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【明報專訊】市建局公布在土瓜灣道的需求主導重建項目，發展成本約16億元，預期會有虧蝕。需求主導重建計劃（下稱需求重建）實施3年以來，連昨日公布的在內，市建局共推行8個項目，據知，每一個基本上都要虧蝕，估計合共虧蝕約10億元，情况顯示，需求重建在財政上是否可行的問題已經不能迴避。市建局董事局成立檢視委員會，檢視計劃的未來路向，包括是否繼續推行，這是有必要、也是負責任做法，因為總不能長期以公共資源去給溶溶爛爛的舊樓埋單。需求重建即使繼續推行，也必須調整，終止虧蝕狀態。
需求主導重建項目
迄今8個都要虧蝕
需求重建由2011年開始實施，目的為加快市區重建，讓舊樓居民多一個選擇，若不想與私人發展商打交道，只要集齊67%業權同意，地盤面積不小於400平方米，就可以申請，由市建局介入組織重建。由於市建局提出的收購價有吸引力，業主對計劃反應不錯，以已經啟動的第3輪需求重建為例，市建局收到51份申請，甄別之後接納了4個項目，昨日公布的重建土瓜灣道68A至70C雙號唐樓，是本年度要推行的第2個項目。
市建局按傳統方式，對目標舊樓提出收購重建，證諸歷來業績，絕大多數有利可圖，需求重建收購條件與傳統模式一樣，連續8個項目預期都要虧蝕，情况顯示並非個別例子，而是需求重建在結構上存在一些問題，從8個項目的情况看來，相信項目規模不夠大、地盤面積細小是主要原因。
市建局搞重建，並非拆卸舊樓、在原址興建新樓般簡單，要顧及附近道路容量、或增加休憩用地和社區設施等，因此，若地盤面積細小，難有整體規劃效益，由於原址要兼顧其他用途，重建後的住宅單位較原有數量難以增加，甚或可能更少。
例如昨日公布的土瓜灣道項目，涉及129個業權，估計有240戶居民，重建之後，住宅樓面面積約7800平方米，可提供約150個中小型住宅單位，若有「原樓安置」選項，重建後單位數量不能滿足原有住戶需求。不過，這個項目有830平方米作政府、機構及社區設施用地，若用以興建住宅單位，住宅樓面面積起碼可以增加10%，情况就會很不一樣。另外，以8個需求重建項目計算，重建總面積6550平方米，受影響須安置住戶1009個，重建後可提供單位818個，即是有191個住戶須另行安置。市建局重建市區舊樓，其中一個目標是提供更多住宅單位，容納更多居民，不過，需求重建項目顯然未能做到這一點。
市建局已經推行的8個需求重建項目，有地盤面積小至470平方米（深水埗海壇街項目），只能提供70個住宅單位，效益甚低，加上預期將會虧蝕，這類小規模重建是否應該繼續做下去，值得研究。
需求重建地盤細小
難整體規劃缺效益
另外，不乏意見認為需求主導重建計劃，會帶來道德風險。主要認為可能會出現下述情况：當局不容許樓宇殘舊對住戶和往來途人生命安全構成威脅，舊樓業主看準這一點，罔顧維修責任，任由樓宇變得溶溶爛爛，然後向市建局申請需求重建，「迫使」當局以安全考慮，接納有關申請。當然，沒有任何證據證明市建局收到的重建申請，存在這種情况，不過，客觀上卻沒法排除有此可能；這是考慮需求重建何去何從時，要處理的一點。市建局在甄別重建申請時宜有評分準則，包括若有證據證明業主疏於維修，評審時予以扣分，減少這類樓宇獲接納重建的機會
市建局董事局成立檢討委員會，檢視需求重建計劃，做法及時而必要，因為，按現行模式繼續下去，看不到可以扭轉虧蝕狀態，而重建項目持續虧蝕，政策的持續性就缺乏基礎；另外，這類重建要動用公共資源補貼，實際上等於納稅人以公帑津貼舊樓業主，對納稅人絕不公平。因此，委員會的研究應該不排除終止計劃的選項。
