樓市雖有好消息 地產股到價／文：江宗仁

【明報專訊】恒指昨升75點，收報22,523點，成交金額736億元。中港樓市齊齊有好消息，特首一句「樓市已唔存在過熱情况」，變相宣布政策已轉向，內地則盛傳多個城市醞釀放寬限購令，疲弱已久的中港地產股急升，但以龍頭來看，好消息已反映得七七八八，是否轉戰二三線股來博反彈，就視乎投資者有多進取。港交所（0388）昨午後停牌，市傳將推出港滬雙向直通車，市場反應有兩個，一是H股較A股有溢價的中資金融股受壓，另一是券商股急升。


內地樓市轉弱，作為中國經濟的支柱產業，中央很可能要採取「雙向調控」，亦即救市。樓價已下跌近3年的溫州市，有報道指該市住建委已牽頭草擬了一個綜合方案，並上報浙江省政府，而《上海證券報》報道，杭州、長沙等城市亦正醞釀放寬限購令，消息刺激內房大幅炒起。另外，港人港地基本上名存實亡，市場視之為政策轉向，本地地產股強勢，新地（0016）逼近百元大關，長實（0001）再創52周高。


內房調控傳鬆綁 去庫存仍需時

股價究竟反映了多少，看看龍頭股跟高位相距便略知一二。中國海外（0688）昨收報21.05元，最高見21.45元，相距去年下半年的「高原區」下限22.6元，不足5%；長實新高，新地則處於過去1年的偏高水平，龍頭股價已相當程度上反映了政策的意外轉向可能。大家亦看到這個情况，一窩蜂湧向二線以下股份，不少均爆升達10%，但這些股份升急跌快，又多處於二線或以下城市，只合進取投資者。


從基本因素來看，限購放寬確實可釋放購買力，但估計助益最多能維持2、3個月。假設限購是嚴格執行，去年的成交量便全屬實際住屋需求，但作為二線頭、準一線城市的杭州，消化現有庫存已需時3年，就算放寬限購帶來額外30%交投，消化仍需27個月，開發商很快便要再劈價速銷。此外，無錫、常州等庫存跟杭州亦相若，肯定已非個別情况。


「港人港樓」名存實亡 加息礙地產股

香港這邊供求關係相對較佳，就算未來數年新盤供應趨升，但供求亦只由偏緊變為正常，狀况優於內地，但本港樓價同樣已可確認見頂，明年就進入加息周期，資金不會太過樂觀，幾隻本地地產股跟分析員的目標價，其實只相差2%至10%，大致上已到價。


港滬「直通車」 券商最受惠

港交所停牌，市傳與上交所合作，後者將QDII集中報送，海外機構亦可透過港交所投資A股，變相是港滬股市雙向直通車。這樣的話，由於大型國企H股多較A股溢價不少，國指在新興市場明顯回勇下仍要跌，但港交所指雙方未有結論，國指今市有機會回升。假如中港股市相互直通車，最受惠的莫過於券商，中信證券（6030）、海通證券（6837）及銀河證券（6881）均向好，升幅介乎1.8%至6%。


[江宗仁 還看今朝]