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【明報專訊】記得以前曹仁超專欄，以聖經故事七隻瘦牛吞噬七隻肥牛比喻亞洲金融風暴後的香港樓市，印象中我在2002或03年看到該文章，碰巧經過1997後七年的「荒年」，樓市真的在2003年轉角，之後縱使有2008年的金融海嘯，也打不破樓市上升的神話，今日你跟80後說負資產，他只會話你黐線。
十年牛市令港人忘了負資產
最近有時間重溫該聖經故事的原文，話說埃及法老王做了個怪夢，找人解夢，解夢者約瑟這樣說：「七隻好母牛是七年……那隨後上來的七隻又乾瘦、又醜陋的母牛是七年……埃及遍地必來七個大豐年，隨後又要來七個荒年，甚至埃及地都忘了先前的豐收，全地必被饑荒所滅。」
仔細咀嚼，筆者覺得重點不是經濟循環、樓市七年牛市後又七年熊市之類的預測，十四年一個循環的說法根本是靠估。最有智慧、最發人深省的，是饑荒大得「甚至埃及地都忘了先前的豐收」。
日光之下無新事，人類行為幾千年來根本沒有變過。正如香港十多年來的地產牛市，令普遍香港人忘了負資產，有說日本的地產熊市則令許多地產經紀忘了如何買賣樓宇（因經濟泡沫爆破後日本人大都只租不買）。
內地樓市崩圍 港也逃不掉
今日的重點不在討論港日樓市，因為香港樓價升跌的唯一因素只是大陸。大陸樓市崩圍，香港一定逃不掉，只是調整幅度的問題而已。
中國內地經濟開放逾30年，幾乎令所有中國人都忘記了經濟不景，特別是樓市，更加是不敗神話。如果讀者們有內地親友，都可能聽過他們是以有幾層樓來量度自己的成就。早幾年中央開始在一線城市推出限購令，他們的反應是「不打緊，不在本市炒可以到三四線沒有限購的城市炒，中國這麼大，政府都打壓嗎？」
我認為中央這幾年最破壞性的干預措施，由一線城市開始的限購令肯定是其一。本來在北京上海樓價如何上升，一旦隨經濟周期見頂回落，總有移民不斷湧入，樓價比較容易找到底部支持，復蘇也會較快，樓市下挫對經濟的衝擊也較小。問題是限購令誘使許多人把投資放到三四線城市，但三四線城市沒有實體經濟活動支持，只靠市政府估計將來經濟如何蓬勃，像科網股盈利一樣靠估。這些樓盤，買的人也沒想過搬進去，只博升值。美國許多當年在樓市泡沫建成的房屋，因離工作地點太遠，現在價錢再低，也難覓買家，這也是中國三四線樓市的寫照。
沒實體經濟支持 造成泡沫
樓房沒有工作崗位配合，不可能有價值。今天，從東京開車兩三小時到達的周邊城市，許多二手房子300萬日圓已經有交易，就是再平買方也須考慮昂貴的保養開支。中國的限購令鬆綁，對天津等大城市可能意義較大，對將重注押在三四線城市的內房公司，不可能有根本性的幫助。
獨立股評人
獅子山學會行政總監
[王弼 獅觀點]
十年牛市令港人忘了負資產
最近有時間重溫該聖經故事的原文，話說埃及法老王做了個怪夢，找人解夢，解夢者約瑟這樣說：「七隻好母牛是七年……那隨後上來的七隻又乾瘦、又醜陋的母牛是七年……埃及遍地必來七個大豐年，隨後又要來七個荒年，甚至埃及地都忘了先前的豐收，全地必被饑荒所滅。」
仔細咀嚼，筆者覺得重點不是經濟循環、樓市七年牛市後又七年熊市之類的預測，十四年一個循環的說法根本是靠估。最有智慧、最發人深省的，是饑荒大得「甚至埃及地都忘了先前的豐收」。
日光之下無新事，人類行為幾千年來根本沒有變過。正如香港十多年來的地產牛市，令普遍香港人忘了負資產，有說日本的地產熊市則令許多地產經紀忘了如何買賣樓宇（因經濟泡沫爆破後日本人大都只租不買）。
內地樓市崩圍 港也逃不掉
今日的重點不在討論港日樓市，因為香港樓價升跌的唯一因素只是大陸。大陸樓市崩圍，香港一定逃不掉，只是調整幅度的問題而已。
中國內地經濟開放逾30年，幾乎令所有中國人都忘記了經濟不景，特別是樓市，更加是不敗神話。如果讀者們有內地親友，都可能聽過他們是以有幾層樓來量度自己的成就。早幾年中央開始在一線城市推出限購令，他們的反應是「不打緊，不在本市炒可以到三四線沒有限購的城市炒，中國這麼大，政府都打壓嗎？」
我認為中央這幾年最破壞性的干預措施，由一線城市開始的限購令肯定是其一。本來在北京上海樓價如何上升，一旦隨經濟周期見頂回落，總有移民不斷湧入，樓價比較容易找到底部支持，復蘇也會較快，樓市下挫對經濟的衝擊也較小。問題是限購令誘使許多人把投資放到三四線城市，但三四線城市沒有實體經濟活動支持，只靠市政府估計將來經濟如何蓬勃，像科網股盈利一樣靠估。這些樓盤，買的人也沒想過搬進去，只博升值。美國許多當年在樓市泡沫建成的房屋，因離工作地點太遠，現在價錢再低，也難覓買家，這也是中國三四線樓市的寫照。
沒實體經濟支持 造成泡沫
樓房沒有工作崗位配合，不可能有價值。今天，從東京開車兩三小時到達的周邊城市，許多二手房子300萬日圓已經有交易，就是再平買方也須考慮昂貴的保養開支。中國的限購令鬆綁，對天津等大城市可能意義較大，對將重注押在三四線城市的內房公司，不可能有根本性的幫助。
獨立股評人
獅子山學會行政總監
[王弼 獅觀點]
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