需求主導重建計劃虧蝕，主要是地盤面積太細小，除非政府調校政策，以特事特辦方式增加地積比，強化其規劃和經濟效益，不過，市建局在這方面若享有「特權」，會否惹來發展商、以至地區人士反彈，在政治上是否可行都難以預估。另外，若要求業主總合更大地盤面積，才提出申請重建，業主的能量能否做得到，是很大疑問。初步看來，需求主導重建計劃可調校的空間有限，且待檢討委員會能否為計劃找到活路，在毋須公共資源繼續補貼下，使需求重建得以持續推行下去。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
需求主導重建項目
迄今8個都要虧蝕
需求重建由2011年開始實施，目的為加快市區重建，讓舊樓居民多一個選擇，若不想與私人發展商打交道，只要集齊67%業權同意，地盤面積不小於400平方米，就可以申請，由市建局介入組織重建。由於市建局提出的收購價有吸引力，業主對計劃反應不錯，以已經啟動的第3輪需求重建為例，市建局收到51份申請，甄別之後接納了4個項目，昨日公布的重建土瓜灣道68A至70C雙號唐樓，是本年度要推行的第2個項目。
市建局按傳統方式，對目標舊樓提出收購重建，證諸歷來業績，絕大多數有利可圖，需求重建收購條件與傳統模式一樣，連續8個項目預期都要虧蝕，情况顯示並非個別例子，而是需求重建在結構上存在一些問題，從8個項目的情况看來，相信項目規模不夠大、地盤面積細小是主要原因。
市建局搞重建，並非拆卸舊樓、在原址興建新樓般簡單，要顧及附近道路容量、或增加休憩用地和社區設施等，因此，若地盤面積細小，難有整體規劃效益，由於原址要兼顧其他用途，重建後的住宅單位較原有數量難以增加，甚或可能更少。
例如昨日公布的土瓜灣道項目，涉及129個業權，估計有240戶居民，重建之後，住宅樓面面積約7800平方米，可提供約150個中小型住宅單位，若有「原樓安置」選項，重建後單位數量不能滿足原有住戶需求。不過，這個項目有830平方米作政府、機構及社區設施用地，若用以興建住宅單位，住宅樓面面積起碼可以增加10%，情况就會很不一樣。另外，以8個需求重建項目計算，重建總面積6550平方米，受影響須安置住戶1009個，重建後可提供單位818個，即是有191個住戶須另行安置。市建局重建市區舊樓，其中一個目標是提供更多住宅單位，容納更多居民，不過，需求重建項目顯然未能做到這一點。
市建局已經推行的8個需求重建項目，有地盤面積小至470平方米（深水埗海壇街項目），只能提供70個住宅單位，效益甚低，加上預期將會虧蝕，這類小規模重建是否應該繼續做下去，值得研究。
需求重建地盤細小
難整體規劃缺效益
另外，不乏意見認為需求主導重建計劃，會帶來道德風險。主要認為可能會出現下述情况：當局不容許樓宇殘舊對住戶和往來途人生命安全構成威脅，舊樓業主看準這一點，罔顧維修責任，任由樓宇變得溶溶爛爛，然後向市建局申請需求重建，「迫使」當局以安全考慮，接納有關申請。當然，沒有任何證據證明市建局收到的重建申請，存在這種情况，不過，客觀上卻沒法排除有此可能；這是考慮需求重建何去何從時，要處理的一點。市建局在甄別重建申請時宜有評分準則，包括若有證據證明業主疏於維修，評審時予以扣分，減少這類樓宇獲接納重建的機會
市建局董事局成立檢討委員會，檢視需求重建計劃，做法及時而必要，因為，按現行模式繼續下去，看不到可以扭轉虧蝕狀態，而重建項目持續虧蝕，政策的持續性就缺乏基礎；另外，這類重建要動用公共資源補貼，實際上等於納稅人以公帑津貼舊樓業主，對納稅人絕不公平。因此，委員會的研究應該不排除終止計劃的選項。
需求主導重建計劃虧蝕，主要是地盤面積太細小，除非政府調校政策，以特事特辦方式增加地積比，強化其規劃和經濟效益，不過，市建局在這方面若享有「特權」，會否惹來發展商、以至地區人士反彈，在政治上是否可行都難以預估。另外，若要求業主總合更大地盤面積，才提出申請重建，業主的能量能否做得到，是很大疑問。初步看來，需求主導重建計劃可調校的空間有限，且待檢討委員會能否為計劃找到活路，在毋須公共資源繼續補貼下，使需求重建得以持續推行下去。
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