我們只會將這個問題在未來二三十年重複討論。所以特區政府在目前財政相對充裕之下，財政司毋須花太多時間去構思未來基金，應該撥出適當資源來解決市民居住的實際問題上下更多工夫。在這個機會下，市建局才有機會開拓一個新天地。
作者是土地監察主席
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