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【明報專訊】最近港股大升兼成交額破了歷史高位，有人以「大時代」來形容。20多年前，鄭少秋主演電視劇《大時代》，之後港股大跌，而當時鄭少秋的角色丁蟹更是深入民心，往後秋官一有新劇推出而又碰上港股下跌，股民便戲稱為「丁蟹效應」。到底港股是否真的進入大時代，又真的有沒有丁蟹效應？到底股市與樓市的關係又是如何？
港股衝上28,000點卻未能企穩，最近無綫更「應景」的將重播《大時代》，而昨天收市後夜期早段便急挫了700多點，到底是巧合，還是……？有人統計過，秋官在香港曾拍了17套電視劇，雖然推出後不少次碰上恒指下跌，其實也有6次是劇集推出後港股是上升的，所以就算有丁蟹效應，也未必是次次靈驗，以此作為茶餘飯後的談論還可，若是作為買賣股票的依據，便有點那個。
筆者在網站的討論區看到，有人因最近港股大升，認為將利好樓市，因會有人在股市賺了錢後，便轉為買入磚頭；不過有網友反駁，說一些人當股市不好時，便說磚頭較穩陣，所以樓市會好，而當股市升時，自然更是利好樓市，總之股市升或跌，都是利好樓市，那豈非很矛盾？
好友見好 淡友見淡
該網友更進一步諷刺樓市的死硬派好友：若果加息，便代表經濟好，樓市自然好；若減息，則減輕供樓成本，自然又是利好樓市。至於政府推辣招打壓樓市，好友又會說是凍結了二手供應，所以樓價要升，不過，若政府不出手或撤招，又是利好樓市的消息！
筆者看完這段網上評論，想想也覺好笑，其實對於永遠的樓市淡友，他們又何嘗不是若加息，會認為不利樓市，如減息，則反映經濟差，對樓市更不利。如股市好，人們去賣樓炒股，如股市跌，更是要賣樓補倉。當然，政府辣招對樓市不好，而如果撤招，更反映樓市跌勢已成，托也托不住！
分析最忌先設立場
筆者認為，分析樓市，最忌先有立場結論，然後再堆砌「理據」，如此，任何「理據」，只會強化自已的既定成見，毫無用處。更重要的是，有關所謂數據或分析，若過於粗糙，也可能失之毫釐，差以千里。
豪宅投資比例高 與股市同步
美聯最近作出統計，發覺自2008年以來，2000萬元以上豪宅佔整體二手成交的比率，確與恒指表現有較高的相關度（圖1），或許有兩個原因可以解釋，一是有閒錢投資股票的，銀根和財政預算也較鬆動，他們亦會是2000萬元以上的豪宅買家重要來源，所以股市升，豪宅成交的比例也會升。二是豪宅相對中小型住宅，買入作投資的比例也較高，所以與投資性較重的股市走勢比較，也會比自住比例較高的中小型住宅更為同步。
湯文亮：或有細價樓業主需調資炒股
那若港股興旺，又會否對細價樓有影響呢？近日間中傳媒也有報道某某因在股市賺了錢，所以有決定買樓上車或換樓，但實際個案有多少，卻未見有系統的統計。紀惠集團行政總裁湯文亮日前以校友身分在浸會大學演講時就指出，他覺得大戶少有缺水，買不買樓與在股市是否獲利關係不大，也不用要去按樓或賣樓才有資金去投資股票，相反細價樓的業主或準買家，看到早前的「瘋牛」，或許會加按或賣樓去炒股，而那些只儲了百餘萬元的，買樓做首期不夠或覺得掹掹緊，也許會將資金調去炒一轉股也說不定，如此股市旺，細價樓或許反而受壓也說不定。
湯文亮又話，近期將軍澳新盤以低於二手價開售，加推也不加價，而油塘另一新盤也有相似情况，便可看到發展商因短期供應開始到位，要急於散貨，可能是樓市的「關鍵」時刻？湯說的有沒有道理？ 今年首季發展商新增申請預售樓花單位數目達到4476個單位，而一手盤和二手樓的差價已由年前動輒三成以上，變成了近一年的幾乎相若（圖2），計及新盤的各種優惠，不用付佣金、樓齡和家電配套等因素，二手樓的競爭力便相對下降。
與新盤差價收窄 二手樓競爭力下降
文首論及港股與港樓的關係，那內地又如何。過去數年，上海A股由6000多點跌至2000點也一度失守，其間內地樓價卻狂飈；然而，去年A股回升並已漲了一倍多，但樓價卻在去年見頂，反映至少在內地，股樓未必同步表現。
內房價愈下調 買家愈遲入市
事實上，標普剛發表報告，指內地樓市不景，發展商套現困難，其信貸評級展望也急速惡化（圖3）。筆者認為，當內地樓價下調，成交萎縮，內房商要割價賣樓的壓力便也愈大，買家看到這個情况，會認為愈遲入市愈着數，如此便形成惡性循環。
