BSD一周年 上車盤估價反升

【明報專訊】去年10月政府推出買家印花稅(BSD)及加強版額印稅(SSD)，打擊投資者入市意欲，銀行對物業估值一度下調。本周六便是政府推出辣招滿一年，本報追蹤十大屋苑銀行估價年內走勢，發現上車盤，尤其新界屋苑的兩房細銀碼單位做價升勢凌厲，其中以沙田第一城一個兩房單位，銀行估值由一年前的268萬元飈升至近期的316萬元，升幅為18%，冠絕十大屋苑。反觀銀碼較大的大單位，銀行估值除升勢放緩外，更有個別單位低於一年前的估價。


政府去年10月推出樓市辣招後，公司客或投資者入市意欲大減，樓價一度受拖累，尤以大單位為甚。相反，辣招對細單位影響較小，加上「白居二」於今年5月底出台，間接推高細價私樓樓價。綜合匯豐、中銀及恒生三大銀行，十大屋苑估價於過去一年估值普遍上調，當中以新界細單位升勢最為驚人，升幅由3%至18%不等。反映全港樓價的中原城市領先指數，過去一年升了約5％。


以沙田第一城10座中層15室為例，實用327方呎（建築395方呎），根據匯豐估價，上址估值在今年7月時一度因「白居二」（白表免補地價購入居屋）而升至320萬元，最新估值已微跌至316萬元，但仍較一年前的268萬元升近18%。


嘉湖兩房戶一年估值升逾一成

天水圍嘉湖山莊一個實用449方呎的單位（建築576方呎），中銀一年前估值為230萬元，近期已飈升至255萬元，估價年內升逾一成。


大單位在辣招打擊下，港島區藍籌屋苑大單位的估值更錄跌幅。例如鴨脷洲海怡半島10座高層F室，實用889方呎（建築1100方呎），屬四房海景戶，匯豐一年前估價為1412萬元，惟近期已跌至1300萬元，年內跌7.9%，蒸發112萬元。


海怡四房大單位估值蒸發112萬

另外，鰂魚涌太古城金星閣一個實用582方呎單位，雖屬兩房戶，但涉及金額逾800萬元，非上車盤，估值亦「難逃一跌」，恒生最新估值為805萬元，較一年前的830萬元跌3%。


理大建築及房地產學系教授許智文指出，涉及銀碼較大的大單位，多由公司客及投資者持有，惟去年BSD及SSD矛頭直指上述客源，遏抑其投資意欲，樓價因而受累。


上車盤估價升因獲用家支持

另一方面，市場上車需求強勁，細單位獲用家支持，估值自然更硬淨。


許氏又稱，細銀碼單位樓價升幅跑贏大市，政府應密切關注有關市場，但不宜再為樓市「加辣」，否則只會加重首置買家入市成本，建議政府應從增加土地及房屋供應入手，滿足市民住屋需求。


明報記者 李宛婷