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【香港政府新聞網】
我謹動議二讀《物業管理服務條例草案》。
政策目標
《條例草案》的主要目的，是為物業管理行業的規管制度訂立法律框架，以及設立物業管理業監管局，負責執行物業管理公司及物業管理從業員的強制發牌制度，並且推動物業管理業的發展。
物管公司及物管從業員在協助業主妥善管理物業方面，擔當非常重要的角色。如果業主能夠聘請到一間質素良好的物管公司，可以大為分擔業主管理大廈的工作。相反，物管公司及物管從業員如果未能有效協助業主履行管理大廈的責任，便會直接影響大廈管理及居住環境的質素，甚至危害樓宇安全。
現時，物業管理行業並沒有一套劃一標準，用以規範物管公司及物管從業員的基本資歷要求。我們曾於2010年12月舉行了為期三個月的公眾諮詢，收集公眾對規管物業管理行業的意見。收到的意見普遍支持應該為物業管理行業引入強制發牌制度，從而為物管公司及物管從業員的資格訂定一套基準，提高公眾對物管公司須具專業水平的認知，並且推廣妥善管理物業的意識。我們其後於2011年成立了由相關專業人士、業界代表、持份者和立法會議員組成的規管物業管理行業諮詢委員會，就擬訂規管制度提供意見。
我們相信，實施強制發牌制度，既可以提升行業的專業水平，又可以保障業主的權益。要達到這個目標，《條例草案》將會賦權監管局執行條例的規定及發出操守守則，並且向不遵從規定的物管公司及物管從業員作出紀律處分。
立法建議
《條例草案》的立法建議主要分為三個部分，分別為物管公司的發牌制度、物管從業員的發牌制度以及監管局的設立。
物管公司的發牌制度
在物管公司的發牌制度方面，為了避免造成標籤效應，影響中小型物管公司的生存空間，《條例草案》將會就物管公司訂明單一級別的發牌制度。
與此同時，為了幫助業主在單一級別發牌制度下仍然能夠掌握充分資料，以選擇適合他們需要的物管公司，持牌物業管理公司必須向監管局提供若干主要資料，例如管理的物業組合、聘用的持牌物業管理人的數目等，讓監管局上載於網站，讓公眾查閱。
除提供單一服務的公司，例如只提供清潔或保安的公司外，所有提供物業管理服務的公司均須領取牌照。
在公眾諮詢期間，有多個業主立案法團關注到，他們所管理的樓宇，是單幢式舊樓，單位數目少，由於經費所限以及所需的物管工作相對簡單，因此沒有聘用物管公司。如要求這些自行管理物業的業主組織領取牌照，可能會令原本有意參與大廈管理的業主卻步。因此，我們建議，自行管理物業的業主立案法團或其他業主組織，無須領取物管公司牌照。同樣地，由業主自行為物業提供物業管理服務，亦無須受發牌制度規管，但有關業主均須要為個別人士，而且沒有以牟利的形式向其他物業提供任何物業管理服務。
物管公司必須符合所有發牌準則，才可獲發牌照，這些準則包括持有物業管理人牌照的董事和僱員的最低人數要求，以及公司是否適宜持有物管公司牌照，例如該公司是否正在清盤或受清盤令所規管、曾否有相關罪行的定罪記錄、其董事是否適當等。
物管公司如違反法例及操守守則的規定，可遭監管局紀律處分，例如撤銷或暫時吊銷牌照，以及其他如譴責、警告、罰款等制裁。由於物管公司與業主之間的爭拗，往往與財務管理事宜有關，日後制訂的附屬法例和操守守則將會指明有關為客戶擬備預算以及保存財務報表等事宜的具體要求。物管公司亦有法定責任向客戶披露指明的資料。
物管從業員的發牌制度
至於物管從業員方面，只有在提供物業管理服務方面擔當督導或管理職務的物管從業員，才會受發牌制度規管，前線人員無須領取物業管理人牌照。這個做法符合發牌制度的目的，即是要求提供服務的決策者必須確保服務質素。
物管從業員的發牌制度將分為兩個級別，分別為第一級別的「註冊專業物業經理」以及第二級別的「持牌物業管理主任」。第一級別的持牌物業管理人須符合的資歷要求將較第二級別為高。發牌準則將包括學歷、專業資格、工作年資，以及該人是否適合持有物業管理人牌照，例如他曾否有相關罪行的定罪記錄。
我們相信這個分為兩級的發牌制度，一方面可鼓勵物管從業員致力於專業發展，努力提升至較高級別，另一方面亦可繼續讓資歷較低者進入就業市場。
所有持牌物業管理人均須要遵從法例所訂的要求以及監管局所發的操守守則。違反規定者，可遭監管局紀律處分，在嚴重的個案裏面，持牌人更可能會被吊銷牌照。
關於監管局