相對下，香港的發展商身經百戰，且見慣大場面，其願意以貼近二手價賣質素更高的新盤，是否反映屬於先知先覺的聰明人，覺得盡快套現，其實是最聰明的做法？
明報記者 陸振球
港股衝上28,000點卻未能企穩，最近無綫更「應景」的將重播《大時代》，而昨天收市後夜期早段便急挫了700多點，到底是巧合，還是……？有人統計過，秋官在香港曾拍了17套電視劇，雖然推出後不少次碰上恒指下跌，其實也有6次是劇集推出後港股是上升的，所以就算有丁蟹效應，也未必是次次靈驗，以此作為茶餘飯後的談論還可，若是作為買賣股票的依據，便有點那個。
筆者在網站的討論區看到，有人因最近港股大升，認為將利好樓市，因會有人在股市賺了錢後，便轉為買入磚頭；不過有網友反駁，說一些人當股市不好時，便說磚頭較穩陣，所以樓市會好，而當股市升時，自然更是利好樓市，總之股市升或跌，都是利好樓市，那豈非很矛盾？
好友見好 淡友見淡
該網友更進一步諷刺樓市的死硬派好友：若果加息，便代表經濟好，樓市自然好；若減息，則減輕供樓成本，自然又是利好樓市。至於政府推辣招打壓樓市，好友又會說是凍結了二手供應，所以樓價要升，不過，若政府不出手或撤招，又是利好樓市的消息！
筆者看完這段網上評論，想想也覺好笑，其實對於永遠的樓市淡友，他們又何嘗不是若加息，會認為不利樓市，如減息，則反映經濟差，對樓市更不利。如股市好，人們去賣樓炒股，如股市跌，更是要賣樓補倉。當然，政府辣招對樓市不好，而如果撤招，更反映樓市跌勢已成，托也托不住！
分析最忌先設立場
筆者認為，分析樓市，最忌先有立場結論，然後再堆砌「理據」，如此，任何「理據」，只會強化自已的既定成見，毫無用處。更重要的是，有關所謂數據或分析，若過於粗糙，也可能失之毫釐，差以千里。
豪宅投資比例高 與股市同步
美聯最近作出統計，發覺自2008年以來，2000萬元以上豪宅佔整體二手成交的比率，確與恒指表現有較高的相關度（圖1），或許有兩個原因可以解釋，一是有閒錢投資股票的，銀根和財政預算也較鬆動，他們亦會是2000萬元以上的豪宅買家重要來源，所以股市升，豪宅成交的比例也會升。二是豪宅相對中小型住宅，買入作投資的比例也較高，所以與投資性較重的股市走勢比較，也會比自住比例較高的中小型住宅更為同步。
湯文亮：或有細價樓業主需調資炒股
那若港股興旺，又會否對細價樓有影響呢？近日間中傳媒也有報道某某因在股市賺了錢，所以有決定買樓上車或換樓，但實際個案有多少，卻未見有系統的統計。紀惠集團行政總裁湯文亮日前以校友身分在浸會大學演講時就指出，他覺得大戶少有缺水，買不買樓與在股市是否獲利關係不大，也不用要去按樓或賣樓才有資金去投資股票，相反細價樓的業主或準買家，看到早前的「瘋牛」，或許會加按或賣樓去炒股，而那些只儲了百餘萬元的，買樓做首期不夠或覺得掹掹緊，也許會將資金調去炒一轉股也說不定，如此股市旺，細價樓或許反而受壓也說不定。
湯文亮又話，近期將軍澳新盤以低於二手價開售，加推也不加價，而油塘另一新盤也有相似情况，便可看到發展商因短期供應開始到位，要急於散貨，可能是樓市的「關鍵」時刻？湯說的有沒有道理？ 今年首季發展商新增申請預售樓花單位數目達到4476個單位，而一手盤和二手樓的差價已由年前動輒三成以上，變成了近一年的幾乎相若（圖2），計及新盤的各種優惠，不用付佣金、樓齡和家電配套等因素，二手樓的競爭力便相對下降。
與新盤差價收窄 二手樓競爭力下降
文首論及港股與港樓的關係，那內地又如何。過去數年，上海A股由6000多點跌至2000點也一度失守，其間內地樓價卻狂飈；然而，去年A股回升並已漲了一倍多，但樓價卻在去年見頂，反映至少在內地，股樓未必同步表現。
內房價愈下調 買家愈遲入市
事實上，標普剛發表報告，指內地樓市不景，發展商套現困難，其信貸評級展望也急速惡化（圖3）。筆者認為，當內地樓價下調，成交萎縮，內房商要割價賣樓的壓力便也愈大，買家看到這個情况，會認為愈遲入市愈着數，如此便形成惡性循環。
相對下，香港的發展商身經百戰，且見慣大場面，其願意以貼近二手價賣質素更高的新盤，是否反映屬於先知先覺的聰明人，覺得盡快套現，其實是最聰明的做法？
明報記者 陸振球
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