內房股見頂 有彈無升／文：江宗仁

【明報專訊】恒指昨跌179點，收報22,388點，成交金額572億元。內地傳出銀行停止房地產貸款，配合杭州一個樓盤大幅劈價，據說連「準鬼城」常州亦被波及，令市場勾勒出一幅崩盤的圖畫，中港股市受壓，上證指及國指均跌逾1%。全球都看淡中國經濟，都等待債務危機，對利淡消息尤其敏感，周末一傳出停貸，由內房到內銀，再到水泥、鋼鐵以至有色金屬股便全線下跌，有殺錯無放過。目前仍談不上樓市崩盤，但總體上見頂回落則基本上已成定局，內房股往後有彈無升。


杭州樓市劈價，銀行又傳停貸，市場視之為全國性現象，很自然推論出樓市崩盤，連帶銀行、水泥、鋼鐵以至有色金屬全產業鏈出事。綜合內地報道，杭州降價主因是供過於求，大杭州（包括蕭山和余杭）庫存已達12萬套，單是主城區庫存量亦超過5.3萬套，此前的紀錄是2012年下半年，當時為4萬套，背景是剛經歷完改革開放以來最嚴重的錢荒，積壓了超過1年的需求所致。


大杭州區去年銷量僅次於2009年及2012年，達到42,716套，然而庫存不跌反升，與2012年土地供應大增，近期轉化為潛在供應有關。令人擔憂的，是2013年土地出讓面積按年增長2倍，建築面積高達2156.7萬平方米，以每套面積100平方米來計算，等於新增21萬套供應，相當於2013年銷量約3.9倍。


庫存不跌反升 進緩慢下跌周期

評論以土地分多年開發，潛在供應與實質供應不同，堅稱不必過分擔憂。但一來2013年銷情已相當不俗，今後要大幅增加機會微，難以抵消供應激增，而即使供應未必即時應市，但也只屬時間問題，無論開發商、投資者還是小市民的行為定必因而調整，賣家積極而買家審慎，加上杭州市政府仍會不停賣地，春節過後第一減只是序幕。


作為準一線城市，杭州的重要性遠大於其他耳熟能詳的鬼城，例如同屬華東的蘇州，庫存便突破10萬套，需時2年才能消化；寧波市區庫存為34，470套，涉及樓面面積502.87萬平方米，為歷史新高，相當於去年成交量1.5倍。當然，情况仍不至於一面倒，南京庫存便按年減少1萬套，最新僅為3.2萬套，而京滬廣深4大城市情况依然穩步向好，故這一刻談不上全線崩盤，但愈來愈多城市因供過於求而進入緩慢下跌周期則成定局，內房股維持有彈無升格局。


匯控實際回報 不如重組前水平

匯控（0005）業績遜預期，倫敦股價受壓曾跌逾3%。匯控過去兩年透過出售非核心業務進行重組，同時亦增強了資金充足率，足以抵禦今後的監管改變和經濟波動風險。但集團海嘯後收入增長乏力，近兩年更因重組而持續倒退，若說出售業務套現所得，投資於更高回報的地方，2013年股本回報率亦由8.4%升至9.2%，但實際上卻較2011年的10.9%還要遜色，還不如重組前水平。或許現時資金充足比率強，今年有足夠條件尋求增長，但管理層始終未能勾勒出一個發展方向，僅不斷重申多數新興市場並無問題，這就更難吸引投資者。匯控當前的賣點在於股息率逾5厘，限制了下跌風險，另外，若今年較後時間美債息上揚，淨息差亦能受惠，料市場對業績看法以中性為主。


[江宗仁 還看今朝]