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【明報專訊】當年前特首董建華不提及即已沒有「八萬五」的戲碼又重現，原來「港人港地」也已經擱置了，今次特首梁振英則解釋說因辣招已見成效，樓市已不再熾熱，所以也不用再推港人港地，但就強調若有需要，可以隨時再推。
其實，正如不少評論所指出，政府重建居屋，居屋只有香港居民才可以購得，已具有港人港地性質，至於公屋，更一定是港人才可租住。此外，政府推出買家印花稅（BSD），所有非港人要買香港樓，不論一手和二手住宅，甚至是商業樓宇，都要被徵重稅，涵蓋範圍較港人港地更廣泛，哪又何需再推出港人港地呢？
居屋公屋 已具「港人港地」作用
說到香港政府推地，近期天水圍天榮站和大埔白石角地皮流標，以及馬鞍山白石地皮低價售出，都惹來市場評論，擔心會是麵粉（地皮）平賣，反映麵包（建成樓宇）也將會平賣的先兆？當然，有一種說法，指近年建築成本飈升，樓價在辣招下猶如封頂，發展商唯有在買地時壓低地價，才能有合理利潤。不論這一說法是否合理，根據國際物業顧問萊坊的研究，不論是香港的高端住宅或商業用地價格，其實都已在一年前便已見頂（圖1），反映醒目的發展商，在樓價指數下調之前，買地已先變得審慎。
萊坊大中華研究董事林浩文指出，2014年施政報告中所宣布，香港政府通過加速土地銷售，以增加未來住宅和寫字樓用地供應，加上今年寫字樓和住宅價格由於各種房地產場降溫政策的不斷推出可能會有所下降，他預計未來一年香港的土地價格將進一步下滑。
地價指數一年前已見頂
當然，不論樓價或地價，在升市時也間中會錄低價成交，跌市時同樣會間中有高價成交個案。數日前本地專門收購舊樓重建的地膽金朝陽（0878）宣布，以8.6億元將旗下灣仔聯發街12至24號舊樓地盤，售予內地龍頭發展商萬科旗下的萬科置業（香港），每方呎樓面地價約1.36萬元，較去年9月信置（0083）投得的同區適安街蚊型地，呎價約1.25萬元高出近一成。
這是萬科繼去年斥逾34億元、伙拍新世界（0017）投得荃灣西站6區限呎地後，再進軍香港地產市場。金朝陽去年9月才以逾5.1億元統一完成收購聯發街有關物業的所有業權，該公司發言人表示，有關物業早年已注入轉讓公司之中，故買方不需就是次交易額外支付買家印花稅（BSD），即萬科可節省約1.29億元的稅款。
內房高價搶地 地頭蟲離場
大家認為上述的新聞，是否可解讀為內地財團再來香港高價搶地，屬利好樓市的消息？不過，若以逆向思考：為何金朝陽這個收購舊樓作重建的專家，會將辛苦多年才完成收購的市區項目，拱手讓人，不是說市區靚地難求嗎？金朝陽昨日開售的大坑新盤COHO，折實平均實用呎價逾2.7萬元，灣仔這個地盤則以每呎1.36萬元樓面地價成交，若預計數年後樓市不轉壞，自行發展應有合理利潤，哪為何要讓肥水流向別人田？難道是金朝陽「等錢使」，又或是要「砌靚」短期業績，否則便是公司不認為這個灣仔項目屬於「肥水」，或對本港樓市後市有保留。哪到底最後是「唔係猛龍唔過江」，還是「猛虎不及地頭蟲」？哪個對後市看得更準？
貨尾積壓 發展商減價壓力增
雖然差餉物業估價署公布最新數字顯示，去年私人住宅單位落成量約為8250個，較2012年減少18.7%，空置率下降至4.1%，但差估署預測今年落成量將多達17,610個，在辣招下市場的吸納力是否可追及落成量？若不，今年私人住宅空置量勢必回升。
海嘯後 美國人現金買樓比例增
另一值得留意的是，雖然去年私人住宅落成量，是有紀錄以來次低，但同期的私樓銷售量也降至9753個，是有紀錄以來的新低，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇便指出，雖然去年住宅單位新供應少，亦無法抵消銷售低的影響，令新屋現樓貨尾被推高至5000個的水平（圖2），如果今年新屋銷售能夠上升到1.7萬個，現樓貨尾可以維持不升，若新屋銷售跟不上，如只有1萬個，現樓貨尾可以被推高至超過一萬個的警戒水平！筆者認為，當新盤貨尾積壓至一定水平，便會增加了發展商減價賣樓的壓力，對二手市場也會有不利影響。
很多人以為，若樓價大跌，未上車的市民便可較容易買樓，是否真箇如此？美國於2007至2008年因次按問題而導致金融海嘯，當地樓價一度急跌而其後漸漸復蘇，但統計數據顯示，2008年後美國人以「現兜兜」方式即一次過付清樓價買樓的比例不斷攀升（圖3），即樓價急跌後只為擁有大量現金的富人提供低價買入多一間物業的機會，以往未能上車的階層，可能因經濟隨樓市轉差而生活更加拮据，反而更難上車。
