【明報專訊】「超人」李嘉誠是否看淡樓市？相信這是近兩天市場中最熱烈討論的樓市題目，皆因長江實業（0001）周四突高調公布，旗下樓盤一號西九龍「劈價」11％沽售其中20個貨尾單位。事實上，該盤開售以來銷情慢熱，發展商要加快賣樓速度，自然要減價，不過在二手樓價指數屢創新高之際，「超人」卻突然發難，是否他看到了一些一般市民看不到的東西？
除了突然減價賣樓，長實近期已有連番特別動作惹來市場關注，首先是拆售旗下酒店物業雍澄軒，之後則沒有投標其熟悉的地頭天水圍天榮站項目，到了本星期，又說今年計劃推出5000多個住宅單位，推盤量將是10年來新高，最新便是減價沽售一號•西九龍的貨尾。
「超人」連番出招 或看淡樓市
以上四個動作，單一看似乎沒有什麼特別，但連在一起看，便不免惹來猜想。如果往後一號．西九龍加推沒有加價，甚或再減價，又或長實旗下其他新盤開售時也採取低價搶客策略，則說「超人」真箇看淡樓市，便不無道理，現在最重要的是，長實之後，會否有其他發展商跟隨，如果是，必然會對二手樓市也有影響。
官民關係緊張 「佔領中環」恐出亂子
其實看好或看淡樓市，各人有各人的看法，筆者就認識一名「地主」朋友，原是地產大好友，近日卻變得憂心忡忡。問他何事，答案原來他擔心所謂「佔領中環」的行動一旦成真，隨時會出意外引發暴亂。
朋友屬長者富豪，看過六七暴動的險境，亦不止一次說當年樓市如何因暴動而急挫，以至經濟大洗牌。筆者認為，雖然朋友可能過慮，但近年香港市民和政府關係確是趨於緊張，若他朝真的有萬人長期佔據中環，會出亂子也不出奇。
嶺大何濼生：港房策處危險邊緣
筆者剛收到了嶺南大學公共政策研究中心主任何濼生教授一篇名為「本港房屋政策處危險邊緣」的文章，頗有參考價值，現節錄如下﹕
「特區政府現時的房屋政策不但無助於解決本港的房屋問題，更已造成不公義和可能引發經濟危機。
首先，額外印花稅（SSD）早已把短線炒家趕絕。餘下的買家不是用家就是長線投資者。由於供應仍嫌不足，樓價續升。
於是特區政府再把額印加碼。此舉即嚇窒了換樓客和長線投資者，但實力用家和長線投資者仍會買樓。額印加碼增加了不公義，卻無助於協助市民置業。
由於樓價暫仍硬淨，特區政府再加碼推雙倍印花稅，這招配合金管局進一步收緊按揭，連長線投資者也趕走了，只剩下首次置業人士。那就十分危險！
說只剩下首次置業人士並不誇張。雖然新推出的雙倍印花稅不適用於換樓客，但換樓客要換樓，不但要面對一旦在3年賣樓就要繳額印，還要找到買家才行；偏偏買家在這個環境下很難找到。雙倍印花稅和額印再加按揭難求，樓市要找買家一點也不容易。
首置人士 成唯一買家
剩下首次置業人士為唯一的買家，發展商只能割價求售，有實力的首次置業人士就像割禾青一樣，愈割愈少。是以筆者預期樓價只能不斷尋底。由於建成房屋難賣，發展商會減慢發展速度，結果是將來的供應只會更少。發展商投地意欲降低，利潤下降，政府收入亦難免下降。
凍結了換樓活動，百業勢將難興。地產代理兩餐難繼、銀行生意難做、律師裝修家俬零售均會大受影響。經濟衰退夢魘揮不去！」
人口老化加重負擔 年輕人難置業
除了何教授提及政府的政策可能打殘樓市，周前財政預算案的一些數據，也令人擔心香港長期樓市的需求會出現萎縮。預算案指出，去年65歲或以上的長者數目為98萬，佔全港人口14％，這比例將會持續增加。根據最新的推算，到2041年，長者數目將大幅增加至256萬，佔全港人口三成（圖1）。
至於老年撫養比率，香港在八十年代初是10名適齡工作人士（即15歲至64歲）支援一名長者，今天則跌至5人支援一人，到20年後，更會減至2人支援一人（圖2）。
筆者認為，香港人口老化，一來老人家哪會買樓上車和仍大手投資物業？二來年輕人供養老年人口負擔日重，也不利儲首期和供樓。
當然，人口老化對樓市影響，會是緩慢而長期，那中短期樓市又會如何變化，又應作如何部署？
《明報》將在本月21日（周四）舉辦「樓市投資新形勢﹕風險與機遇」研討會，筆者將會主講「樓市好淡因素大解構」，同場還有經濟學者兼長遠房屋策略督導委員會成員關焯照博士主講「地產股、內房股與房託的投資技巧」，有興趣讀者可登入以下網址報名（http://mpfinance.com/property03.htm）。
撰文﹕陸振球
新聞類別
財經
詳情#
留言 (0)
