重建房屋階梯 居屋至關重要

【明報專訊】政府公布長遠房屋策略諮詢文件，建議未來10年每年平均建屋4.7萬個單位，當中六成是公屋及居屋，並指要建立有效的房屋流動階梯。過去香港的房屋階梯明顯分為3層﹕公屋、居屋、私樓，但政府最新的建議，居屋到底所佔比例為何，仍然是未知之數，若只是每年約5000個單位，肯定無法提供足夠誘因讓公屋住戶走進置業階梯，公屋住戶也會千方百計留在公屋系統，房屋流轉無從說起。要重建房屋階梯，居屋是公屋與私樓之間的重要橋樑，數量必須足夠，才能吸引住戶交還公屋，讓給更有需要的家庭，流轉才有機會成事。


居屋數量大減

數據證明階梯斷層

根據上周二公布的長遠房策諮詢文件，推算未來10年房屋供應目標為47萬個單位，即每年平均供應4.7萬個單位（公營房屋28,200間，私人住宅18,800間，比例為6﹕4）。在公營房屋之中，政府仍未決定公屋與居屋的比例，但對於青年及首次置業家庭的需求，長策會建議長遠年均需興建超過5000個居屋單位。運輸及房屋局長張炳良清楚表明，「自置居所有利於社會穩定及向上流動」，又指政府「主張重建房屋階梯」。


近年經常有評論指出，香港的房屋流轉階梯已經出現斷層，基層住戶一旦上了公屋，即使富起來也不願意遷出，即使繳付雙倍租金也不願意轉買居屋，即使買居屋也只透過分戶讓年輕家庭成員上車，父母仍然拒絕交出公屋，不單被指享有「二次資助」，公屋也無法騰空讓更有需要的人入住。政府這次的新建議，是否真的有助促進房屋階梯？這要從過去曾經行之有效的房屋階梯說起。


房屋流轉階梯的理念，主要是先透過遠低於市值租金的公屋系統，讓基層家庭有一段長時間的休養生息期工作掙錢，儲到足夠首期就可以市值折扣價買居屋「上車」，再過一段時間就可補地價或轉投私樓市場，做真正百分百的業主。就是這樣，基層就可一步一步由公營房屋逐步晉身為私樓業主，逐步實現置業夢。這個階梯的關鍵，就是市場要有足夠數量的居屋，作為公屋與私樓之間的橋樑。


根據歷史數據，在1993至2002年這10年內，香港共興建了21萬間公屋、22萬間資助房屋（居屋、夾屋等），以及27萬間私宅，由此可見，這個隱隱然的3﹕3﹕4比例，正正就是這個房屋流轉階梯，讓基層看得到一個向上流動的機會。要注意的是，資助房屋（即居屋夾屋等）共佔了三成之多。


反觀2003至2012年這10年，香港共建了15萬間公屋、15萬間私宅，但資助房屋只有7000間，而數據也顯示，公屋住戶自願交回單位（包括因為買居屋或獲得其他置業資助）的數量，也由1999年高峰期的1.7萬個，急跌至2012/13年度的約7300個。階梯可謂徹底斷層了。


政府的新建屋目標，又能否重建這個階梯？根據政府最新建議，未來10年將興建19萬間私宅，公營房屋則有28萬間，但居屋的比例仍未決定，若真的只有5萬多間（以每年約5000間計算），這個公屋、居屋、私樓的比例將變成5﹕1﹕4，當中居屋只佔一成，橋樑作用根本難以發揮。


要富戶交還公屋

須蘿蔔棒子並行

要吸引富起來的公屋住戶離開公屋系統投身私人市場，必須蘿蔔與棒子並行。棒子當然是指富戶、寬敞戶等政策，以大幅加租的方式逼令已富起來的公屋住戶交還單位，不過，若私樓樓價居高不下，即使多大的棒子也無法把住戶請走，甚至會觸發民憤，指摘政府麻木不仁，把公屋住戶送進樓市大鱷之口。因此最佳的方法，是同時出動蘿蔔，以居屋的折扣優惠吸引富戶「上車」，交還公屋，流轉階梯才會成事。


居屋是過去30年最成功的房屋政策，套用今天的語言，其中最主要的原因包括﹕

一、居屋就是真正的「港人港地」，只有合資格的港人才能購買；

二、買樓者都是首次置業，杜絕購買「二套房」囤積居奇；

三、價格不會與市民負擔脫節。


未來10年香港的新房屋政策，若真的希望重建房屋流轉階梯，居屋絕對不能缺席，而且數量絕不可以聊備一格，否則一切難以成事。


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