那些整天想政府不斷出招打壓樓市的人，或許要想一想，若有一天香港的樓價真的大冧，屆時香港的經濟也可能是非常嚇人，則最後又可能只是為香港富人提供低價掃貨的機會而已。
明報記者 陸振球
其實，正如不少評論所指出，政府重建居屋，居屋只有香港居民才可以購得，已具有港人港地性質，至於公屋，更一定是港人才可租住。此外，政府推出買家印花稅（BSD），所有非港人要買香港樓，不論一手和二手住宅，甚至是商業樓宇，都要被徵重稅，涵蓋範圍較港人港地更廣泛，哪又何需再推出港人港地呢？
居屋公屋 已具「港人港地」作用
說到香港政府推地，近期天水圍天榮站和大埔白石角地皮流標，以及馬鞍山白石地皮低價售出，都惹來市場評論，擔心會是麵粉（地皮）平賣，反映麵包（建成樓宇）也將會平賣的先兆？當然，有一種說法，指近年建築成本飈升，樓價在辣招下猶如封頂，發展商唯有在買地時壓低地價，才能有合理利潤。不論這一說法是否合理，根據國際物業顧問萊坊的研究，不論是香港的高端住宅或商業用地價格，其實都已在一年前便已見頂（圖1），反映醒目的發展商，在樓價指數下調之前，買地已先變得審慎。
萊坊大中華研究董事林浩文指出，2014年施政報告中所宣布，香港政府通過加速土地銷售，以增加未來住宅和寫字樓用地供應，加上今年寫字樓和住宅價格由於各種房地產場降溫政策的不斷推出可能會有所下降，他預計未來一年香港的土地價格將進一步下滑。
地價指數一年前已見頂
當然，不論樓價或地價，在升市時也間中會錄低價成交，跌市時同樣會間中有高價成交個案。數日前本地專門收購舊樓重建的地膽金朝陽（0878）宣布，以8.6億元將旗下灣仔聯發街12至24號舊樓地盤，售予內地龍頭發展商萬科旗下的萬科置業（香港），每方呎樓面地價約1.36萬元，較去年9月信置（0083）投得的同區適安街蚊型地，呎價約1.25萬元高出近一成。
這是萬科繼去年斥逾34億元、伙拍新世界（0017）投得荃灣西站6區限呎地後，再進軍香港地產市場。金朝陽去年9月才以逾5.1億元統一完成收購聯發街有關物業的所有業權，該公司發言人表示，有關物業早年已注入轉讓公司之中，故買方不需就是次交易額外支付買家印花稅（BSD），即萬科可節省約1.29億元的稅款。
內房高價搶地 地頭蟲離場
大家認為上述的新聞，是否可解讀為內地財團再來香港高價搶地，屬利好樓市的消息？不過，若以逆向思考：為何金朝陽這個收購舊樓作重建的專家，會將辛苦多年才完成收購的市區項目，拱手讓人，不是說市區靚地難求嗎？金朝陽昨日開售的大坑新盤COHO，折實平均實用呎價逾2.7萬元，灣仔這個地盤則以每呎1.36萬元樓面地價成交，若預計數年後樓市不轉壞，自行發展應有合理利潤，哪為何要讓肥水流向別人田？難道是金朝陽「等錢使」，又或是要「砌靚」短期業績，否則便是公司不認為這個灣仔項目屬於「肥水」，或對本港樓市後市有保留。哪到底最後是「唔係猛龍唔過江」，還是「猛虎不及地頭蟲」？哪個對後市看得更準？
貨尾積壓 發展商減價壓力增
雖然差餉物業估價署公布最新數字顯示，去年私人住宅單位落成量約為8250個，較2012年減少18.7%，空置率下降至4.1%，但差估署預測今年落成量將多達17,610個，在辣招下市場的吸納力是否可追及落成量？若不，今年私人住宅空置量勢必回升。
海嘯後 美國人現金買樓比例增
另一值得留意的是，雖然去年私人住宅落成量，是有紀錄以來次低，但同期的私樓銷售量也降至9753個，是有紀錄以來的新低，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇便指出，雖然去年住宅單位新供應少，亦無法抵消銷售低的影響，令新屋現樓貨尾被推高至5000個的水平（圖2），如果今年新屋銷售能夠上升到1.7萬個，現樓貨尾可以維持不升，若新屋銷售跟不上，如只有1萬個，現樓貨尾可以被推高至超過一萬個的警戒水平！筆者認為，當新盤貨尾積壓至一定水平，便會增加了發展商減價賣樓的壓力，對二手市場也會有不利影響。
很多人以為，若樓價大跌，未上車的市民便可較容易買樓，是否真箇如此？美國於2007至2008年因次按問題而導致金融海嘯，當地樓價一度急跌而其後漸漸復蘇，但統計數據顯示，2008年後美國人以「現兜兜」方式即一次過付清樓價買樓的比例不斷攀升（圖3），即樓價急跌後只為擁有大量現金的富人提供低價買入多一間物業的機會，以往未能上車的階層，可能因經濟隨樓市轉差而生活更加拮据，反而更難上車。
那些整天想政府不斷出招打壓樓市的人，或許要想一想，若有一天香港的樓價真的大冧，屆時香港的經濟也可能是非常嚇人，則最後又可能只是為香港富人提供低價掃貨的機會而已。
明報記者 陸振球
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