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【明報專訊】由於一些「無知」與「自私」的智囊和官員，可能利用早前的新興市場危機和美股調整，誤導決策者毋須採用筆者早前在《明報》刊登的擠樓市泡沫建議，雖然筆者深信結果最終會證明這些傢伙會一如既往般錯得離譜，但香港能在危機前擠掉部分樓市泡沫的時間已不多，實在再負擔不起這類型的蹉跎，唯有再在本文作出折衷方案，希望決策者能慎重考慮，以免留下千古罵名。
利率上升足以刺穿樓市泡沫
首先補充筆者近期的一些重要論述，隨着美聯儲局現今的減少放水和其後的收水，香港樓按息率最終回升到6至7厘是正常不過的結果，亦即樓按息率在此周期將至少累積上升5厘以上。此外，對冲基金日後透過狙擊聯匯、扯高同業拆息來攻擊香港樓股的誘因甚大，一旦如此，樓按息率將至少上升到9至10厘以上。
因此，政府和樓市投資者必須想一想：加1厘息樓市泡沫不會爆，加2厘息也可能不爆，但加3厘息是否開始難說？加4厘息能引爆泡沫的機率是否不容忽視？加5厘息出現泡沫爆破機率是否極大？即使還未爆，對冲基金傻㗎？咁都唔攻？
由於許多樓市投資者並未清楚知道加息對其供樓負擔的影響，故特意列出附表（註）。
根據附表，一個在扣除入息稅後尚有4萬元可支配收入的家庭，若有一個20年期的500萬元樓按，當樓按息率為2厘時，其每月供款為25,295元（=5059×5），以致其尚有小量款項（14,705元）作衣、食、交通、醫療、子女教育、娛樂和其他雜項支出，但當樓按息率回升至7厘時，其每月樓按供款將急升53%至38,765元（=7753×5），以致只餘1235元作上述衣、食、交通、醫療、子女教育、娛樂和雜項支出。更有甚者，一旦樓按息率因聯匯受襲而急升至10厘，其樓按月供將上漲91%至48,250元（=9650×5），即使不食、不坐車、不看醫生、不買衣服、不娛樂、不交子女學費和書簿費、及不交水電雜項費用，仍有每月8250元的赤字！
可以想像得到，當樓按息率持續由2厘升至5厘、6厘、7厘時，將陸續有一些失算的物業投資者被迫賣樓，即使一些手頭充裕的物業投資者，在看到上述苗頭時，亦會帶頭賣樓，而比這些物業投資者更聰明的發展商，部分帶頭劈價賣樓的機率更高，以致樓價開始疲軟甚至下滑，進而引發更多業主賣樓、新買家開始絕迹、和更多發展商劈價賣樓，以致樓價開始一瀉千里，進而造成股市暴挫、經濟衰退、大量裁員、銀行呆壞帳急升，以致銀行須緊縮信貸和賤賣資產以填補其資本充足比率、個人和企業被迫去槓桿化，進而造成新一浪的金融風暴、嚴重衰退和大面積裁員的惡性循環。至此，即使與樓股無關的無辜市民，亦將受其所害（如《明報》亦可能因廣告收入暴挫而須大面積裁員）。而金管局高層、財金官員和特首除了須面對來自四方八面的批評與質疑，亦會留下千古罵名。
因此，即使不計對冲基金來襲的可能、港元隨美元上漲三至五成的可能影響、以及其他因素（如後續新興市場危機引爆香港樓市泡沫），單是上述的正常利率回升亦足以刺穿香港樓市泡沫。根據筆者過去的著作，唯一可能生機是在利息加至具上述殺傷力水平前，擠掉部分樓市泡沫至仍然偏高、但又不至是一戳即爆的嚴重偏高水平。然而，正如筆者早前「辣招不辣」的論述，辣招頂多能阻緩樓價升勢，並不足以擠掉部分樓市泡沫，以至筆者早前在《明報》首度建議了一個在金管局權力範圍之內、並足以擠掉部分樓市泡沫的真正「強招」——「利率風險暫繳附加利率」，文中亦詳列了一系列保險設計，確保能擠泡沫之餘，又不至提早戳穿泡沫。不幸的是，由於篇首所述原因，以及建議太新，以致一些官員與決策者很自然地有過多不必要的疑慮。為此，筆者唯有在此作出多一重保障的折衷方案。
