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【明報專訊】股市和樓市，常有「五窮六絕」的說法，還有幾天便會踏入5月，又會否出現股樓受壓的情况？不過，近年有一現象，就是每年當接近暑假時，反而是租務旺季，皆因近年香港多了不少內地來港就讀的大專生，但學生宿位不足，他們便被迫在私樓市場搶租，往往搶高租金，尤其是細價樓的租金。
首季私樓平均呎租微跌
根據美聯物業最新公布資料顯示，由該公司於100個指標私人屋苑所促成的租務成交計算得出數據，今年3月份以建築面積計算的私樓平均呎租錄得約23.63元，按季跌了約0.3%（圖1），該行預料年內租金跌勢持續，而連升5年的勢頭亦會終結。美聯指出，雖然首季租金跌幅輕微，但今年樓價成下行趨勢，相信租金亦難以獨善其身。再者，政府預測今明兩年私樓落成量合共高達3.03萬個單位左右，比起過去3年合共的2.78萬伙還要高出約9%。當新盤物業落成後，往往有不少業主將單位放租，而落成量大增意味着租盤供應亦會相應增加，租金亦會因此受壓。
正如上述所言，過往數年接近暑假時都會是租務旺季，租金趨升，也有不少業主期待租金可在這時明顯調升，從而托起樓價，但今年卻碰上入伙新盤單位大增之時，則到底是哪方力量較強，最後是租金急升，還是受阻並在暑假後進一步調整？未來三數個月頗為關鍵，也對樓價後市有重要的啟示作用。
其實，除了香港租金，近期內地樓市也出現值得留意的變化。統計顯示，去年中國的全年房屋銷售量增長了26.3%，但今年首季卻按年下滑了約3.7%，而房價升幅也急速放緩（圖2），更重要是一些發展商已開始劈價賣樓。
地方傳托市 反映問題嚴重
有報道指出，繼杭州和常州等東部沿海城市出現樓盤減價，內地樓市劈價潮正向西部擴散，四川省會成都便爆出萬科、九倉（0004）及雅居樂（3368）等多間地產商的當地樓盤減價，其中萬科已落實有3個樓盤會降價促銷。同一時間，多個地方政府傳醞釀放寬限購令，以及可能推出其他的救市措施。不要以為這些是好消息，從來樓市都有一特性，就是政府的房屋政策，一般都是「升市壓不住，跌市托不起」，當政府真的要大力托市，便反映問題可能已很嚴重。
作為香港人，可能會覺得，我又沒有買內地樓，管它爆煲不爆煲？如你有這樣的想法，我只可說你實在太天真。英國《金融時報》一篇分析文章便指出，外國投資者通過債券投資的形式向中國房地產企業提供融資，逐漸累積了規模龐大、直接受中國房地產市場影響的風險。在外資向中國房地產開發商提供資金的熱潮中，有兩點特別值得關注。
外資買內房債 規模日增
首先，外資向中國開發商提供的融資規模龐大。Dealogic的資料顯示，自2010年以來，外國投資者通過美元債券和以人民幣計價債券的形式分別向中國房地產企業提供了480億美元和60億美元的資金（圖3）。2013年整個亞洲地區（日本除外）非金融企業發行的美元債券當中，有五分之一來自房地產開發企業；而今年新發行的債券當中，房地產企業所佔比重超過了40%。
另外，房地產債券一直是亞洲地區私人銀行客戶最青睞的投資品種。大型基金管理公司也是房地產債券的主要投資者，部分由於房地產開發企業是新債的主要發行者，它們在基準債券指數中的地位也變得愈來愈重要。摩根士丹利收集的資料顯示，中國房地產開發商目前還背負着300億美元的離岸銀團貸款。
事實上，一些房地產企業目前嚴重依賴海外債券市場。瑞信的研究顯示，在至少六家大型房地產開發商、包括佳兆業和雅居樂的所有未償債務中，離岸信貸所佔比重超過了50%。
第二個問題是，內房企業的許多借款利率都非常低。2013年3月，中國最大的房地產開發商萬科通過發行5年期債券，籌集了8億美元資金，年利率為2.6厘。佳兆業2010年首次發債融資時，票面利率高達13.5厘。而它在今年1月發行新債支付的利率僅為8.6厘。
內房債息倘升 港銀根受累
可以這樣說，近年不少內房企業能夠以極低息率向外國機構借入巨額款項，主要是借方覺得內地樓價易升難跌，擁有的土地或房產屬優質抵押品，但若內地樓市一旦逆轉，勢必扯高利率和扯緊銀根，從而波及整體利率水平，香港的息口和銀根也可能會受累，對香港經濟、股市和樓市都會產生不利影響。一旦借予內房以百億美元計的錢收不回，更會對大量金融機構構成衝擊，如上述情况出現，股市和樓市就未必是「五窮六絕」那樣簡單了。
