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【明報專訊】一個多星期前，一些物業投資者才為政府放寬雙倍印花稅（DSD）的換樓退稅期限而雀躍不已，以為鴻鵠將至，而市場確有個別屋苑交投增加和出現高價成交個案，但長實（0001）荃灣環宇海灣本周四公布首批單位價單，折實後3房單位最平呎價僅7634元（假設樓盤實用率為75％，建築呎價為5700餘元起），就算計入該單位面向公路等因素，也頗為震撼，也令人不禁要思考一下，李嘉誠如何看後市？
筆者不是「超人」肚裏的蟲，自然不會知道他的想法，不過可以觀察到的，是李嘉誠已有一年半沒有買地，卻往往是各發展商中第一個低價開盤或減價賣貨尾，可以形容是「有出冇入」，而樓市又往往在他散貨後一段時間，便出現較大的調整壓力。
環宇海灣開售價是否相宜，準買家自有心中的一把尺，但至少可看到，現時一手盤再不會如以往可以以高過二手樓三成或以上的溢價開售，而是變成了貼近二手價，首推單位更可能出現貼水的情况。根據美聯提供統計數據，每當新盤能以高溢價開售，二手樓價往後多看好，相返若溢價大幅收窄甚至出現貼水，二手樓價也多會表現失色（圖1），環宇首批單位售價被市場形容低於同區二手，又有何啟示呢？
瑞士洛桑國際管理學院（IMD）最新公布的《2014年全球競爭力年度報告》，在60個國家及地區之中，香港的競爭力排名較去年下跌1位至第4，被新加坡連升兩位超前，更是自2004年以來首次跌出三甲。若與去年比較，本港經濟表現得分其實優於去年，惟涉及到公共管治架構與政治穩定的因素卻拖後腿，導致今年排名下跌。
小心港競爭力排名下跌
筆者心血來潮，將過去10年香港在洛桑的競爭力排名與中原樓價指數按年變幅作排列比較（見表），發覺當香港的競爭力排名向上，一兩年後，樓價似會錄得較明顯升幅，若排名停滯或退倒，則樓價升勢過了一段時候似也變得放緩，而香港的競爭力排名在2011和2012高據首位後開始回落，並最終跌出三甲，香港樓價2年以後，會否也將出現相應調整？（筆者想提醒一下，有關比較的關係並不明顯，也可能受如金融海嘯出現等因素影響，只可作為分析靈感作用。）
GDP回落 租金受壓
最近有種說法，由於踏入暑假是租務旺季，加上內地來港就讀大專生多會在此時搶租單位，不少人期望未來兩三個月私人住宅租金會被搶高，令樓價也會大幅向上。筆者覺得，今年情况較為特別，因多了不少新盤落成入伙，市場租盤可能不跌反增，就算個別鄰近大學的屋苑租金被學生搶高，整體私人住宅租金也未必可以大升。
美聯的統計顯示，今年首4個月私人住宅租金約回落了0.5％，雖然跌幅並不明顯；不過，若我們將數據轉化成私人住宅租金按年的升跌幅，便發覺私人住宅租務市場升勢已被破壞，且與香港的經濟增長GDP按年變化有密切關係（圖2），即是說，當香港的GDP出現按年高增長，私人租金也會錄得強勁的按年升幅，而當香港的GDP增長放緩，私人住宅租金升勢也會受壓。
政府上周公布，香港今年首季的GDP按年增長，由去年第四季的2.9％，進一步回落至2.5％，而隨香港過去數個月的零售消費數字轉弱，香港的GDP增長也難以太樂觀。如此，若仍覺得私人住宅租金會急升，甚至帶動樓價急漲，是否也太樂觀？
三大外圍因素值得留意
眾所周知，香港是外向型經濟，外圍若出現重大不利因素，比如數年前的金融海嘯，便曾衝擊了香港的經濟、股市和樓市，其時香港的私人住宅租金和樓價也一度急跌。那現在我們要留意那些外圍因素呢？
大型投資機構景順（Invesco）發表報告，指國際貨幣基金組織（IMF）近日在美國華盛頓舉行春季會議，期間，新興市場的三大經常性主題成為焦點：
（一）大部分新興市場投資者持續憂慮中國經濟狀况，不少與會者憂慮中國經濟放緩和影子銀行問題被視為最大的風險因素。
（二）烏克蘭與俄羅斯局勢仍為新興市場投資者的重大憂慮。基金組織事務代表認為私營部門參與烏克蘭債務的時機尚未成熟，並不排除當地會進行債務交換，以延長負債年期。
