內地首兩月住宅銷售倒退

【明報專訊】內地樓市銷情轉淡，國家統計局數據顯示，今年1至2月全國住宅銷售額按年下滑5%，房地產開發景氣指數按月跌0.3點，至96.91。評級機構惠譽指出，內地城鎮化前景不明朗，一線城市限購不會放鬆，加上內陸城市商業地產風險上升，故調降對內房今年整體表現評級，料銷售增長放緩，預計全年漲幅為5%。


近期多家商業銀行傳出取消房貸優惠。瑞信內房股研究主管杜勁松認為，首兩月住宅銷售跌，主要受內地樓市「限貸」及春節季節性因素雙重影響。但他指首兩月數據受不確定因素影響多，實際樓市走勢最重要是看3月數據。同策諮詢研究部總監張宏偉在報告中預計，在銀行信貸緊縮及一二線城市調控「階段性」收緊情况下，3月樓市難有大幅反彈機會。


瑞信：3月數據見真章

城鎮化推進會否成樓市轉機？惠譽聯席董事張安傑指出，城鎮化前景尚不明朗，發展亦不平均，一線城市城鎮化已飽和，樓價上升壓力大。二線省會城市若能吸引到人口流入，樓價或有上漲壓力。同時部分三、四線內陸城市已出現商場及寫字樓供應過量，人口稀疏需求不足的問題。他續指一線城市「限購令」不可能結束，因可以打擊投機炒房者。兩會李克强總理首提「分類調控」，張安傑表示該政策是保持樓市長久穩定的關鍵。


內房毛利率遭壓縮

對於內房毛利率普遍下滑，張安傑坦言，「毛利率是房產商頭疼的地方，土地價格增長速度快，毛利率壓縮是未來3至5年必然的趨勢」，他表示只有早年已購得大量土地儲備的地產商才能倖免。


比起毛利率，更讓開發商頭疼的可能是融資能力。不少分析指出，開發商之間兩極化正在加劇，拉開差距的正是融資能力。張安傑指出，儘管信貸收緊，但不少上市房企近兩年成功發行海外債券，「可以說運氣比較好，手邊資金相對充裕」。


小型開發商 融資能力差

但小型開發商就面臨提高財務槓桿以擴大規模，或被淘汰出局的艱難選擇。剛剛在廣州豪擲96億購地的中海外（0688）主席郝建民昨天在業績會表示，地塊優質，但買地競爭遠沒有去年激烈，「可能（部分房企）錢不多」。


明報記者 甄佳佳