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【明報專訊】一代偉人曼德拉昨因病辭世，享年95歲。曼德拉一生奮鬥，成功帶領南非結束白人實施的種族隔離政策，自然值得世人稱許，不過，南非過去20年，雖因結束種族岐視而不再受國際經濟制裁，但該國經濟卻未見起飛，且治安差劣，樓價也長期低迷。
回看香港，就算在1997年前英治後期，白人管治的優越地位也早已褪色，回歸以後，更是港人當家作主，雖也有說政治上會受到「阿爺」的影響，但在2003年經濟最低迷時，卻得到自由行等政策的幫助，經濟早已復蘇，樓價更在近年破頂；再者，說起治安和法治仍是一等一，能不值得港人珍惜？
香港的高樓價和高租金，有說是貧富懸殊的根源和社會不公平的表現，簡言之，有關批評指窮人難買樓，卻要交貴租，形成「有樓」與「冇樓」兩大族群，而這亦成為特區政府要解決的最大難題之一，因此梁振英政府才要積極增加土地和房屋供應，並同時推出加辣招遏抑樓價，早前更推出長遠房屋策略諮詢文件，惹來社會頗大爭議。
業主非萬能 難隨便加租
有關諮詢本周才剛剛結束，所收到的公眾意見，包括有提出要求政府重新制訂租金管制，希望令到業主不可以任意加租，也讓沒有公屋住的低收入市民，可紓緩面對加租之苦。
事實上，業主是否真的可以任意加租，「魚肉」沒有自置物業的小市民？筆者認為，業主是否能加租，也要看市民的承租能力，因如某地區或某樓盤的租金過高，租客也有搬往其他地區或物業的權利，而業主能夠加租，很多時也要經濟和人工有增長，租客的承租能力才能水漲船高，而近年香港住宅的租金回報率不斷走低，由2003年時樓市最低潮時超過6厘，逐年下跌至現在的不足3厘，連通脹也抵消不了（圖1），便反映租金升幅其實是落後於樓價升幅，業主並非話加多少租便可以加少！
租金管制 弊多於利
說到租金管制，經濟學家多會指出弊多於利，大教授張五常便曾撰文作出評論，十分精彩﹕
「在有租金管制下，法例通常不容許業主在租約期滿時要求住客遷出。這是因為業主一旦拿回空置的住所，找新租客要收多高的租金法例無從管制。一間住所的市場月租值500，政府管制只准收200，只要住所是空置的，法例無能為力：業主可以月租200租出，但要求新租客以數萬元購買一文不值的舊椅一張，你情我願，政府管不着。
香港在二戰後初期的租管，空置的住所，新租客要交鞋金，繼而要交建築費，都是很有想像力的安排。鞋金者，是業主不言自明地說，我找租客找了那麼久，在街上走呀走的，鞋子破了，你要租我的住所，管制租金之上給我買鞋錢吧。二戰後幾年，市值租金與管制租金的差額愈來愈大，鞋金比真金造的鞋還要高，業主於是發明了『建築費』。你要租我的房子嗎？租管說月租200，我同意，但你要補貼房子的建築費3萬。
還是洋人來得老實一點。二戰後紐約有租管，空置的住所租出去，業主要收鑰匙金（keymoney）：政府規定月租20，那可以，但你要給我3000大元買住所的鑰匙，否則不租。
租管惹來的麻煩一大籮，其中最頭痛是重建的問題。要重建樓宇，租客一定要遷出，但如果業主收回空置的樓宇，再租出去，新租金如何，租管管不着——租金之外可以有鞋金鑰匙金之類，要不然租客會樂意地向業主高價購買破椅一張。樓宇重建一般對社會有利，但在租管下租客有權不遷出，怎麼辦？
香港二戰前的租管，政府為了不妨礙有利社會的樓宇重建而想出一個蠢辦法：在租管下，業主不能強迫租客遷出，但重建是例外。
推行該租管後不到3年，市場租金比管制租金高出一倍多，業主紛紛以重建為理由來趕走租客；法例規定要真的重建才可以那樣做，於是樓宇紛紛拆卸，導致數以千計的市民露宿街頭。」
租金高企時買樓 隨時摸頂
簡單而言，租管只會扭曲市場，業主一是不願租出單位，另一則是不斷走法律罅，租客最終不是租不到樓，便是要另外付出「費用」，最終還是要支付「市值租金」，至於一些單位租客可藉租管賴死不走，業主便也懶得去維修物業，令物業變得破破舊舊。
筆者觀察樓市多年，發覺有一有趣現象，就是不少人在租金低企時，覺得租樓輕鬆，提不起買樓興趣，經過多年後，樓市變得熾熱，租金亦高企，這時才覺得租樓辛苦，才咬實牙根去買樓，才說「長痛（長期交租）不如短痛（一次過付出大筆首期去上車）」，殊不知這時樓價也高企，更可能變成摸頂入市。
供樓負擔低 就是入市好時機
筆者就覺得應反其道而行，覺得租樓輕鬆時，固然是因租金低，但這時其實樓價也低，正正是放棄「舒適」去買樓的最好時機。事實上，在2003年時，香港的樓價和租金都在最低潮，其時供樓負擔（家庭收入佔每月供樓金額的比例）也低（圖2），便是正正摸底入市買樓的最好時機。
