內地推「以房養老」 技術「短板」極待完善

【明報專訊】內地近日發布《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》，提出於2014年開展老年人住房反向抵押養老保險試點，即「以房養老」。有迹象表示，內地「以房養老」的技術「短板」明顯、極待完善，試點須審慎推行。


「以房養老」非強制行？

所謂反向抵押貸款是相對於傳統「正向抵押」而言的，簡而言之，即老年人可以通過將自己的？權房抵押給金融機構，從而獲得一定數量的養老金；協定到期後，再將房屋出售所得用來償還貸款本息。


內地部分民衆質疑，「以房養老」是政府想逃避社會養老保障等公共責任，要求高齡者自食其力而提出的「苛政」。


對此，民政部副部長竇玉沛19日表示，中國未來將以多種途徑應對養老問題，在政府兜底的基礎上，鼓勵社會力量積極參與養老服務，「以房養老」只是市場化運作的一種高端化服務，是自願的、自主選擇的行為。


作為補充養老的方式之一，內地現階段推行「以房養老」政策有其合理性。特別是考慮到當前內地養老金缺口較大，未來老齡化步伐快，再加上經濟放緩，整個社會的養老壓力急劇增加。有迹象表明，中國已經進入人口老齡化快速發展階段。來自官方的資料顯示，2012年底中國60周歲以上老年人口已達1.94億，2025年將突破3億。此外，隨着家庭結構向「421」（4個老人、1對夫妻、1個孩子）演進，傳統的「養兒防老」模式似難以繼續。


此外，中國社科院此前發布資料顯示，中國養老金替代率（退休工資佔收入比）由2002年的72.9%下降到2011年的50.3%，低於國際勞工組織提出的最低目標55%，社會養老保障資金的支付壓力較大。


「以房養老」案例多失敗告終

值得注意的是，源於西方國家的「以房養老」模式並非首次在內地出現。該模式此前國內商業銀行嘗試推出過，但均以失敗告終。


這其中固然有國人傳統觀念的因素，但此前銀行試點失敗的重要原因在於規定了抵押期限。即無論10年還是20年，到期後如果未能還款，房子就將被沒收，這對老年人的積極性打擊較大。


「以房養老」就本質而言是金融機構要能給老年人養老，解除老年人的後顧之憂。從這一點來看，保險公司開展「以房養老」比銀行更合適。


或許是考慮到上述問題，此次新規明確了這是一項保險業務，據此可以較好地利用保險公司的精算技術和服務經驗。


房屋70年擁有權 存在盲點

值得注意的是，內地「以房養老」的技術「短板」明顯、極待完善，試點須統籌兼顧、審慎推行。


比如，房屋的估值問題，考慮到內地房地產市場10餘年來基本呈單邊上行的態勢，後市房價可能出現較大的波動，而對於風險與時間成正比的反向抵押而言，其風險要比一般的抵押貸款更大。


此外，如果該業務在全國大範圍推行，一線城市和三四線城市房價差距懸殊，養老金支付標準如何確定；而現有房屋的擁有權只有70年，擁有權到期後如何處置，亦存在政策盲點。


作為一種金融工具，「以房養老」有助於豐富民衆的養老方式，但不應過分強調其作用，但更重要的還是進一步完善內地的養老保障體系，包括推出個稅遞延型養老險等。


馮其十