曾淵滄﹕中山樓價看俏

【明報專訊】讀萬卷書不如行萬里路，投資如能在數據分析之餘，配合實地考察，自當事半功倍。《明報》上周六與雅居樂合辦珠三角投資物業考察團，除了參觀當地基建和樓盤外，並由曾淵滄教授與明報地產主管陸振球在中山就內地樓市前景演講，現場反應熱烈。


曾淵滄教授在講座中指出，投資物業主要掌握兩大因素，一是地點（Location），二是時間（Timing），後者極難配合，唯有在選擇地點上多花工夫。


錯過港升浪 可考慮內地樓

他舉例說﹕「香港的樓市周期極長，能在最低點入市自然最好，但香港每個樓市周期低點往往相隔十多二十年，比如1967年暴動、84年中英談判後、2003年SARS時，一生人可以搵錢的時間一般只在二十餘歲至六十歲，所以只能碰上兩次大冧市。香港樓價下一次的最低點，隨時是2017至2020年，如是急於買樓自用，那如何等得到？當然，如是投資，在香港錯過了機會，便可以考慮如內地樓價仍處上升周期的市場。」


內地城鎮化 樓價大漲小回

曾淵滄指出，近年內地樓市最大的上升動力，乃是持續的城鎮化，以往中國八成是農村人口，現在則是五成多，升了約1.6倍，但城市土地供應追不上，城鎮樓價便大漲小回，「習近平的中國夢之一，是要將城鎮人口比例再推高至八成，那往後內地的城鎮樓價，自然有繼續上升的潛力」。


他續道﹕「不過，三中全會已表明，內地的一線城市如北京、上海、廣州及深圳發展規模已過大，要加以限制，且一線城市的樓價也過高，就連小型發展商也負擔不起，所以紛紛改往二線城市開發，一來尚有發展空間，二來地價和樓價基數也低，更具升值潛力。」


城市群合併 中間地區潛力大

曾淵滄又指出，城鎮化除了會傾向二線城市發展，另一趨勢是形成所謂「城市群」，比如北京與天津的拼合，又或上海與附近蘇杭的拼合，而過程中，城市與城市之間的農地便也發展起來，有關發展自然會推高土地及樓宇價格，以投資者角度而言，這會是極誘人的機會，「在廣東，廣州和珠海之間，也在漸漸一體化，其中如中山及周邊的土地和樓盤，便因此具有不俗的投資價值」。事實上，由廣州到珠海的城際輕軌於去年尾已通車，兩地交通時間只約40分鐘左右。


曾淵滄說，珠三角現時樓價低有另一好處，比方說在香港買入一間2000萬元的住宅收租，如租客遷出而兩個月內找不用新租客，已損失了10萬多元的租金收入，但2000萬元在中山已可隨時購入30間高級住宅，一定不會30間同時租不出，那便有分散風險的作用。


留意珠三角西部 看好橫琴前海

他又指出﹕「過往珠三角的發展，因地理環境和深水港較少，西部較東部落後，令樓價也變得廉宜，如中山樓價每呎仍只是500餘元，但未來港珠澳大橋落後，有望將西部和東部的樓價差距收窄，這是投資者值得留意之處。」


除了中山外，曾淵滄也看好鄰近澳門的橫琴，因當地會發展高增值的旅遊和零售業，而當地的地價也已率先被搶高。至於珠三角的東岸，他則認為深圳前海區，會發展成大型金融中心，前海及周邊的地價和樓價，升值潛力更大。


明報記者