活化工廈 不可背離市場

【明報專訊】我負責的屯門經濟發展路向的研究，其中一個任務，是探討活化工廈的可能性和方法。關於這個問題，經濟學告訴我們，活化工廈應該回應市場需要。若背離市場，活化工廈是不可能成功的。市場需要如何，則要根據市場價格判斷。


屯門很多工廈都毗鄰屯門市中心，屯門市中心的商舖和商廈租金都升得特別急，尤其是西鐵由南昌站延申至紅磡後。租金升高的趨勢，顯然與屯門交通大大改善有關：由屯門西鐵終點站到尖東，只需約半個鐘；再轉車到金鐘，計入走路、轉乘荃灣線時間，也只需再多15分鐘。商舖、商廈租金急升告訴我們：毗鄰屯門市中心的黃金地段，定作工業用途已不合時宜。為適應市場需要的變化，工廈改作商用，這就是所謂活化工廈的由來。


然而，一說「活化工廈」，工廈租金即時飈升。一些昔日租用工廈作文化藝術音樂等創意活動的人士，給上升的租金逼得喘不過氣。有人會問：活化工廈，是拖低租金還是推高租金？是幫了香港還是害了香港？


增商廈供應 利降租金

其實，香港服務業佔本地生產總值逾90%，交通優勢突出的地方（如屯門市中心）經營工業生產，極度浪費土地資源。現時，交通方便的商舖和商廈租金都很高。活化工廈，即是放寬它在用途上的限制，我的建議是：在指定為「工業用轉型為商業用」（Industrial Transitioning to Commercial, ITC）的地區，只要業主能把它改裝至符合建築物條例和消防條例的規定，就可改作商業用途，毋須另行申請。因此，活化工廈的效果等同增加商廈供應，足以壓低商廈的租金。商廈租金降低，則有利經濟多元化。當然，改為商廈後，租金要比工廈租金高出一大截。然而，提升物業的經濟價值，正正就是活化工廈的主要目的。


荒廢校舍 可轉作平租創意活動中心

有些人士租用工廈，作文化藝術音樂等創意活動。活化工廈推高租金，部分勢將被迫停止作業，這無疑是社會的損失。為了解決這個難題，政府不妨考慮將一些被「殺校」、現時荒廢了的校舍，改作創意活動中心，以低廉的租金租給搞創意活動的人士。由於創意活動不一定都有商業價值，要他們繳付市值租金，等於扼殺他們的生存空間。香港需要發展本土的創意工業，就要直接去創造有利創意工業發展的條件。


嶺南大學公共政策研究中心主任

[何濼生 濼觀天下]