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【明報專訊】對於大部分的年輕人而言，他們只有買樓的概念，只知道要儲蓄首期，對於實際需要的成本、費用了解有限。一般而言，現時適合年輕夫婦的市區上車盤，一般介乎300萬至450萬元左右。作為「首個自住物業」，其實很多都不會受政府「辣招」影響。以阿偉的情况為例，購買一個市價350萬元單位，置業主要費用包括以下幾項：
1）首期
首期即買家為置業付出的首筆資金，一般為樓價三成。但首期最低要求有時會因物業種類（新樓/唐樓/村屋）、樓價、用途（自住/出租）及買家的收入來源而有所不同。若以一個350萬元的單位為例，三成首期便需要105萬元。由於105萬元首期超出阿偉的買樓預算，筆者建議阿偉考慮以低於樓價三成支付首期。現時銀行最高可為業主提供九成按揭，即首期最低為樓價一成，即35萬元，但這安排，需要額外支付按揭保險費。
買350萬樓 要備94萬
2）印花稅
財政司長於2013年2月22日宣布，政府從新修訂《印花稅條例》。由於香港的物業印花稅稅率會跟從樓價而有所不同，因此又稱為「從價印花稅」。然而，新修訂的「從價印花稅」比原本稅率提高一倍，但這政策豁免三類人士，包括首次置業、已出售原有物業再買樓和6個月內完成換樓的人。
讀者阿偉是首次置業，因此，仍可以舊稅率買樓。350萬元物業舊稅率為2.25%，即所須繳付印花稅為7.9萬元。
3）經紀佣金
一般而言，買賣物業大多是透過地產代理介紹，如若物業成交，買賣雙方都要支付物業成交價的1％作為經紀佣金。以350萬元的物業為例，單位成交後，買方便要支付3.5萬元作為經紀佣金。
4）買樓律師費
在樓宇買賣過程中，買賣雙方都有權選用個人喜好的事務律師助你處理樓宇買賣所涉及的法定文件及物業擁有權審查等事宜。一般而言，律師會為買方準備兩份文件，買賣合約和樓契。如要以按揭借錢，還會有按揭契約。其他律師樓收取的費用還包括登記費、查冊費、車馬費等。近年政府新增多項特別稅項，律師會為獲豁免買家辦理豁免申請，當然這些服務也要收費。一般律師費用約5000至10,000元。
七成以上樓按 須買按保
5）按揭保險費用
按揭保險計劃於1999年3月推出，政府規定置業人士要為物業按揭七成以上的按揭購買保險，以減低銀行風險穩定金融體制。按揭保險費用是根據買家最後選擇的按揭成數、按揭年期及保費支付方式（一筆過/月供/年供）而定。若以物業樓價為350萬元來，假設按揭成數90%，還款年期30年，一筆過支付按揭保險費用，便需要111,825元。
6）裝修費
一般而言，筆者建議新業主應預留樓價10％，即35萬，作為裝修、家具、水、電、管理費按金等雜費開支。
簡單計算以上六項開支，若阿偉和太太置業基本開支如下：
1）首期：35萬元
2）印花稅：7.9萬元
3）經紀佣金：3.5萬元
4）律師費：1萬元
5）按揭保險費：11.2萬元
6）裝修費及雜費：35萬元
合共﹕93.6萬元
買連裝修物業 節省初期使費
如果，阿偉想節省買樓成本，可考慮購買一些樓價已包裝修的物業，這樣就可將省下來的裝修費用作支付首期，變相減低買樓初期的成本壓力。另外，可嘗試尋找相熟物業代理及律師樓，這有機會節省一半以上經紀佣金及律師費開支。如果情况許可，筆者建議阿偉可以考慮與屋企人一同商量，若家人能在置業時提出協助，借出兩成首期，在往後每月分期攤還給家人。又或以現有住所加按借出首期，然後再由阿偉分期攤還給銀行，這樣便可節省11.2萬的按揭保險費，將置業成本控制在預算之內。
盧艷萍
康宏理財服務有限公司助理聯席董事
■理財信箱 歡迎來信
讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。
