【明報專訊】本港今年首季私宅單位施工量達8000伙，創10年來季度新高。在樓價開始回調之際，私宅供應增多勢頭若能持續，壓抑需求的「辣招」適時、適度調節，則一度狂飈的樓市軟着陸，理順整體供求，樓市就較有機會健康發展。要促使這個局面實現和有持續性，政府必須堅持供應足夠土地，善用現有土地和開闢新土地資源，主導土地供應，特別是建立土地儲備，為樓市長遠健康發展打好基礎。
首季施工量10年新高
私宅供應扭轉緊絀局面
2012年7月，梁振英就任特首之後，應對樓市亢奮、樓價狂飈，從兩方面入手，即是需求管理和增加供應。當時，在新增土地停頓數年之後，增加供應陷入遠水救不了近火困局，只能倚靠需求管理來壓制市場狂飈，所謂買家印花稅等辣招，阻截了境外人士炒賣，內地買家一度佔本港新樓盤超過三成，辣招使他們成本大增而卻步。較早前梁振英宣布擱置「港人港地」政策時，指出原因包括與境外人士來港置業大減有關。管理需求無疑可收立竿見影之效，但是以辣招治理樓市，實際上是行霸道，暫時控制大局之後，若未能進行調理，霸道的後遺症絕對不能忽視。
要使樓市回復長遠穩定健康，必須行王道；對樓市而言，王道就是增加供應。今年首季私宅施工量達8000伙，是2004年以來新高，按年增加6900伙，按季增加4500伙，呈現持續增加勢頭。有分析認為，發展商加快施工，與預期明年或將加息有關，爭取在息口回升前出貨，是耶非耶，難有確切答案，不過，從一些公開資料顯示，總的趨勢是私宅供應持續增加。
發展商取得土地到賣樓，往往需時四五年，政府由2010年6月起主動恢復賣地，本報今年2月報道，統計過去3年半，政府賣出91幅住宅和商住用地，涉及約3116萬方呎樓面，其中12個項目有望在今年推盤，涉及約3020個單位（或360萬方呎樓面），只是這批土地的約11%樓面，即是其他項目相繼動工，私宅將有萬計單位供應市場。
另外，本年度政府把私宅單位供應定為1.88萬個，若達標，也是2004年以來的新高數字；政府的數字顯示，今年首季建築中私宅約6.2萬伙，亦屬季度新高；未來三四年，總計可提供約7.2萬個私宅單位，亦是供應連續4季度高於7萬伙的水平。從這些數字，可見經過數年供應緊絀，政府重新主導土地供應之後，已經扭轉了供求嚴重失衡的局面，未來數年私宅供應將較充裕，供求關係應可理順。
不過，若要樓市長期健康穩定發展，視乎政府是否堅持每年提供可興建2萬個私宅單位的土地，若在土地供應再有周折，則已經取得的成果，也會成為泡影。樓市歷經需求管理調控下，近期發展商推出新樓盤，都以提供優惠招徠，變相減價；今年首季新樓貨尾約有6000個，業界人士認為若貨尾增加至約1萬個，對於發展商會構成壓力，為了資金回轉，發展商或許要實質減價賣樓，已經回調的樓價，屆時或有較顯著跌幅。另外，美國聯儲局逐步「收水」之後，下一步就是利率回升，什麼時候加息，現在無人可以預測，不過，加息必然出現，屆時對於樓價也會構成壓力。
樓市調整肯定會到來，就政府而言，就增加供應的總目標，不應因為市况逆轉而改變，必須堅持供應足夠土地；不過，在樓市調整過程中，政府需要因時制宜，適時、適度調整需求管理措施，減少行政干預，讓市場回復主導作用。對於期望置業安居一族，樓市有望回復他們有能力置業的景况，不過，何時才是恰當時候，我們認為他們應該多做功課，了解供應實際情况、息口調升等一籃子因素，才適宜為一輩子最大和最重要的投資作決定。毋急毋躁，是我們給期望置業一族的忠告。
大力推動填海
增加土地儲備
就長遠樓市發展，政府還要做到一點，就是積極開拓土地資源和建立土地儲備。政府推動新界東北、填海與大嶼山發展等，都遇到地區人士或環保人士反對，可以說舉步維艱。香港缺乏土地發展，已經是整體社會不能迴避的問題，近年新加坡發展遠遠超前香港，星洲大興土木填海造地是主要原因之一，香港不能再蹉跎，政府應該拿出魄力，推動開拓港人發展和生活空間，填海應該是重點項目，因為填海所得土地，完全由政府擁有和主導，可以避免規劃爭議。我們認為，除了新界東北、大嶼山等規劃發展，政府應該大力推動填海，視為土地儲備的主要來源。
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