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【明報專訊】近期，發展商相繼改變售樓策略，能否重新凝聚購買力，尚待觀察。按目前情况看來，樓價在高位，難再上升，不過，發展商對一手盤只願以優惠、回贈方式招徠，而非直接調低單價，而二手業主也未見大幅減價，所以，整體樓價並未顯著回落。儘管如此，目前的市况起碼改變了樓價只升不跌的預期，隨着供應漸次增多，加息早晚必然到來，樓市向下調整的格局幾可確定。此時此刻，政府應堅持管理樓市需求的「辣招」，爭取透過軟着陸逐步理順樓市，減少硬着陸帶來巨大衝擊的風險。
天璽貨尾變相減價
投資者即蜂擁入市
新鴻基地產被形容劈價出售九龍站「天璽」的貨尾單位，非本地買家若享盡優惠、回贈，相當於約25%樓價折讓，至於本地買家，樓價變相減幅約為15%，因此吸引大批本地與內地買家參加抽籤認購，在樓市吹淡風之下，出現近期少見的數以千計準買家蜂擁入票場面，首批60個單位因而迅速售罄。其他發展商以不同程度優惠回贈等方式吸客，也有不俗銷情。發展商的策略實際上針對辣招，以此減輕買家負擔，吸引他們入市，發展商當然少了收益，但是樓價處於高位情况下，發展商的利潤仍然可觀。對於買家而言，樓價調低最實際。
新鴻基地產改變策略，有兩個情况值得注意：（1）天璽首批60個單位被買家一掃而空之後，發展商加價5%至10%加推20伙，據地產代理反映，加價之後買家入票的熱情頓時冷卻，由此可見，樓價對購買意欲有決定性作用。（2）政府分階段推出辣招之後，由於成本增加，炒家採取觀察態度，樓市基本上由用家主導，缺乏再炒上的動力，今次新鴻基地產的優惠回贈，吸引了不少本地和內地投資者躍躍欲試。由此可以反證，若沒有辣招制約需求，樓市泡沫惡化帶來的風險更難以想像。
至於二手市場成交量，在辣招之後也減少，有市場代理認為處於冰封時期，不過，整體二手市場的樓價，並未因而明顯下調，特別是熱門屋苑例如太古城，樓價堅挺，前些時候個別特色單位成交呎價仍然破頂，近期雖然有調整，但是大多數業主只接受窄幅（例如3%至5%）的議價。這個情况，或許與業主仍然有豐厚利潤有關，靜觀其變，不過，隨着天璽劈價，太古城有業主願意擴大減幅，例如近日有單位減價13%易手。最近一周，太古城錄得7宗成交，本月至今已達10宗，較上月全部只有14宗明顯轉活，顯示愈來愈多業主接受現實，相信這是天璽變相減價的效應所致。
數年來，本港樓市飈升主要基於「雙低效應」，一個是超低利率，一個是低供應，但「雙低」情况將會淡出。美國退市是早晚的事，息口必然向上，雖然無法估計利率會去到哪一個水平，但是現時本港平均住宅供樓負擔比率已經接近60%，若未來按揭息率上升2厘，就算樓價調低10％，供樓負擔水平仍會升至約70％，以此推算，當利率掉頭回升，將會加大樓價的調整幅度。至於低供應情况，今年上半年雖然只推出約4700個新樓單位，預期年底前約有1.1萬個單位推出，在供應較多情况下，相信對樓價會構成壓力。
由供應和利率走勢可見，樓市飈升的基本因素將逆轉，現在發展商變相減價售樓，當然各有盤算，是否散貨？買家（特別是意欲置業安居者）應靜心研判。按歷次樓市周期，在樓市轉角向下調整之時，多有發展商以震撼優惠回贈操作，希望點燃買家的剩餘購買力，基於樓市調整已經成為較廣泛共識，用家不妨稍待樓市狀况較明朗時，才擇機做正確的決定。
若辣招減力度
無從查察形同破功
目前樓市的狀况與辣招有很大關係，因為抑制了需求，炒家在風險大增下，基本上卻步，使樓市泡沫不至惡化到不可收拾。樓市現况，除非有突如其來危機，否則有可能按市場正常規律和機制逐步調節，若最終達至軟着陸，則是香港之福，可免硬着陸而對經濟、社會、民生帶來嚴重衝擊。
