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【明報專訊】這幾周，關於內地樓市「崩盤說」甚囂塵上，各類壞消息集中爆發。先是地產大佬發出悲觀言論，王石說今年「形勢不妙」，王健林稱今年樓市「並不樂觀」，任志強則表示「不要對2014年太抱希望」。隨後杭州兩個樓盤大幅打折；同一周末，又爆出銀行停貸的新聞。更可怕的是，2月中旬以來至前一段時間，人民幣兌美元持續走低，引發以地產為主的人民幣資產貶值恐慌。
各類壞消息危言聳聽
這樣看來，「崩盤」似乎近在咫尺。不過，真有那麼悲觀嗎？大佬們的言論基本可以不用理會，因為這些表達都太過模糊。也不排除媒體斷章取義的可能，因為王健林最近又公開澄清，稱「崩盤論」是「別有用心」。
杭州降價樓盤的發展商表示打折是希望快速回籠資金，以便繼續拿地。銀行也紛紛闢謠，表示僅是為控制風險而收緊房地產相關貸款，並未停貸。對上述兩條消息的傳播，顯然有些危言聳聽之嫌。
再看人民幣貶值問題，各機構都認為這是央行主動調整的結果。從理論上講，人民幣適度貶值符合情理，一來是美國逐步退出QE使得美元升值，資金撤出新興市場，導致相應貨幣貶值，人民幣也不應該例外；二來，過去很多年人民幣升值預期過於明確，引來熱錢套利，加劇國內流動性，央行主動貶值有助於打擊套利。
至於人民幣會否繼續貶值並導致房屋貶值，可能性不大。目前看，人民幣遠期匯率並未明顯下跌，說明市場對中國經濟走勢的判斷並不悲觀。而且最新總理李克強在《政府工作報告》中稱，今年GDP增速約7.5%，與去年報告中一致，顯示了政府對待經濟的態度和預期，亦會對人民幣走勢構成支撐。
一線城市需求有支撐
當然，筆者並非說內地所有地區的房價都不會跌。中國幅員遼闊，地產本身又極難估值，各省市甚至同一城市不同區域的房價走勢都無法一概而論。上海遠郊的房價下跌一兩成，無礙市中心樓價走高。同理，不知名的城鎮要求公務員賣房、四線城市開發區變「鬼城」，這些都不足以代表「中國樓市」。
可見，對於那些本地需求不足、外來人口導入難度大的中小型城市，房價下跌風險極大。但一線城市以及二線城市核心區域，風險相對有限。除了微觀的供需支撐樓市消費屬性價值外，相對宏觀的供需關係為其投資屬性價值提供支撐。畢竟國內市場投資渠道較單一、人民幣較難流出國境、實業投資收益率偏低、信用產品剛性兌付神話「作古」，這些都可能成為資金考慮樓市的理由。事實上，若不是限購政策控制，2013年京、滬等地的房價漲幅肯定不止兩成。
股市有一句投資格言：猶豫中上漲，瘋狂中見頂。樓市，也可借鑑。
作者簡介﹕內地資深傳媒人
各類壞消息危言聳聽
這樣看來，「崩盤」似乎近在咫尺。不過，真有那麼悲觀嗎？大佬們的言論基本可以不用理會，因為這些表達都太過模糊。也不排除媒體斷章取義的可能，因為王健林最近又公開澄清，稱「崩盤論」是「別有用心」。
杭州降價樓盤的發展商表示打折是希望快速回籠資金，以便繼續拿地。銀行也紛紛闢謠，表示僅是為控制風險而收緊房地產相關貸款，並未停貸。對上述兩條消息的傳播，顯然有些危言聳聽之嫌。
再看人民幣貶值問題，各機構都認為這是央行主動調整的結果。從理論上講，人民幣適度貶值符合情理，一來是美國逐步退出QE使得美元升值，資金撤出新興市場，導致相應貨幣貶值，人民幣也不應該例外；二來，過去很多年人民幣升值預期過於明確，引來熱錢套利，加劇國內流動性，央行主動貶值有助於打擊套利。
至於人民幣會否繼續貶值並導致房屋貶值，可能性不大。目前看，人民幣遠期匯率並未明顯下跌，說明市場對中國經濟走勢的判斷並不悲觀。而且最新總理李克強在《政府工作報告》中稱，今年GDP增速約7.5%，與去年報告中一致，顯示了政府對待經濟的態度和預期，亦會對人民幣走勢構成支撐。
一線城市需求有支撐
當然，筆者並非說內地所有地區的房價都不會跌。中國幅員遼闊，地產本身又極難估值，各省市甚至同一城市不同區域的房價走勢都無法一概而論。上海遠郊的房價下跌一兩成，無礙市中心樓價走高。同理，不知名的城鎮要求公務員賣房、四線城市開發區變「鬼城」，這些都不足以代表「中國樓市」。
可見，對於那些本地需求不足、外來人口導入難度大的中小型城市，房價下跌風險極大。但一線城市以及二線城市核心區域，風險相對有限。除了微觀的供需支撐樓市消費屬性價值外，相對宏觀的供需關係為其投資屬性價值提供支撐。畢竟國內市場投資渠道較單一、人民幣較難流出國境、實業投資收益率偏低、信用產品剛性兌付神話「作古」，這些都可能成為資金考慮樓市的理由。事實上，若不是限購政策控制，2013年京、滬等地的房價漲幅肯定不止兩成。
股市有一句投資格言：猶豫中上漲，瘋狂中見頂。樓市，也可借鑑。
作者簡介﹕內地資深傳媒人
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