海外置業升值選擇多

【明報專訊】在香港置業除了自住外，也有不少作投資用途，但在「雙辣招」出爐後，物業成交量大為萎縮，樓價雖然略為調整，也較幾年前為高。其實若是以投資為目的，不一定是要選擇香港，其他國家或地區機會甚多，IP Global國際地產投資部執行董事李丹翔預期，英國倫敦市中心未來4年升值大約會17%至18%，而周邊城市可能有20多個百分比，投資者可發掘非市中心物業投資機會；未來可以看好英國格林威治、澳洲、馬來西亞及日本等地。不過，投資海外物業前，要先清楚投資目標及當地稅制，也要留意外匯風險。


香港樓價常被評高居世界前茅，現時基本入場費動輒200萬至300萬元，且多為單幢式或樓齡較高的物業。投資物業應該放眼世界，歐美在金融海嘯期間，該等地區的物業急挫，但在政府一系列量化寬鬆措施後，歐美物業價格回升不少，其中紐約地區樓價與2008年水平相差幾個百分比已完全收復，而倫敦市中心樓價已超越2008年水平，所以未來展望會發掘一些倫敦附近的地區，好像是倫敦的東南部，相信未來升值潛力會較倫敦市中心為快。


隔山買牛應了解租賃回報

李丹翔表示，公司近期發售一個位於英國格蘭威治樓盤，銷情非常熱烈，因為當地擁有一所著名大學，也是商業及旅遊區，只要坐兩個火車站便可以去到倫敦橋，而位於倫敦橋附近物業每呎要達1300鎊，而格林威治物業只售640鎊一呎，故深受買家歡迎。除了格林威治外，Deptford也是另一個具潛力發展的地方，因為一個站便到倫敦橋，該地區更發展成藝術社區，深受年青人歡迎，因而租務也十分活躍。若投資者想離開倫敦，曼徹斯特（Manchester）及蘇格蘭的愛丁堡（Edinburgh）也是具潛力地區。


投資者隔山買牛，尋找具升值潛力的物業，宜先了解物業的質素及其租賃回報，也要留意是為子女升學或是短線炒賣，李丹翔表示，現時有30% 買家是因為子女升學而在當地置業，選擇可能是交通便利，現樓較合適。此外，英國的住屋需求上升，物業買賣及租務市場暢旺，故可為投資者帶來回報。在物色投資項目時，可留意項目地點是否坐落商業中心，周邊的學校和交通網絡、附近有否大型基建項目將落成等，因這些皆有助提高物業的升值潛力。


買樓花風險大 偶有爛尾

若投資者願意承受較高的風險，也可以買賣樓花形式投資。不過，偶然也會看到一些新聞報道指出，有樓盤出現爛尾或貨不對辦情况，而業主因不熟悉個別地方的法律而無從跟進，故買家必須衡量個人的風險承受程度。另外，投資英國與美國物業最大的分別是現金流問題，因為英國多數新樓是以樓花方式發售，而物業貸款率可達70% ，至於美國地區的貸款率則只有50%，但多為現樓。現階段投資前景美國紐約物業升值潛力會較英國倫敦為佳，但若現金不足也應考慮投資英國物業。不過，投資美國物業若將來沽出物業，而物業升值了便須繳付資本增值稅。投資者要掌握投資海外物業的不同竅門和注意地方，要多諮詢專家意見。


日將辦奧運 樓價有上升潛力

李丹翔坦言，香港人投資海外物業，多會先留意紐約和倫敦等較為熟悉的城市，但近期港人開始對一些非主流的市場產生興趣，例如日本及馬來西亞。其中日本將於2020年舉辦東京夏季奧運會，當地樓價具上升潛力。


另外，近年投資者開始留意日本物業，最大誘因是日圓低水，匯價下跌。大家都知道日本樓市在過去10 年一直都在低位徘徊，相對平穩，而單是因為日圓下跌，已令日本物業更相宜。李丹翔表示，澳元現時處於弱勢時，吸引不少投資者在當地置業，未來澳元回升其物業變相升值。


投資者亦不妨考慮投資在馬來西亞的樓盤項目。首先，當地樓市升跌幅度較小，令投資者較易掌握其走勢。當地主要地段的物業供應量減少，預期當地樓價有潛力上升。


明報記者

[龍彩霞 理財專題]