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【明報專訊】政府開始「減辣」，樓市又見蠢動，手上無樓的市民，最關心的自然是現時應不應入市買樓，香港的高樓價會否爆破？
生地和熟地 供應有斷層
當然這個問題已經被探討多時，應該沒有什麼新的論點：正面來說，香港可以說存在結構性高樓價，過去十年，香港政府停止造地，無論是生地規劃和熟地供應俱有斷層，卻又偏偏遇上了內地經濟和收入大幅提升，同時全球資金和經濟重心西向東移，鞏固了香港在全球的經濟金融地位；供應少，遇上需求跳升，樓價自然水漲船高。但樓價高不等於就要爆破，除非發生大財團陷入財困，無奈將一向惜售的資產變賣套現，才會出現泡沬爆破資產大洗牌，然而出現這種情况的機會暫時不大。而且，香港家庭平均負債相對不高，超過一半的業主也已經把房貸供完，家庭財政相對穩健。
息口變化 成樓市重要指標
負面的來說，過去數年，內地人湧港買樓，其他地區因政府開足馬力印銀紙，不少機構熱錢亦流入香港炒樓，這些資金易來亦易去，一旦他們手緊需要變賣物業套現，政府無論抽多少稅，這些熱錢照樣會甩售走人，好在目前亞洲或歐洲均未見到有很大的政經震盪，故短期樓價應不會出現大的波動。筆者過去亦曾經指出，息口變動任何時候都是樓市走向的重要指標，本地樓市不單受美國息口升降影響，由於很多內地人是在內地借貸來港買樓，內地利率變化同樣會對香港的樓價產生影響。
樓價跑贏收入增長
最後，筆者認為，樓價不單單是一個經濟金融問題，也是一個社會問題。最近，法國經濟學家Thomas Piketty的《21世紀資本論》的英譯本面世，他的數據反映了一個重要的現象，就是歷史上資本回報率，多數大於經濟增長率，這正是財富愈來愈集中在擁有資本的階層的原因。房地產當然是一個重要的資本累積所在。
不過，房地產使社會財富更懸殊的原因，不單是因為樓價跑贏了收入的增長，更重要的是，透過銀行信貸，其實買樓的資本，很多時候是一個槓桿化的資本。
[黃元山 經管人語]
生地和熟地 供應有斷層
當然這個問題已經被探討多時，應該沒有什麼新的論點：正面來說，香港可以說存在結構性高樓價，過去十年，香港政府停止造地，無論是生地規劃和熟地供應俱有斷層，卻又偏偏遇上了內地經濟和收入大幅提升，同時全球資金和經濟重心西向東移，鞏固了香港在全球的經濟金融地位；供應少，遇上需求跳升，樓價自然水漲船高。但樓價高不等於就要爆破，除非發生大財團陷入財困，無奈將一向惜售的資產變賣套現，才會出現泡沬爆破資產大洗牌，然而出現這種情况的機會暫時不大。而且，香港家庭平均負債相對不高，超過一半的業主也已經把房貸供完，家庭財政相對穩健。
息口變化 成樓市重要指標
負面的來說，過去數年，內地人湧港買樓，其他地區因政府開足馬力印銀紙，不少機構熱錢亦流入香港炒樓，這些資金易來亦易去，一旦他們手緊需要變賣物業套現，政府無論抽多少稅，這些熱錢照樣會甩售走人，好在目前亞洲或歐洲均未見到有很大的政經震盪，故短期樓價應不會出現大的波動。筆者過去亦曾經指出，息口變動任何時候都是樓市走向的重要指標，本地樓市不單受美國息口升降影響，由於很多內地人是在內地借貸來港買樓，內地利率變化同樣會對香港的樓價產生影響。
樓價跑贏收入增長
最後，筆者認為，樓價不單單是一個經濟金融問題，也是一個社會問題。最近，法國經濟學家Thomas Piketty的《21世紀資本論》的英譯本面世，他的數據反映了一個重要的現象，就是歷史上資本回報率，多數大於經濟增長率，這正是財富愈來愈集中在擁有資本的階層的原因。房地產當然是一個重要的資本累積所在。
不過，房地產使社會財富更懸殊的原因，不單是因為樓價跑贏了收入的增長，更重要的是，透過銀行信貸，其實買樓的資本，很多時候是一個槓桿化的資本。
[黃元山 經管人語]
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