在觀看此擠泡沫設計前，決策者必須認識到，處理亞洲樓市泡沫是一個重大經濟難題，且牽涉很多新的經濟理論，不是一些普通的官員和智囊所能辦得到，亦會牽涉一些新招，關鍵是設計是否穩妥。今次有筆者這樣一個在這方面有數十年政策鑽研心得的經濟學者，能作出有效的政策建議，實屬異數，亦是你的運氣，若仍覺得筆者在此「搞搞震」，則是你的無知。
多一重保障的折衷方案
此設計是先加碼辣招，並同時善用後續新興市場危機所意味的調整壓力，及透過討論筆者建議的強招之「討論期」，讓政府觀察市場反應，從而了解此招是否合用、政府是否能有效掌控此招，和掃除一些不必要疑慮，好讓當局能更合理地決定是否用此招。（若當局因不必要疑慮而逃避觀察討論期的影響，當美息開始持續上升，香港將只能坐以待斃，所以觀察討論期的影響是筆者最後底線，亦是此折衷方案的重點）
比如說，金管局可在其權力範圍內，將新做按揭年限由30年降至第一個按揭的為20至22年、第二個或以上按揭為15年，並同時宣布若樓價在其後數月沒出現合理調整，將考慮（或展開討論）應否採用筆者建議的強招。此一宣布將使市場price in建議的部分影響，以至樓市可能出現一定疲軟甚至中輕度回調，若期間新興市場危機再起波瀾，以至樓價回調較大（如下調15%至20%)，當局可兵不血刃地完成頭一部分的擠泡沫目標（樓價下調是因為新興市場危機、不是政府政策），當局只需以緩慢的討論以維持輕微的樓市下調壓力即可；若期間沒出現新興市場危機以及樓價只下調數個百分點，當局將知道需維持討論速度及在討論期後開展一個較低的暫繳附加利率，讓樓價進一步下調數個百分點；若樓價在此討論期拒絕下調，當局將知道須加快討論和推行速度，以確保樓價作一定下調。
註：由於同意筆者樓按息率上調足以刺穿香港樓市泡沫，以及憂慮個別官員因個人私利而逃避處理樓市泡沫問題，新加坡管理大學的謝耀權教授（也是港人），建議筆者列出表一，好讓樓市投資者了解其風險，筆者特此鳴謝其建議。
作者是新加坡南洋理工大學經濟系副教授
利率上升足以刺穿樓市泡沫
首先補充筆者近期的一些重要論述，隨着美聯儲局現今的減少放水和其後的收水，香港樓按息率最終回升到6至7厘是正常不過的結果，亦即樓按息率在此周期將至少累積上升5厘以上。此外，對冲基金日後透過狙擊聯匯、扯高同業拆息來攻擊香港樓股的誘因甚大，一旦如此，樓按息率將至少上升到9至10厘以上。
因此，政府和樓市投資者必須想一想：加1厘息樓市泡沫不會爆，加2厘息也可能不爆，但加3厘息是否開始難說？加4厘息能引爆泡沫的機率是否不容忽視？加5厘息出現泡沫爆破機率是否極大？即使還未爆，對冲基金傻㗎？咁都唔攻？
由於許多樓市投資者並未清楚知道加息對其供樓負擔的影響，故特意列出附表（註）。
根據附表，一個在扣除入息稅後尚有4萬元可支配收入的家庭，若有一個20年期的500萬元樓按，當樓按息率為2厘時，其每月供款為25,295元（=5059×5），以致其尚有小量款項（14,705元）作衣、食、交通、醫療、子女教育、娛樂和其他雜項支出，但當樓按息率回升至7厘時，其每月樓按供款將急升53%至38,765元（=7753×5），以致只餘1235元作上述衣、食、交通、醫療、子女教育、娛樂和雜項支出。更有甚者，一旦樓按息率因聯匯受襲而急升至10厘，其樓按月供將上漲91%至48,250元（=9650×5），即使不食、不坐車、不看醫生、不買衣服、不娛樂、不交子女學費和書簿費、及不交水電雜項費用，仍有每月8250元的赤字！