天璽變相減價乃衝着辣招而來，立即引出大批投資者入市，情况說明辣招起着使樓市不再亢奮的作用，現在處於樓市轉角的關鍵時刻，政府更不應在辣招方面稍有鬆懈，必須堅持下去。若辣招「減辣」，例如豁免港人公司名義買樓繳付買家印花稅（BSD），由於公司股權易手無從查察，BSD等於破功，以天璽入票抽籤的「墟冚」場面，所謂港人公司名義買樓不會被濫用之說，顯然缺乏說服力。期望辣招盡早在立法會通過，為香港確立一個可以使樓市軟着陸的環境。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
天璽貨尾變相減價
投資者即蜂擁入市
新鴻基地產被形容劈價出售九龍站「天璽」的貨尾單位，非本地買家若享盡優惠、回贈，相當於約25%樓價折讓，至於本地買家，樓價變相減幅約為15%，因此吸引大批本地與內地買家參加抽籤認購，在樓市吹淡風之下，出現近期少見的數以千計準買家蜂擁入票場面，首批60個單位因而迅速售罄。其他發展商以不同程度優惠回贈等方式吸客，也有不俗銷情。發展商的策略實際上針對辣招，以此減輕買家負擔，吸引他們入市，發展商當然少了收益，但是樓價處於高位情况下，發展商的利潤仍然可觀。對於買家而言，樓價調低最實際。
新鴻基地產改變策略，有兩個情况值得注意：（1）天璽首批60個單位被買家一掃而空之後，發展商加價5%至10%加推20伙，據地產代理反映，加價之後買家入票的熱情頓時冷卻，由此可見，樓價對購買意欲有決定性作用。（2）政府分階段推出辣招之後，由於成本增加，炒家採取觀察態度，樓市基本上由用家主導，缺乏再炒上的動力，今次新鴻基地產的優惠回贈，吸引了不少本地和內地投資者躍躍欲試。由此可以反證，若沒有辣招制約需求，樓市泡沫惡化帶來的風險更難以想像。
至於二手市場成交量，在辣招之後也減少，有市場代理認為處於冰封時期，不過，整體二手市場的樓價，並未因而明顯下調，特別是熱門屋苑例如太古城，樓價堅挺，前些時候個別特色單位成交呎價仍然破頂，近期雖然有調整，但是大多數業主只接受窄幅（例如3%至5%）的議價。這個情况，或許與業主仍然有豐厚利潤有關，靜觀其變，不過，隨着天璽劈價，太古城有業主願意擴大減幅，例如近日有單位減價13%易手。最近一周，太古城錄得7宗成交，本月至今已達10宗，較上月全部只有14宗明顯轉活，顯示愈來愈多業主接受現實，相信這是天璽變相減價的效應所致。
數年來，本港樓市飈升主要基於「雙低效應」，一個是超低利率，一個是低供應，但「雙低」情况將會淡出。美國退市是早晚的事，息口必然向上，雖然無法估計利率會去到哪一個水平，但是現時本港平均住宅供樓負擔比率已經接近60%，若未來按揭息率上升2厘，就算樓價調低10％，供樓負擔水平仍會升至約70％，以此推算，當利率掉頭回升，將會加大樓價的調整幅度。至於低供應情况，今年上半年雖然只推出約4700個新樓單位，預期年底前約有1.1萬個單位推出，在供應較多情况下，相信對樓價會構成壓力。
由供應和利率走勢可見，樓市飈升的基本因素將逆轉，現在發展商變相減價售樓，當然各有盤算，是否散貨？買家（特別是意欲置業安居者）應靜心研判。按歷次樓市周期，在樓市轉角向下調整之時，多有發展商以震撼優惠回贈操作，希望點燃買家的剩餘購買力，基於樓市調整已經成為較廣泛共識，用家不妨稍待樓市狀况較明朗時，才擇機做正確的決定。
若辣招減力度
無從查察形同破功
目前樓市的狀况與辣招有很大關係，因為抑制了需求，炒家在風險大增下，基本上卻步，使樓市泡沫不至惡化到不可收拾。樓市現况，除非有突如其來危機，否則有可能按市場正常規律和機制逐步調節，若最終達至軟着陸，則是香港之福，可免硬着陸而對經濟、社會、民生帶來嚴重衝擊。
天璽變相減價乃衝着辣招而來，立即引出大批投資者入市，情况說明辣招起着使樓市不再亢奮的作用，現在處於樓市轉角的關鍵時刻，政府更不應在辣招方面稍有鬆懈，必須堅持下去。若辣招「減辣」，例如豁免港人公司名義買樓繳付買家印花稅（BSD），由於公司股權易手無從查察，BSD等於破功，以天璽入票抽籤的「墟冚」場面，所謂港人公司名義買樓不會被濫用之說，顯然缺乏說服力。期望辣招盡早在立法會通過，為香港確立一個可以使樓市軟着陸的環境。
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