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【明報專訊】近期有一種說法，指因為香港建築費高，對樓價有支撐作用。中原地產創辦人施永青出席該公司的投資研討會時卻表示，建築費上升，暫時只看到會壓抑地價，買家從來不會問發展商或業主的成本是多少才決定入市，反而地價向下，將令發展商欠缺囤積樓盤的意欲，不再堅持要高價賣樓，他維持香港樓價下跌的看法。
施永青說，建築費高，重要原因是建築工人短缺，「年輕人沒冷氣吃飯的地方也不想去，何况去日曬雨淋的地盤打工？」不過，他指建築費高，首先只會令發展商計算成本時先壓低地價，對地價造成壓力，對樓價沒有幫助，「哪個人買樓會因對方的成本高而願意出更高的價錢？」
建築費高 發展商買地更壓價
他又指出，香港的土地供應確在增加，雖未如政府預測般快，但肯定不會如坊間所說少過以前，令樓價少了一個利好因素。「土地供應增加，建築費壓抑樓價，地價平了，發展商便會發覺賣了樓後，毋須如以前般要以更高價補充土地儲備，他們囤積樓宇的意欲便會減少，更會怕太遲賣樓，會被行家頂死，搶走客源。」
內地經濟渡難關 最快需兩年
對於政府最近放寬雙倍印花稅（DSD）退稅期限，「那只有利一手樓銷售，而有關修訂，反映政府對樓市看法的改變（即樓市下行風險增加）。」
施永青同時擔心，香港的經濟和樓市會受內地經濟放慢所拖累。他指出，中國可能要面對所謂「中等收入陷阱」，以往的高速經濟增長，伴隨着環境污染，大規模貪腐，中央不得不出手處理。
「中原在內地的客戶，約有三成和官員有關，現在打貪腐，有關客人怕被查，都不敢買樓，甚至要賣樓。」施永青指出，內地發展商借貸比率極高，往往達七成以上，更有超過百分之百，內地樓市不景，發展商便會出事而要劈價賣樓，供過於求的二三線城市，情况更加嚴重，最終也會拖累一線城市的樓價。
他認為，內地這一輪政經改革，不會一時三刻便完，內地經濟和樓市，樂觀估計也要兩年才渡過難關，內地經濟差，香港的經濟和樓市也會受到拖累。
港樓無泡沫 難言大跌
雖然施永青看淡香港樓市，但卻認為樓價也不會急跌，主因香港樓市沒有大泡沫。「樓市泡沫，一般有三種情况，一是過度建設，二是過度借貸，三是價格過高。」
他指出，香港上世紀八十年代，私人住宅每年供應有3萬個，近年一度低至7000餘至1萬個。「至於借貸，六成業主已供滿樓，就算加息也對他們沒影響，餘下平均樓宇借貸已只是五成多，這方便沒有泡沫。」
他認為，「樓價對於用家而言，確是過高，所以政府才要出招打壓。但這是『雙刃劍』，壓抑了投資和換樓需求，也令業主不願放盤，所以至今樓價跌幅不大。」
豪宅將跑輸中小住宅
施永青認為，對香港樓市最不利的兩大因素，會是前述發展商開始為套現減價賣樓，以及內地經濟放緩，但因香港樓市欠泡沫，只會慢慢的細幅下跌。施永青估計，香港豪宅樓價由未來一年跌幅為10%至15%，中小型住宅於有剛性需求，會輕微下跌約5%至10%。
至於他個的投資，會維持「四三二一」的組合﹕40%物業、30%股票、20%現金及債券（現時現金佔17%），餘下10%為黃金。
明報記者
施永青說，建築費高，重要原因是建築工人短缺，「年輕人沒冷氣吃飯的地方也不想去，何况去日曬雨淋的地盤打工？」不過，他指建築費高，首先只會令發展商計算成本時先壓低地價，對地價造成壓力，對樓價沒有幫助，「哪個人買樓會因對方的成本高而願意出更高的價錢？」
建築費高 發展商買地更壓價
他又指出，香港的土地供應確在增加，雖未如政府預測般快，但肯定不會如坊間所說少過以前，令樓價少了一個利好因素。「土地供應增加，建築費壓抑樓價，地價平了，發展商便會發覺賣了樓後，毋須如以前般要以更高價補充土地儲備，他們囤積樓宇的意欲便會減少，更會怕太遲賣樓，會被行家頂死，搶走客源。」
內地經濟渡難關 最快需兩年
對於政府最近放寬雙倍印花稅（DSD）退稅期限，「那只有利一手樓銷售，而有關修訂，反映政府對樓市看法的改變（即樓市下行風險增加）。」
施永青同時擔心，香港的經濟和樓市會受內地經濟放慢所拖累。他指出，中國可能要面對所謂「中等收入陷阱」，以往的高速經濟增長，伴隨着環境污染，大規模貪腐，中央不得不出手處理。
「中原在內地的客戶，約有三成和官員有關，現在打貪腐，有關客人怕被查，都不敢買樓，甚至要賣樓。」施永青指出，內地發展商借貸比率極高，往往達七成以上，更有超過百分之百，內地樓市不景，發展商便會出事而要劈價賣樓，供過於求的二三線城市，情况更加嚴重，最終也會拖累一線城市的樓價。
他認為，內地這一輪政經改革，不會一時三刻便完，內地經濟和樓市，樂觀估計也要兩年才渡過難關，內地經濟差，香港的經濟和樓市也會受到拖累。
港樓無泡沫 難言大跌
雖然施永青看淡香港樓市，但卻認為樓價也不會急跌，主因香港樓市沒有大泡沫。「樓市泡沫，一般有三種情况，一是過度建設，二是過度借貸，三是價格過高。」
他指出，香港上世紀八十年代，私人住宅每年供應有3萬個，近年一度低至7000餘至1萬個。「至於借貸，六成業主已供滿樓，就算加息也對他們沒影響，餘下平均樓宇借貸已只是五成多，這方便沒有泡沫。」
他認為，「樓價對於用家而言，確是過高，所以政府才要出招打壓。但這是『雙刃劍』，壓抑了投資和換樓需求，也令業主不願放盤，所以至今樓價跌幅不大。」
豪宅將跑輸中小住宅
施永青認為，對香港樓市最不利的兩大因素，會是前述發展商開始為套現減價賣樓，以及內地經濟放緩，但因香港樓市欠泡沫，只會慢慢的細幅下跌。施永青估計，香港豪宅樓價由未來一年跌幅為10%至15%，中小型住宅於有剛性需求，會輕微下跌約5%至10%。
至於他個的投資，會維持「四三二一」的組合﹕40%物業、30%股票、20%現金及債券（現時現金佔17%），餘下10%為黃金。
明報記者
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