（三）投資者普遍認同美國經濟數據持續造好，可能帶動國庫券孳息再度上升，令新興市場的套息交易表現脆弱。但投資者認為在現階段，上述情况並未對有關資產類別構成主要威脅。
明報記者 陸振球
筆者不是「超人」肚裏的蟲，自然不會知道他的想法，不過可以觀察到的，是李嘉誠已有一年半沒有買地，卻往往是各發展商中第一個低價開盤或減價賣貨尾，可以形容是「有出冇入」，而樓市又往往在他散貨後一段時間，便出現較大的調整壓力。
環宇海灣開售價是否相宜，準買家自有心中的一把尺，但至少可看到，現時一手盤再不會如以往可以以高過二手樓三成或以上的溢價開售，而是變成了貼近二手價，首推單位更可能出現貼水的情况。根據美聯提供統計數據，每當新盤能以高溢價開售，二手樓價往後多看好，相返若溢價大幅收窄甚至出現貼水，二手樓價也多會表現失色（圖1），環宇首批單位售價被市場形容低於同區二手，又有何啟示呢？
瑞士洛桑國際管理學院（IMD）最新公布的《2014年全球競爭力年度報告》，在60個國家及地區之中，香港的競爭力排名較去年下跌1位至第4，被新加坡連升兩位超前，更是自2004年以來首次跌出三甲。若與去年比較，本港經濟表現得分其實優於去年，惟涉及到公共管治架構與政治穩定的因素卻拖後腿，導致今年排名下跌。
小心港競爭力排名下跌
筆者心血來潮，將過去10年香港在洛桑的競爭力排名與中原樓價指數按年變幅作排列比較（見表），發覺當香港的競爭力排名向上，一兩年後，樓價似會錄得較明顯升幅，若排名停滯或退倒，則樓價升勢過了一段時候似也變得放緩，而香港的競爭力排名在2011和2012高據首位後開始回落，並最終跌出三甲，香港樓價2年以後，會否也將出現相應調整？（筆者想提醒一下，有關比較的關係並不明顯，也可能受如金融海嘯出現等因素影響，只可作為分析靈感作用。）
GDP回落 租金受壓
最近有種說法，由於踏入暑假是租務旺季，加上內地來港就讀大專生多會在此時搶租單位，不少人期望未來兩三個月私人住宅租金會被搶高，令樓價也會大幅向上。筆者覺得，今年情况較為特別，因多了不少新盤落成入伙，市場租盤可能不跌反增，就算個別鄰近大學的屋苑租金被學生搶高，整體私人住宅租金也未必可以大升。
美聯的統計顯示，今年首4個月私人住宅租金約回落了0.5％，雖然跌幅並不明顯；不過，若我們將數據轉化成私人住宅租金按年的升跌幅，便發覺私人住宅租務市場升勢已被破壞，且與香港的經濟增長GDP按年變化有密切關係（圖2），即是說，當香港的GDP出現按年高增長，私人租金也會錄得強勁的按年升幅，而當香港的GDP增長放緩，私人住宅租金升勢也會受壓。
政府上周公布，香港今年首季的GDP按年增長，由去年第四季的2.9％，進一步回落至2.5％，而隨香港過去數個月的零售消費數字轉弱，香港的GDP增長也難以太樂觀。如此，若仍覺得私人住宅租金會急升，甚至帶動樓價急漲，是否也太樂觀？
三大外圍因素值得留意
眾所周知，香港是外向型經濟，外圍若出現重大不利因素，比如數年前的金融海嘯，便曾衝擊了香港的經濟、股市和樓市，其時香港的私人住宅租金和樓價也一度急跌。那現在我們要留意那些外圍因素呢？
大型投資機構景順（Invesco）發表報告，指國際貨幣基金組織（IMF）近日在美國華盛頓舉行春季會議，期間，新興市場的三大經常性主題成為焦點：
（一）大部分新興市場投資者持續憂慮中國經濟狀况，不少與會者憂慮中國經濟放緩和影子銀行問題被視為最大的風險因素。
（二）烏克蘭與俄羅斯局勢仍為新興市場投資者的重大憂慮。基金組織事務代表認為私營部門參與烏克蘭債務的時機尚未成熟，並不排除當地會進行債務交換，以延長負債年期。
（三）投資者普遍認同美國經濟數據持續造好，可能帶動國庫券孳息再度上升，令新興市場的套息交易表現脆弱。但投資者認為在現階段，上述情况並未對有關資產類別構成主要威脅。
明報記者 陸振球
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