安老按揭幫補退休生活

【明報專訊】在低息環境下，香港樓價屢創新高，政府多番推出降溫措施，成效仍有待觀察。不少市民為退休籌謀會買樓收租，但是單靠自住物業能創造財富則有限。大學教授曾淵滄博士表示，退休時最好有3間物業，一間自住，兩間出租，若其中一間遇上不好租客或暫時空置，也不會影響退休生活質素。但以現時樓價，上車已難，擁有3間物業恐怕未必容易達到。近年按揭證券公司推出「安老按揭」計劃，將自住物業按給銀行套現生活費，業主仍可以繼續住在該物業，直至離開人世。


除了自住物業外，能再買入一個投資物業也並非易事，很多港人一輩子滾存的積蓄，也只得一個安居之所。只有自住物業的準退休人士，可考慮「安老按揭」。近期富邦銀行及中銀香港（2388）也積極鼓勵準退休人士參與「安老按揭」計劃。該計劃供55歲以上人士以自住物業做抵押，換取每月年金，當中會涉及保費及利息費用，日後直接在賣樓收益中扣除，長者在領取每月生活開支之餘，可繼續居於該物業直至終老。安老按揭的入息期有10年、15年、20年及終身4種選擇，入息期愈短，每月取得的年金愈多。


按樓價升跌 餘額歸後人

不過，利息開支始終按複利計算於總欠款內，不受入息期長短所限。此外，在當事人百年歸老後，賣樓收益扣除保費及手續費開支後若有餘額，將全數歸屬長者後人，若樓價大跌，差額為負，則由按證公司承擔。對持有一個自住物業的長者來說，這除了是安享晚年的居所外，其實也可以帶來收入。


不能將物業留給子孫

韜睿惠悅投資顧問香港總監曹偉邦表示，現時按揭證券公司提供安老按揭計劃，只要市民將物業向銀行進行抵押貸款，便可以一筆過或每月獲取收入，直至百年歸老後物業則會由銀行接管。透過這個計劃，成員每月的現金流便會增加，也可以釋放自住物業的價值，在強積金的基本保障之上，改善居住環境及提升生活質素。當然，物業的擁有權最終由銀行持有，如果成員的物業為祖屋，或希望將物業留給子孫，這個計劃便不適合。


對持有多個物業的成員來說，豐厚的租金收入將成為退休後現金流的重要來源，通常足以應付日常開支，甚至有助累積新的財富，但這並不代表成員可以動用租金收入的全部，因物業涉及維修及管理開支，租金收入也要繳稅。除此以外，與股票投資相同，樓市有起有落，租金收入也會跟隨有所變動，成員因此不應以物業收入作為唯一的退休依靠，否則一旦樓市方向逆轉，租金收入也難免受壓，對退休生活質素構成潛在影響。


龍彩霞 明報記者