監管局兼具發牌及推動業界發展的雙重職能，由主席、副主席及不多於18名成員組成，全部皆由行政長官委任。為求在保障業界、業主和公眾利益之間取得平衡，監管局的成員將包括三個類別的人士，分別為來自從事物業管理服務的人士，在與物業管理相關範疇、一般行政或消費者事務方面具有經驗的人士，以及其他行政長官認為適合獲委任為成員的人士。
《條例草案》設有制衡措施，監察監管局的運作。監管局每年須向民政事務局局長提交帳目報表、核數師報告及周年報告。民政事務局局長須安排該等文件提交立法會省覽。任何人士如對監管局的決定感到不滿，可向獨立於監管局的上訴委員會提出上訴。此外，監管局亦都會受《防止賄賂條例》及《申訴專員條例》規管。
監管局屬於自負盈虧的法定機構，其經費來自牌照費以及就《印花稅條例》根據附表1第1（1）類可予徵收印花稅的每宗售賣轉易契而徵收的小額定額徵款。定額徵款的水平將會在稍後制訂的附屬法例裏面列明，我們初步估計大約為200至350元。
一般而言，售賣轉易契的承讓人，有責任繳付徵款。收取徵款的安排與徵收印花稅的安排非常類似，稅務局會代監管局收取徵款。
附屬法例及過渡安排
當《條例草案》通過後，我們會提出附屬法例，範圍包括物管公司及物管從業員的詳細發牌準則、申請牌照時所需的資料及文件、牌照費及徵款的水平等。
在主體法例和附屬法例制定後，會設立三年的法例實施過渡期。在過渡期結束後，未獲發牌的物管公司及物管從業員，將不獲准在行業裏面提供服務。
為方便具有經驗但正式資歷水平較低的物管從業員適應新設的發牌制度，在過渡期間，具經驗而且符合某些基本要求的物管從業員將獲發臨時牌照。他們在取得臨時牌照後，將准予在三年內修畢所需的持續專業發展課程，完成課程後便可在臨時牌照屆滿時獲監管局發給正式牌照。
總結
立法規管物業管理行業，一方面能夠提升業界的專業水平，促進行業的發展，另一方面又能夠保障業主的權益，達到雙贏的局面。
政府在制訂物業管理規管制度的過程一直有業界和其他持份者參與其中。政府亦多次向立法會民政事務委員會匯報進展。《條例草案》已兼顧及平衡各方面的意見，我希望得到各位議員的支持，早日獲得通過。多謝主席。
（以上是民政事務局局長曾德成5月7日在立法會會議上動議二讀《物業管理服務條例草案》的致辭全文。）
我謹動議二讀《物業管理服務條例草案》。
政策目標
《條例草案》的主要目的，是為物業管理行業的規管制度訂立法律框架，以及設立物業管理業監管局，負責執行物業管理公司及物業管理從業員的強制發牌制度，並且推動物業管理業的發展。
物管公司及物管從業員在協助業主妥善管理物業方面，擔當非常重要的角色。如果業主能夠聘請到一間質素良好的物管公司，可以大為分擔業主管理大廈的工作。相反，物管公司及物管從業員如果未能有效協助業主履行管理大廈的責任，便會直接影響大廈管理及居住環境的質素，甚至危害樓宇安全。
現時，物業管理行業並沒有一套劃一標準，用以規範物管公司及物管從業員的基本資歷要求。我們曾於2010年12月舉行了為期三個月的公眾諮詢，收集公眾對規管物業管理行業的意見。收到的意見普遍支持應該為物業管理行業引入強制發牌制度，從而為物管公司及物管從業員的資格訂定一套基準，提高公眾對物管公司須具專業水平的認知，並且推廣妥善管理物業的意識。我們其後於2011年成立了由相關專業人士、業界代表、持份者和立法會議員組成的規管物業管理行業諮詢委員會，就擬訂規管制度提供意見。
我們相信，實施強制發牌制度，既可以提升行業的專業水平，又可以保障業主的權益。要達到這個目標，《條例草案》將會賦權監管局執行條例的規定及發出操守守則，並且向不遵從規定的物管公司及物管從業員作出紀律處分。
立法建議
《條例草案》的立法建議主要分為三個部分，分別為物管公司的發牌制度、物管從業員的發牌制度以及監管局的設立。
物管公司的發牌制度
在物管公司的發牌制度方面，為了避免造成標籤效應，影響中小型物管公司的生存空間，《條例草案》將會就物管公司訂明單一級別的發牌制度。
與此同時，為了幫助業主在單一級別發牌制度下仍然能夠掌握充分資料，以選擇適合他們需要的物管公司，持牌物業管理公司必須向監管局提供若干主要資料，例如管理的物業組合、聘用的持牌物業管理人的數目等，讓監管局上載於網站，讓公眾查閱。
除提供單一服務的公司，例如只提供清潔或保安的公司外，所有提供物業管理服務的公司均須領取牌照。
