【明報專訊】不少人在討論「辣招」通過後,樓價會升或跌,但前瑞銀星級分析員、現已自立門戶的Bricks & Mortar主席兼總裁王震宇卻認為,辣招最大影響不是利淡或利好樓市,而是令樓市變得政治化,難以預測走勢。因此,他認為最佳策略是分散投資,減少在港持有「磚頭」的比重,並認為香港未來的經濟出路,是與深圳同城化和爭取更大的「腹地」。
王震宇表示,有人指香港樓市存泡沫,其實真正存在的最大泡沫,乃是利息和債券泡沫,相對下,香港樓價顯得便宜。他指出,香港樓市存在四大利好因素﹕一是供應少、二是利率低、三是香港經濟表現好,而最後是受惠內地經濟增長的溢出效應。
政府決策搖擺 樓價冇得估
「本來我原預期,今年底以前,中原樓價指數可升至140點水平,但現在政府極度干預香港樓市,令不確定性大增,我也不再預測香港樓價的升跌幅。」王進一步解釋,現在樓價若升,不會知道政府何時再出重手打壓,相反若看淡後市,但如出現「黑天鵝」令樓價急挫,政府也可以一時三刻便突然救市,令樓價急升,變成「冇得估」。
他再作比喻,原本香港樓價就如一輛在高速公路行駛的車,車速可以是60、70甚至80公里,「但突然有個癲佬衝出來左穿右插,你保持原來車速可能會撞到他,但突然煞車,也可能被後來的車撞上,同樣造成車禍!」
可買地產股 收息夠租樓
因此,王震宇建議,除非要買樓自用,否則應分散資產,減持在香港持有物業的比例,增持現金、股票、外國資產如農地,甚至是古幣等另類投資,以分散風險,「其實,就算自住也不一定要在香港買樓,香港現時不少地產股比樓價便宜,有大折讓兼派息不俗,可買入一籃子優質地產股,派息已夠交租,升值潛力可能更高」。
他又指出,外國不少地方的樓宇具升值潛力,最重要是不用面對政府不斷加重對經濟和樓市的干預。雖然美國樓市正在復蘇,但王認為,美國稅制複雜而稅率重,就算在當地買樓後升值,如要賣樓套現,隨時要和當地政府分身家,所以寧願選擇到其他英聯邦國家投資,不單語言相同,法律也相似,稅率也不高。
近日有評論指隨日圓下跌,增加了日本地產的吸引力。王認為,日本人口老化,其經濟也難走出困局,令當地樓宇的升值潛力受到限制。
港應增私樓 讓市場解決問題
王批評香港的房屋政策,「根本方向錯誤,以為大增公屋和居屋,便是解決樓市問題的良方,其實恰恰相反,以港人現時的富裕水平,有必要變相製造更多的貧民窟嗎?正確的做法,其實將公用房屋土地,盡量劃作私人住宅發展,讓市場機制來解決問題,一來減少資源錯配,二來讓港人更積極,不用政客整天想着如何慷他人之慨,反窒礙了香港的經濟發展」。
明報記者 陸振球
攝影 陳淑安
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財經
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