來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓，經濟版編輯收
傳真：2558 3964
電郵：chlung@mingpao.com
˙來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受投資風險。
[盧艷萍 理財信箱]
1）首期
首期即買家為置業付出的首筆資金，一般為樓價三成。但首期最低要求有時會因物業種類（新樓/唐樓/村屋）、樓價、用途（自住/出租）及買家的收入來源而有所不同。若以一個350萬元的單位為例，三成首期便需要105萬元。由於105萬元首期超出阿偉的買樓預算，筆者建議阿偉考慮以低於樓價三成支付首期。現時銀行最高可為業主提供九成按揭，即首期最低為樓價一成，即35萬元，但這安排，需要額外支付按揭保險費。
買350萬樓 要備94萬
2）印花稅
財政司長於2013年2月22日宣布，政府從新修訂《印花稅條例》。由於香港的物業印花稅稅率會跟從樓價而有所不同，因此又稱為「從價印花稅」。然而，新修訂的「從價印花稅」比原本稅率提高一倍，但這政策豁免三類人士，包括首次置業、已出售原有物業再買樓和6個月內完成換樓的人。
讀者阿偉是首次置業，因此，仍可以舊稅率買樓。350萬元物業舊稅率為2.25%，即所須繳付印花稅為7.9萬元。
3）經紀佣金
一般而言，買賣物業大多是透過地產代理介紹，如若物業成交，買賣雙方都要支付物業成交價的1％作為經紀佣金。以350萬元的物業為例，單位成交後，買方便要支付3.5萬元作為經紀佣金。
4）買樓律師費
在樓宇買賣過程中，買賣雙方都有權選用個人喜好的事務律師助你處理樓宇買賣所涉及的法定文件及物業擁有權審查等事宜。一般而言，律師會為買方準備兩份文件，買賣合約和樓契。如要以按揭借錢，還會有按揭契約。其他律師樓收取的費用還包括登記費、查冊費、車馬費等。近年政府新增多項特別稅項，律師會為獲豁免買家辦理豁免申請，當然這些服務也要收費。一般律師費用約5000至10,000元。
七成以上樓按 須買按保
5）按揭保險費用
按揭保險計劃於1999年3月推出，政府規定置業人士要為物業按揭七成以上的按揭購買保險，以減低銀行風險穩定金融體制。按揭保險費用是根據買家最後選擇的按揭成數、按揭年期及保費支付方式（一筆過/月供/年供）而定。若以物業樓價為350萬元來，假設按揭成數90%，還款年期30年，一筆過支付按揭保險費用，便需要111,825元。
6）裝修費
一般而言，筆者建議新業主應預留樓價10％，即35萬，作為裝修、家具、水、電、管理費按金等雜費開支。
簡單計算以上六項開支，若阿偉和太太置業基本開支如下：
1）首期：35萬元
2）印花稅：7.9萬元
3）經紀佣金：3.5萬元
4）律師費：1萬元
5）按揭保險費：11.2萬元
6）裝修費及雜費：35萬元
合共﹕93.6萬元
買連裝修物業 節省初期使費
如果，阿偉想節省買樓成本，可考慮購買一些樓價已包裝修的物業，這樣就可將省下來的裝修費用作支付首期，變相減低買樓初期的成本壓力。另外，可嘗試尋找相熟物業代理及律師樓，這有機會節省一半以上經紀佣金及律師費開支。如果情况許可，筆者建議阿偉可以考慮與屋企人一同商量，若家人能在置業時提出協助，借出兩成首期，在往後每月分期攤還給家人。又或以現有住所加按借出首期，然後再由阿偉分期攤還給銀行，這樣便可節省11.2萬的按揭保險費，將置業成本控制在預算之內。
盧艷萍
康宏理財服務有限公司助理聯席董事
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