在公眾諮詢期間，有多個業主立案法團關注到，他們所管理的樓宇，是單幢式舊樓，單位數目少，由於經費所限以及所需的物管工作相對簡單，因此沒有聘用物管公司。如要求這些自行管理物業的業主組織領取牌照，可能會令原本有意參與大廈管理的業主卻步。因此，我們建議，自行管理物業的業主立案法團或其他業主組織，無須領取物管公司牌照。同樣地，由業主自行為物業提供物業管理服務，亦無須受發牌制度規管，但有關業主均須要為個別人士，而且沒有以牟利的形式向其他物業提供任何物業管理服務。
物管公司必須符合所有發牌準則，才可獲發牌照，這些準則包括持有物業管理人牌照的董事和僱員的最低人數要求，以及公司是否適宜持有物管公司牌照，例如該公司是否正在清盤或受清盤令所規管、曾否有相關罪行的定罪記錄、其董事是否適當等。
物管公司如違反法例及操守守則的規定，可遭監管局紀律處分，例如撤銷或暫時吊銷牌照，以及其他如譴責、警告、罰款等制裁。由於物管公司與業主之間的爭拗，往往與財務管理事宜有關，日後制訂的附屬法例和操守守則將會指明有關為客戶擬備預算以及保存財務報表等事宜的具體要求。物管公司亦有法定責任向客戶披露指明的資料。
物管從業員的發牌制度
至於物管從業員方面，只有在提供物業管理服務方面擔當督導或管理職務的物管從業員，才會受發牌制度規管，前線人員無須領取物業管理人牌照。這個做法符合發牌制度的目的，即是要求提供服務的決策者必須確保服務質素。
物管從業員的發牌制度將分為兩個級別，分別為第一級別的「註冊專業物業經理」以及第二級別的「持牌物業管理主任」。第一級別的持牌物業管理人須符合的資歷要求將較第二級別為高。發牌準則將包括學歷、專業資格、工作年資，以及該人是否適合持有物業管理人牌照，例如他曾否有相關罪行的定罪記錄。
我們相信這個分為兩級的發牌制度，一方面可鼓勵物管從業員致力於專業發展，努力提升至較高級別，另一方面亦可繼續讓資歷較低者進入就業市場。
所有持牌物業管理人均須要遵從法例所訂的要求以及監管局所發的操守守則。違反規定者，可遭監管局紀律處分，在嚴重的個案裏面，持牌人更可能會被吊銷牌照。
關於監管局
監管局兼具發牌及推動業界發展的雙重職能，由主席、副主席及不多於18名成員組成，全部皆由行政長官委任。為求在保障業界、業主和公眾利益之間取得平衡，監管局的成員將包括三個類別的人士，分別為來自從事物業管理服務的人士，在與物業管理相關範疇、一般行政或消費者事務方面具有經驗的人士，以及其他行政長官認為適合獲委任為成員的人士。
《條例草案》設有制衡措施，監察監管局的運作。監管局每年須向民政事務局局長提交帳目報表、核數師報告及周年報告。民政事務局局長須安排該等文件提交立法會省覽。任何人士如對監管局的決定感到不滿，可向獨立於監管局的上訴委員會提出上訴。此外，監管局亦都會受《防止賄賂條例》及《申訴專員條例》規管。
監管局屬於自負盈虧的法定機構，其經費來自牌照費以及就《印花稅條例》根據附表1第1（1）類可予徵收印花稅的每宗售賣轉易契而徵收的小額定額徵款。定額徵款的水平將會在稍後制訂的附屬法例裏面列明，我們初步估計大約為200至350元。
一般而言，售賣轉易契的承讓人，有責任繳付徵款。收取徵款的安排與徵收印花稅的安排非常類似，稅務局會代監管局收取徵款。
附屬法例及過渡安排
當《條例草案》通過後，我們會提出附屬法例，範圍包括物管公司及物管從業員的詳細發牌準則、申請牌照時所需的資料及文件、牌照費及徵款的水平等。
在主體法例和附屬法例制定後，會設立三年的法例實施過渡期。在過渡期結束後，未獲發牌的物管公司及物管從業員，將不獲准在行業裏面提供服務。
為方便具有經驗但正式資歷水平較低的物管從業員適應新設的發牌制度，在過渡期間，具經驗而且符合某些基本要求的物管從業員將獲發臨時牌照。他們在取得臨時牌照後，將准予在三年內修畢所需的持續專業發展課程，完成課程後便可在臨時牌照屆滿時獲監管局發給正式牌照。
總結
立法規管物業管理行業，一方面能夠提升業界的專業水平，促進行業的發展，另一方面又能夠保障業主的權益，達到雙贏的局面。
政府在制訂物業管理規管制度的過程一直有業界和其他持份者參與其中。政府亦多次向立法會民政事務委員會匯報進展。《條例草案》已兼顧及平衡各方面的意見，我希望得到各位議員的支持，早日獲得通過。多謝主席。
（以上是民政事務局局長曾德成5月7日在立法會會議上動議二讀《物業管理服務條例草案》的致辭全文。）
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