明報記者 陸振球
回看香港，就算在1997年前英治後期，白人管治的優越地位也早已褪色，回歸以後，更是港人當家作主，雖也有說政治上會受到「阿爺」的影響，但在2003年經濟最低迷時，卻得到自由行等政策的幫助，經濟早已復蘇，樓價更在近年破頂；再者，說起治安和法治仍是一等一，能不值得港人珍惜？
香港的高樓價和高租金，有說是貧富懸殊的根源和社會不公平的表現，簡言之，有關批評指窮人難買樓，卻要交貴租，形成「有樓」與「冇樓」兩大族群，而這亦成為特區政府要解決的最大難題之一，因此梁振英政府才要積極增加土地和房屋供應，並同時推出加辣招遏抑樓價，早前更推出長遠房屋策略諮詢文件，惹來社會頗大爭議。
業主非萬能 難隨便加租
有關諮詢本周才剛剛結束，所收到的公眾意見，包括有提出要求政府重新制訂租金管制，希望令到業主不可以任意加租，也讓沒有公屋住的低收入市民，可紓緩面對加租之苦。
事實上，業主是否真的可以任意加租，「魚肉」沒有自置物業的小市民？筆者認為，業主是否能加租，也要看市民的承租能力，因如某地區或某樓盤的租金過高，租客也有搬往其他地區或物業的權利，而業主能夠加租，很多時也要經濟和人工有增長，租客的承租能力才能水漲船高，而近年香港住宅的租金回報率不斷走低，由2003年時樓市最低潮時超過6厘，逐年下跌至現在的不足3厘，連通脹也抵消不了（圖1），便反映租金升幅其實是落後於樓價升幅，業主並非話加多少租便可以加少！
租金管制 弊多於利
說到租金管制，經濟學家多會指出弊多於利，大教授張五常便曾撰文作出評論，十分精彩﹕
「在有租金管制下，法例通常不容許業主在租約期滿時要求住客遷出。這是因為業主一旦拿回空置的住所，找新租客要收多高的租金法例無從管制。一間住所的市場月租值500，政府管制只准收200，只要住所是空置的，法例無能為力：業主可以月租200租出，但要求新租客以數萬元購買一文不值的舊椅一張，你情我願，政府管不着。
香港在二戰後初期的租管，空置的住所，新租客要交鞋金，繼而要交建築費，都是很有想像力的安排。鞋金者，是業主不言自明地說，我找租客找了那麼久，在街上走呀走的，鞋子破了，你要租我的住所，管制租金之上給我買鞋錢吧。二戰後幾年，市值租金與管制租金的差額愈來愈大，鞋金比真金造的鞋還要高，業主於是發明了『建築費』。你要租我的房子嗎？租管說月租200，我同意，但你要補貼房子的建築費3萬。
還是洋人來得老實一點。二戰後紐約有租管，空置的住所租出去，業主要收鑰匙金（keymoney）：政府規定月租20，那可以，但你要給我3000大元買住所的鑰匙，否則不租。
租管惹來的麻煩一大籮，其中最頭痛是重建的問題。要重建樓宇，租客一定要遷出，但如果業主收回空置的樓宇，再租出去，新租金如何，租管管不着——租金之外可以有鞋金鑰匙金之類，要不然租客會樂意地向業主高價購買破椅一張。樓宇重建一般對社會有利，但在租管下租客有權不遷出，怎麼辦？
香港二戰前的租管，政府為了不妨礙有利社會的樓宇重建而想出一個蠢辦法：在租管下，業主不能強迫租客遷出，但重建是例外。
推行該租管後不到3年，市場租金比管制租金高出一倍多，業主紛紛以重建為理由來趕走租客；法例規定要真的重建才可以那樣做，於是樓宇紛紛拆卸，導致數以千計的市民露宿街頭。」
租金高企時買樓 隨時摸頂
簡單而言，租管只會扭曲市場，業主一是不願租出單位，另一則是不斷走法律罅，租客最終不是租不到樓，便是要另外付出「費用」，最終還是要支付「市值租金」，至於一些單位租客可藉租管賴死不走，業主便也懶得去維修物業，令物業變得破破舊舊。
筆者觀察樓市多年，發覺有一有趣現象，就是不少人在租金低企時，覺得租樓輕鬆，提不起買樓興趣，經過多年後，樓市變得熾熱，租金亦高企，這時才覺得租樓辛苦，才咬實牙根去買樓，才說「長痛（長期交租）不如短痛（一次過付出大筆首期去上車）」，殊不知這時樓價也高企，更可能變成摸頂入市。
供樓負擔低 就是入市好時機
筆者就覺得應反其道而行，覺得租樓輕鬆時，固然是因租金低，但這時其實樓價也低，正正是放棄「舒適」去買樓的最好時機。事實上，在2003年時，香港的樓價和租金都在最低潮，其時供樓負擔（家庭收入佔每月供樓金額的比例）也低（圖2），便是正正摸底入市買樓的最好時機。
明報記者 陸振球
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