小心樓市出現「三隻烏鴉」

【明報專訊】最近華爾街技術分析名家Tom Demark發布一幅圖表，惹來財經界熱烈討論，Demark將過去一年美股道瓊斯工業指數走勢與1929年大股災出現之前的一年多道指作比較，兩者走勢可說驚人的相似（圖2），難道歷史真會重複，美國又將出現股災，繼而衝擊全球的經濟、股市和樓市？

事實上，道指去年初升破了金融海嘯以來的高位後，一直未有似樣的回調，隨着美國聯儲局啟動退市，新任聯儲局主席耶倫上任，加上美國一些經濟數據轉差，導至美股近期終出現較明顯的調整，亦令到Demark的圖表一出，一些市場參與者的信心受到影響。


三大利淡﹕流標劈價地價新低

將股價走勢圖與過往走勢比較，乃是圖表技術派一種常用技倆，筆者有位喜歡以技術分析炒賣股票的朋友，日前也以技術分析中的陰陽燭術語，來分析近期香港的樓市表現。


朋友指出，在陰陽燭形態分析之中，有所謂「三隻烏鴉」的利淡信號，意指股價在高位連續出現三支陰燭，反映淡友發力，大市見頂。


朋友說，過年前天水圍天榮站二度流標，已令市場氣氛受到打擊，新春期間的一手和二手樓交投慘不忍睹，之後新鴻基地產（0016）劈價三至四成重推錦田爾巒，更令人感到不舒服，日前屯門地價更創出每呎僅略高於2000元的同區12年新低（圖1），朋友說兩星期內接連出現三宗利淡樓市的大新聞，而整體樓價本已在高位搖搖欲墜，絕對不要輕易忽視三隻烏鴉的出現！

地價跌利發展商吸土儲

有測量師和發展商分析，天榮站再流標和屯門地價創12年新低的其中一個原因，乃因現時建築成本高漲，估計如天水圍天榮站和屯門地皮，每呎建築成本隨時要3000至4000元，加上發展商「發水」受到限制，則計入地價、建築成本後，日後賣樓呎價隨時要8000至9000元，才勉強有合理利潤，以同區樓價而言，風險與預期利潤比例偏高。


也有分析指，正由於建築費高，雖然導致發展商要壓縮地價以控制成本，但也變相令樓價得到支持而不容易大跌。對於樓價會否大跌，筆者不敢胡亂猜測，不過就認為，如果因建築費高而導致發展商要壓縮地價以控制成本的說法成立，便說明了發展商並沒有所謂「地產霸權」的力量，可以任意將成本轉嫁至消費者，可以任意加價賣樓，而錦田爾巒要減價三至四成重售，便是證明。


會德豐地產折讓六成 息率近4厘

雖然「三隻烏鴉」屬利淡樓市的信號，不過筆者的朋友獅子山學會行政總監王弼，近日卻開始吸納個別地產股如會德豐地產（0020），並計劃候低買入物業代理股美聯（1200）。


王弼認為，香港地產股的股價由2013年初如新鴻基地產（0016）接近沒有折讓的價格，跌到現在六五折甚至更低，已有值博率。會德豐地產的股價更只有資產值的四折，預期股息率接近4厘，屬進可攻退可守，政府賣地地價差，反有利發展商日後以低價吸納土地儲備，屬利好消息。


王又指出，地產股折讓不是秘密，為何現在可買？原因是樓市雖然被特區政府打殘，只代表香港愛冒險的一批年輕人痛失炒樓博上位的途徑；反觀地產商喊窮，樓卻愈賣愈貴，而美國退市只是姿態，印鈔賴帳才是真理，樓價半死不活，不代表地產商盈利會大幅倒退，他們可以從更死的二手市場搶生意和提高價格彌補量跌的影響，地產股跌到這個水平已難再跌。


美聯去年7月見底現價抵博

再者，觀乎香港地產行業的走勢，中介行美聯應受打擊最大，不過該股亦於去年7月見底，當時正是地產代理發動2.3萬人大遊行反額印（BSD）之時！說開BSD，年近財政預算，政府推行BSD年多，立法會仍未通過，現在民主黨醞釀的修訂，政府未必收貨，自己卻又不夠票通過，美聯自去年7月上升的勢頭，是否有人博BSD過不到立法會要撤招？如是者，靠賣樓為主要業務的會德豐和代理美聯便變得值博！反正撤不成，現價也已反映，抵博喎！

明報記者 陸振球