【明報專訊】巴菲特曾指其成就「股神」的心法，乃是選擇好的股票，耐心等候合理低價買入，然後不理市場雜音而長期持有。恒隆地產（0101）曾是基金愛股，近年高位曾見38元以上，上月卻一度跌至低於20元（圖1）才反彈，有指是反映中國經濟可能硬着陸，打貪腐不利高消費，又或是電子商貿的興起會蠶食商場的生存空間等。
恒隆董事總經理陳南祿接受訪問時指出，恒隆是一家特別的公司，真正放眼長線發展，不理會市場雜音，只按「只選好的，只做對的」這公司口號來營運，即在全國選擇具潛質城市的最靚地段起最頂級的商場，寧做少也不濫做，堅信主席陳啟宗「擁抱熊市」的策略，周期低潮反而是買靚地的好時機，認為長期中國經濟必看好，恒隆必再創高峰。
陳南祿約3年前由太古中國轉職至恒隆後，首度在他偌大的辦公室接受《明報》訪問，背後是他多年前友人送給他的一幅字畫：「騰飛」！是否預示恒隆也必會再創高峰？
商場可收租數十年 長線盡享升值
陳南祿說，恒隆的策略清晰而簡單，就是公司的口號「只選好的，只做對的」，在內地具潛力城市購入最優質地皮，建造世界級商場，做最優化的商戶組合和管理，享受中國長期的消費增長成果！「一個商場起好後可收租40至50年，若以5年為一個經濟短周期，起碼要經歷8個周期，短期起落實微不足道，股東和投資者要看極長線，才能盡享升值的潛力！」
陳南祿直言，恒隆集團是非一般地產股，不是追求貨如輪轉，因恒隆主力投資商場項目，而去年恒隆地產的租金收入佔營業額逾70%，所以一定要長線，管理層有信心建立好成績。他指出，商場首年收入一般較低，如旗下上海商場在11年前新開張時以總投資額計的租金回報率約5％，上年租金回報率已升至42%，可以看到商場要幾年累積客源，建立品牌及消費者鍾愛，潛力才會反映。陳又表示，自己3年前加入恒隆時，公司租金收入為40多億元，上年已達67億元，反映公司有了不錯的增長。
令恒隆在內地打響名堂的，乃是上海發展的兩個地標物業，分別是恒隆廣場和港匯恒隆廣場，現時公司發展瀋陽、濟南、無錫、天津、大連及昆明等市場，「瀋陽高檔商場的存在並不是問題，老百姓的眼睛是雪亮的，建得好的商場最終會留下來，建得不好的會被淘汰。這方面，恒隆一點都不擔心」。
高檔商場有市場 國際名牌有需求
中國經濟有放緩的趨勢，然而恒隆敢於在如此市况下，在多個省份開設高檔商場，不擔心嗎？「恒隆堅持只選好的，只做對的，你看看進入恒隆廣場的牌子，多屬國際名牌，這些公司產品常有需求。事實上，內地居民消費力近年如何提升，大家有目共睹。只要給予消費者舒適購物體驗，不會擔心人流問題。」
經濟短期放緩 低價買地良機
「投資者要看的是大趨勢，中國現在城市化只是52％，未來目標是超過七成，單是城市的人口增長便多達3.5億人（圖2）！中國消費前景是無可限量，短期的經濟放緩，又或打貪腐，長遠對經濟更好，也反而造就恒隆可以低價買地的好機會！」
陳引述恒隆去年2月趁低價買入武漢市中心一幅交通匯聚靚地，之後兩至三個月，另一個發展商在附近購入一幅質素較差地皮，呎價反而升了1倍，便反映在低潮時，反而是買靚地的好時機。
寧減商場樓面使用率 增舒適感
他又表示，恒隆關注的是商場建築及設計能否成為世界一流；相對於租金收益而言，他更關注的是建築物本身能否成為一件藝術品。他寧願要更舒適的空間感，所以即使人家每100平方米使用率大概為60%，恒隆地產卻只有40%。他認為商場塞得滿滿的，消費者會逛得不舒服，故寧願增加空間感，也不願破壞恒隆地產這品牌。
雖然中國經濟放緩，但上年度恒隆仍錄得雙位數字增長。他舉例，在瀋陽恒隆商場，選點要好，設計也要世界一流水準，「你看該商場都是Chanel、Giorgio Armani等牌子，之後更有Ralph Lauren、Valentino等進駐，這便是做對了的例子。」
恒隆過去6年至7年更是零負債，是故集團財力相當雄厚。難怪主席陳啟宗在中期業績報告中這樣寫道：「恒隆集團財力雄厚，擁有充裕的財政資源可供調動，這意味着集團完全準備就緒，迎接未來的土地購置機遇。縱然在當前的市場情緒下，實在毋須過急。耐心等候最佳機會到臨前，集團將努力打造內地的6個大型項目，並窺準時機出售手上成熟和較高樓齡的非核心物業，繼續優化旗下的香港投資物業組合。」
明報記者 龍彩霞、陸振球
攝影 劉焌陶
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財經
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