可以想像得到，當樓按息率持續由2厘升至5厘、6厘、7厘時，將陸續有一些失算的物業投資者被迫賣樓，即使一些手頭充裕的物業投資者，在看到上述苗頭時，亦會帶頭賣樓，而比這些物業投資者更聰明的發展商，部分帶頭劈價賣樓的機率更高，以致樓價開始疲軟甚至下滑，進而引發更多業主賣樓、新買家開始絕迹、和更多發展商劈價賣樓，以致樓價開始一瀉千里，進而造成股市暴挫、經濟衰退、大量裁員、銀行呆壞帳急升，以致銀行須緊縮信貸和賤賣資產以填補其資本充足比率、個人和企業被迫去槓桿化，進而造成新一浪的金融風暴、嚴重衰退和大面積裁員的惡性循環。至此，即使與樓股無關的無辜市民，亦將受其所害（如《明報》亦可能因廣告收入暴挫而須大面積裁員）。而金管局高層、財金官員和特首除了須面對來自四方八面的批評與質疑，亦會留下千古罵名。
因此，即使不計對冲基金來襲的可能、港元隨美元上漲三至五成的可能影響、以及其他因素（如後續新興市場危機引爆香港樓市泡沫），單是上述的正常利率回升亦足以刺穿香港樓市泡沫。根據筆者過去的著作，唯一可能生機是在利息加至具上述殺傷力水平前，擠掉部分樓市泡沫至仍然偏高、但又不至是一戳即爆的嚴重偏高水平。然而，正如筆者早前「辣招不辣」的論述，辣招頂多能阻緩樓價升勢，並不足以擠掉部分樓市泡沫，以至筆者早前在《明報》首度建議了一個在金管局權力範圍之內、並足以擠掉部分樓市泡沫的真正「強招」——「利率風險暫繳附加利率」，文中亦詳列了一系列保險設計，確保能擠泡沫之餘，又不至提早戳穿泡沫。不幸的是，由於篇首所述原因，以及建議太新，以致一些官員與決策者很自然地有過多不必要的疑慮。為此，筆者唯有在此作出多一重保障的折衷方案。
在觀看此擠泡沫設計前，決策者必須認識到，處理亞洲樓市泡沫是一個重大經濟難題，且牽涉很多新的經濟理論，不是一些普通的官員和智囊所能辦得到，亦會牽涉一些新招，關鍵是設計是否穩妥。今次有筆者這樣一個在這方面有數十年政策鑽研心得的經濟學者，能作出有效的政策建議，實屬異數，亦是你的運氣，若仍覺得筆者在此「搞搞震」，則是你的無知。
多一重保障的折衷方案
此設計是先加碼辣招，並同時善用後續新興市場危機所意味的調整壓力，及透過討論筆者建議的強招之「討論期」，讓政府觀察市場反應，從而了解此招是否合用、政府是否能有效掌控此招，和掃除一些不必要疑慮，好讓當局能更合理地決定是否用此招。（若當局因不必要疑慮而逃避觀察討論期的影響，當美息開始持續上升，香港將只能坐以待斃，所以觀察討論期的影響是筆者最後底線，亦是此折衷方案的重點）
比如說，金管局可在其權力範圍內，將新做按揭年限由30年降至第一個按揭的為20至22年、第二個或以上按揭為15年，並同時宣布若樓價在其後數月沒出現合理調整，將考慮（或展開討論）應否採用筆者建議的強招。此一宣布將使市場price in建議的部分影響，以至樓市可能出現一定疲軟甚至中輕度回調，若期間新興市場危機再起波瀾，以至樓價回調較大（如下調15%至20%)，當局可兵不血刃地完成頭一部分的擠泡沫目標（樓價下調是因為新興市場危機、不是政府政策），當局只需以緩慢的討論以維持輕微的樓市下調壓力即可；若期間沒出現新興市場危機以及樓價只下調數個百分點，當局將知道需維持討論速度及在討論期後開展一個較低的暫繳附加利率，讓樓價進一步下調數個百分點；若樓價在此討論期拒絕下調，當局將知道須加快討論和推行速度，以確保樓價作一定下調。
註：由於同意筆者樓按息率上調足以刺穿香港樓市泡沫，以及憂慮個別官員因個人私利而逃避處理樓市泡沫問題，新加坡管理大學的謝耀權教授（也是港人），建議筆者列出表一，好讓樓市投資者了解其風險，筆者特此鳴謝其建議。
作者是新加坡南洋理工大學經濟系副教授
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