美聯黃建業﹕樓市必「爆」

【明報專訊】美聯（0012）出現個別高層「被離職」後回公司總部請願的風波，到了上周五，稱為「鐵三角」的美聯最高層接受《明報》訪問作回應，其中美聯集團主席黃建業表示，政府的「三辣招」令樓市成交大減，代理生態變得惡劣，需要調整公司架構來對抗逆市，而一些員工因未能適應只得辭退。他又預期，香港樓市已進入下跌周期，但辣招如戲院鎖了廁所，觀眾要忍着不能如廁，而樓市不能正常調整，最終會「爆」，他估計今年樓價會跌8％。


黃建業說，在「三辣招」下，樓市缺乏投資者、換樓客和外來資金，交投和樓價自然受壓。他指出，自覺多年來學得最重要的投資知識之一是「道氏理論」，而以此應用於樓市，香港樓價自2003年後升了10年，已過了「牛三」而進入調整階段，未來樓價已應拾級而下，但世界經濟速度變快，調整不會如1998至2003年這麼久，並預期今年樓價會下跌約8％。


港樓市已過牛三 今年料跌8％

黃又表示，香港樓市高峰期成交可達每年15萬至16萬宗，但去年因加辣招令成交急挫至7萬多宗，為20多年最低，今年更估計進一步跌至6萬多宗（圖1）。他認為，樓市急凍，一來令代理生計收入大減，二來也大大減低了市場的流通性，市民賣樓變得不容易，但任何時候總有人因財政需要出貨，樓市流通性減弱，出貨力量便會累積起來。


辣招封鎖流動性 樓市難正常調整

「這可比喻為一家戲院在播放笑片，大家本在嘻嘻哈哈，但樓市辣招出現，便如戲院關了廁所，人們在『谷』，總有一天會爆！又如戲院一旦失火，但戲院大門鎖上了，後果會不堪設想。正常樓市，升市時應該是拾級而上，調整時則拾級而下，但辣招封鎖了流動性，令樓市不能正常調整。」因此他認為現時買樓一定要量力而為，如作投資，更要「睇定啲」。


雖然如此，黃指自己一生鍾情物業，認為無樓不富，且不相信股票投資，「如『8號仔』（電盈）也會蝕錢，自己除了把美聯成功上市而賺大錢，少有投資股票，如有錢便買物業，又或增持美聯，最近代理經營困難，我也在3.75元的相對高位增持美聯，而2010年至今買入的美聯，更一股也沒有出售；今日（上周五）也剛看完可投資的酒店項目。」


主席﹕人無樓不富

根據美聯提供資料，黃建業曾在2007年賣了一些美聯股票，只為作資產配置；至今共買了總值10多億元物業收租，包括利園山道、大埔廣場及駱克道等舖位，以及旺角道33號及渣華道33號全幢物業，而購入的英國一籃子物業，部分已升值1至2倍。


黃建業說﹕「人無樓不富，早年售出的物業，長期後都發覺賣了低價，將來有可能買入的物業，規定家人不可將之出售！」

明報記者 陸振球