港樓供應明年將復跌

【明報專訊】差餉物業估價署（差估署）上周公布《香港物業報告2014》初步數據，2013年私人住宅落成量只有8,250個單位，比《香港物業報告2013》當時的估計13,550個足足低了39%之多。一直有跟蹤本欄的讀者對此應該不會陌生，因為差物署一向有「高估」落成量的傳統。根據差物署從《香港物業報告2008》至今所作的預測數字，11個預測數字中竟有10個是高估的，高估的平均值達40%之多（唯一一個低估的是6%）。至於今明兩年的預測，分別是17,610及12,660個單位，原因是部分原本去年落成的單位推遲到今年。今年的落成量看似比去年多達1.1倍，但觀乎差物署的往績，讀者可自行判斷實際增幅有多少。至於2015年，落成量將大幅下降，遠遠低於政府最新的未來5年每年接近19,000個的目標。以目前賣地的進展，幾乎可以肯定今年會是未來幾年落成量的頂峰了。


今年落成量已是高峰

另一個重要數據是，去年空置率進一步下降0.2個百分點至4.1%，為1997以來的新低。香港的空置率過去20年最低為1996年的3.7%，其後逐步走高，至2003年高達6.8%。何解？其中一個原因是落成量自1996年的19,875個回升，至1999年的35,000個，而1999至2003年平均亦達約29,000個。但同期香港的需求因亞洲金融風暴而大減，例如新生兒數目由1997年的約59,000個，大幅下降至2003年的47,000個（結婚數字則跌幅較小，由1997年約37,600宗跌至2000年最低的30,900宗）。在供需嚴重失衡下樓價大跌。香港樓市現在的情况是，落成量由2008至2013年的超低水平平均約9,600個，回升至較正常的15,000個（根據政府2014至2015的預測，所以實際上非常大機會少於此數）。


落成量增 需求面亦上升

但另一方面，需求面（結婚、生仔）卻自2004年起連年上升，筆者會於稍後提供相關的數字。


股飈

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