叫停「地王」 難讓樓市降溫

【明報專訊】「地王」潮近來再度席捲內地一二線城市，高價地頻頻現身推升市場預期。在此情勢下，當局再釋調控加強信號，提出部分城市年內禁「地王」，並將嚴防高價地作為穩定市場的首要目標。


「地王」井噴 官方急叫停

8月以來，京滬等地出現「地王」井噴的狀况。北京農展館、上海徐家匯等地塊的交易價格分別突破當地土地市場的單價、總價紀錄。此外，蘇州、杭州、天津等地也有「地王」集中出現。


國土資源部9月25日稱，下一階段要消除地價異常信號，供求緊張的城市務必做到年內不再出「地王」，影響預期；而供過於求的城市要相應減少住宅用地供應。為緩解供需緊張，北京、上海、廣州、深圳等一線熱點城市，要持續加大住宅用地供應力度。


官方此舉用意或在於防止「地王」地塊集中入市而帶來的市場看漲預期。市場價格本質上是由供求關係決定的，無論是抑房價還是禁「地王」都需要實現供需平衡。從這個角度而言，加大土地供應可能會對調控地價有所助益。


不過「地王」屬於市場行為，鑒於土地資源的有限性，在熱點城市樓市房價攀升的帶動下，一旦城內有優質地塊出讓，「地王」的出現將難以避免。特別京滬等城市，幾乎每出一宗優質地塊即刷新當地「地王」紀錄，如何同時保證既不出「地王」又擴大供給，成為一大難題。


所謂上有政策，下有對策。可以預料的是，在政策的高壓下，未來部分城市或將停止出讓一些優質地塊，而面積較大的宗地也可能會被分拆成小塊進行拍賣，避免總價過高。


見招拆招 賣地或「化整為零」

國土資源部副部長胡存智亦表示，要敢於逆周期考慮，加大城郊區域地塊、小面積地塊、相對低價地塊以及曾經流標流拍地塊的供應力度。


而加快出讓相對冷門地塊，對優質地塊停止或推遲出讓的「拖字訣」並不能消滅「地王」或減小「地王」的影響，只是將問題遺留到未來。


以北京9月4日誕生的農展館「地王」為例，這塊地在去年11月首次掛牌後就被當地政府「雪藏」，8個多月之後，才在今年復出，起拍價也由去年的20億元人民幣降至18億元，但卻仍然難逃「成王」的命運。


農展館地塊最終折合樓面價超過每平方米7萬元，成為北京歷史上樓面價最高的地塊，其單價也遠高於周圍在售二手房的價格，出現房價地價倒掛。


地價與房價被視為房地產市場的「麵粉」與「麵包」。在樓市節節升溫、住宅的投資屬性突出之際，單靠擴大土地供應或通過出讓低價土地拉低平均價格等方式或許只是隔靴搔癢，無助於從根本上解決樓市高燒不退的癥結。


鑒於新一屆政府執政後對於樓市調控態度仍未明確，增加了不確定性，何時能利用金融、稅收等釜底抽薪的方式「止沸」樓市，仍是市場關注的重點。


馮其十