北望神州 放眼全球

【明報專訊】商場管理學會剛在周四舉行成立十周年晚宴，邀得財爺曾俊華及G2000老闆田北辰做嘉賓，筆者有幸參與，和全港各大商場管理高層交流，得益不少。田北辰在台上的發言，頗有啟示。


田北辰在台上發言，指他認同財政司長指要小心香港人口老化，就算維持現有的福利水平，也將容易出現結構性財赤，除非香港的經濟能再上一層樓，「做大個餅」。不過，他認為這並不是易事，而若能「做大個餅」，也有利香港商場加租，惹來台下一陣笑聲。


之後，田也對香港的商場經營者提出一些善意意見，指現時香港不少商場為配合自由行的需求，往往集中引入如珠寶、金飾及表行等高租值商戶，在商言商，屬無可厚非，但如能保留小量空間租予方便民生的商戶，會更能平衡社會利益。另外，他指一些商場喜歡引入國際名牌，對吸引有經營能力的本地商戶的興趣較低，如能加以改善，會有利激發香港新一代的創意和創業能力，長遠而言有利香港的經濟發展。


田北辰﹕改造內地商場有得做

田北辰又指出，近年香港不少商場經營者進軍內地，將香港經營商場的經驗和質素帶進國內，提升了香港的「品牌」，值得大讚。而他建議，香港經營商場者，除可在內地覓地起新商場外，也可留意一些內地現有經營不善的商場，購入後加以大改造，可能更有升值潛力，且有更大的發展空間。


筆者覺得，不單是商場經營者，作為一般投資者，也應善用香港吸引內地資金，同時發掘中國經濟長線增長的投資機會。事實上，國務院總理李克強周四在博鰲論壇「一錘定音」，宣布半年後正式開通雙向的香港上海股市「直通車」（簡稱滬港通）的措施，試行初期有配額限制，總額度5500億元人民幣（約6875億港元），經上海投資港股每日上限約131億港元，而港人將來也可以以個人名義，直接投資內地A股。


回顧歷史，內地曾在2007年提出港股直通車，當時恒指因消息炒上歷史新高31,638點。而最新的滬港通，筆者認為不應過於看重有多少資金來港炒起港股，而應放眼於可為港人提供更廣闊的投資空間，應趁機對內地經濟多做研究，尋找機會，而不要像那些提出所謂「驅蝗」、城邦化的想法的人，將只會淪為歷史小丑。


應趁滬港通擴投資視野

其實香港政府近年打壓樓市，尤其推出非港人購買香港物業要徵收的買家印花稅（BSD），便有如「驅蝗」、城邦化等「鎖國閉關」思維的意味。筆者的朋友107動力召集人何民傑，將在今年6月份推出一本批評辣招的著作，邀請了包括中原施永青、美聯黃建業，以及財經及評論界猛人蕭若元、利世民及王弼各自提供文章結集，而筆者也是獲邀寫文的其中一人，趁熱鬧的寫了以下文字﹕


「國際貨幣基金組織（IMF）今年3月派遣了來港的考察團並發表總結報告，當中涉及對香港樓市的意見﹕

『……香港主要的本地風險來自物業價格失序調整，而觸發經濟活動、銀行貸款、家庭資產負債與物業市場之間的惡性循環。


……長遠解決住屋問題的關鍵在於確保市場有足夠供應。因此我們歡迎當局最近公布計劃增加房屋（包括公營房屋單位）供應，此措施有助解決不均的問題。然而，這項措施需時，因此目前在市場上升周期實施逆周期審慎監管及財政對策，有助促進市場有秩序的調整，以及維持金融穩定。當局退出逆周期審慎監管措施應視乎宏觀金融體系風險退減的程度。財政措施（印花稅）亦可因應市場正常化的步伐逐步撤銷，一旦市况急速調整則可加快撤銷步伐。』


IMF有一定地位，有不少人視其研究和意見具權威性，但也有批評其意見常帶有政治動機的傾向性，而預測最終也不一定準確。不過，筆者覺得今次IMF有關香港的考察報告指香港的主要風險來自樓價可能失控下跌，以及香港應因應樓市如『正常化』便應逐步撤銷打壓樓市招數，屬當局應加以重視的意見。


胡亂加辣 恐變「精神錯亂」

不過，何謂樓市『正常化』？美國聯儲局在啟動退市時，雖就何時要加息的標準不斷『搬龍門』，也至少提及會參考失業率和通脹率兩大指標，而香港樓市，又應參考哪些指標來決定如何逐步撤招？是參考供樓負擔比率？樓價調整幅度？整體按揭借貸比率？租金回報率？……還是當局根本沒有衡量標準，只靠看民意，或只是興之所至，只看長官的心情？若是如此，香港樓市的未來，能不令人心寒？

記得1997年香港回歸後首任特首董建華宣布『八萬五』建屋目標以打壓樓價時，以為樓市的升跌可以掌握，就算已出現亞洲金融風暴也掉以輕心，其後股市和樓價急挫還未知驚，以不再提及『八萬五』便等同已取消來作應對，結果樓價跌了六年多，跌足接近七成才見底，不單令香港經濟內傷，更一度造成了逾十萬個負資產家庭，燒炭新聞不絕。


GDP勝港 新加坡樓市值得留意

今天的政府以辣招打壓樓市，似未有汲取當年的教訓，又再以為真的可以要樓價升便升，要跌便跌，要平穩便平穩，怕的是一旦再出現如九七年時亞洲金融風暴的『黑天鵝』，當樓價跌勢已成，人們又因辣招而『跳船』不成，令市場出現恐慌，那不要以為撤招便可應付。只怕就算推出其他救市措施，也難力挽狂瀾，令負資產和燒炭的新聞重現。


愛恩斯坦對何謂『精神錯亂』曾作解釋：一遍又一遍地重複作同一件事，而期待會有不同的結果（Insanity: doing the same thing over and over again and expecting different results.）。近年香港政府不斷出招打壓樓市，雖未見幫到任何人更容易上車換樓，負面影響卻漸漸浮現，政府反而不斷『加辣』，是否如愛恩斯坦所指的『精神錯亂』？」


香港樓市因辣招及其他因素似已見頂，也是時候物業投資者放眼神州及世界其他地方的投資機會。如新加坡近年的GDP增長率經常高於香港（圖1），其國民的教育水平（以接受教育年期計）也已超越於香港（圖2），或可視為利好當地樓市的因素，值得港人留意。筆者獲邀於今日下午3時，在銅鑼灣柏寧酒店28樓出席一個免費物業投資講座，為新加坡樓市作宏觀分析，有興趣讀者可致電9696 0081查詢報名。


明報記者 陸振球