明報記者 陸振球
首季私樓平均呎租微跌
根據美聯物業最新公布資料顯示，由該公司於100個指標私人屋苑所促成的租務成交計算得出數據，今年3月份以建築面積計算的私樓平均呎租錄得約23.63元，按季跌了約0.3%（圖1），該行預料年內租金跌勢持續，而連升5年的勢頭亦會終結。美聯指出，雖然首季租金跌幅輕微，但今年樓價成下行趨勢，相信租金亦難以獨善其身。再者，政府預測今明兩年私樓落成量合共高達3.03萬個單位左右，比起過去3年合共的2.78萬伙還要高出約9%。當新盤物業落成後，往往有不少業主將單位放租，而落成量大增意味着租盤供應亦會相應增加，租金亦會因此受壓。
正如上述所言，過往數年接近暑假時都會是租務旺季，租金趨升，也有不少業主期待租金可在這時明顯調升，從而托起樓價，但今年卻碰上入伙新盤單位大增之時，則到底是哪方力量較強，最後是租金急升，還是受阻並在暑假後進一步調整？未來三數個月頗為關鍵，也對樓價後市有重要的啟示作用。
其實，除了香港租金，近期內地樓市也出現值得留意的變化。統計顯示，去年中國的全年房屋銷售量增長了26.3%，但今年首季卻按年下滑了約3.7%，而房價升幅也急速放緩（圖2），更重要是一些發展商已開始劈價賣樓。
地方傳托市 反映問題嚴重
有報道指出，繼杭州和常州等東部沿海城市出現樓盤減價，內地樓市劈價潮正向西部擴散，四川省會成都便爆出萬科、九倉（0004）及雅居樂（3368）等多間地產商的當地樓盤減價，其中萬科已落實有3個樓盤會降價促銷。同一時間，多個地方政府傳醞釀放寬限購令，以及可能推出其他的救市措施。不要以為這些是好消息，從來樓市都有一特性，就是政府的房屋政策，一般都是「升市壓不住，跌市托不起」，當政府真的要大力托市，便反映問題可能已很嚴重。
作為香港人，可能會覺得，我又沒有買內地樓，管它爆煲不爆煲？如你有這樣的想法，我只可說你實在太天真。英國《金融時報》一篇分析文章便指出，外國投資者通過債券投資的形式向中國房地產企業提供融資，逐漸累積了規模龐大、直接受中國房地產市場影響的風險。在外資向中國房地產開發商提供資金的熱潮中，有兩點特別值得關注。
外資買內房債 規模日增
首先，外資向中國開發商提供的融資規模龐大。Dealogic的資料顯示，自2010年以來，外國投資者通過美元債券和以人民幣計價債券的形式分別向中國房地產企業提供了480億美元和60億美元的資金（圖3）。2013年整個亞洲地區（日本除外）非金融企業發行的美元債券當中，有五分之一來自房地產開發企業；而今年新發行的債券當中，房地產企業所佔比重超過了40%。
另外，房地產債券一直是亞洲地區私人銀行客戶最青睞的投資品種。大型基金管理公司也是房地產債券的主要投資者，部分由於房地產開發企業是新債的主要發行者，它們在基準債券指數中的地位也變得愈來愈重要。摩根士丹利收集的資料顯示，中國房地產開發商目前還背負着300億美元的離岸銀團貸款。
事實上，一些房地產企業目前嚴重依賴海外債券市場。瑞信的研究顯示，在至少六家大型房地產開發商、包括佳兆業和雅居樂的所有未償債務中，離岸信貸所佔比重超過了50%。
第二個問題是，內房企業的許多借款利率都非常低。2013年3月，中國最大的房地產開發商萬科通過發行5年期債券，籌集了8億美元資金，年利率為2.6厘。佳兆業2010年首次發債融資時，票面利率高達13.5厘。而它在今年1月發行新債支付的利率僅為8.6厘。
內房債息倘升 港銀根受累
可以這樣說，近年不少內房企業能夠以極低息率向外國機構借入巨額款項，主要是借方覺得內地樓價易升難跌，擁有的土地或房產屬優質抵押品，但若內地樓市一旦逆轉，勢必扯高利率和扯緊銀根，從而波及整體利率水平，香港的息口和銀根也可能會受累，對香港經濟、股市和樓市都會產生不利影響。一旦借予內房以百億美元計的錢收不回，更會對大量金融機構構成衝擊，如上述情况出現，股市和樓市就未必是「五窮六絕」那樣簡單了。
明報記者 陸振球
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