【明報專訊】上周五本欄談及港府新辣招之下，投資本港房地產信託基金（REITs）或更勝買樓收租。事實上，本港REITs 10隻手指都數得清，投資者若將眼界放寬，環球REITs無論數量還是資產類別，選擇之多可謂百花齊放。其中美國樓市復蘇，為美國REITs帶來投資機會，鑑於港人可在二級市場自由買賣美股，不妨於美國樓市回暖中分一杯羹。此外，投資者也可買入以REITs為投資對象的共同基金，一方面追求高息回報，另一方面能夠分散風險。
受惠於各主要央行加碼量化寬鬆政策，去年各地房託基金表現均不俗。以股息論，去年環球REITs平均股息率為4.2厘，其中澳洲、新加坡、加拿大最高，均在5厘以上，香港及美國較為落後，股息率分別錄3.8厘及3.7厘。其中，受美國樓市復蘇刺激，據EPFR統計，去年92億美元資金流入美國REITs。年初迄今，美國REITs亦表現不錯，MSCI美國房地產信託基金指數升逾5%。
環球REITs平均息率4.2厘
對比香港上市之REITs，美國REITs投資門類十分豐富，除商場、寫字樓、酒店物業之外，還包括公寓社區、倉儲中心、工業園區及醫療設施等。通過蒐集投資於REITs的各共同基金旗下十大重倉股，記者發現綜合價、息兩方面回報，過往1年基金愛股中醫療設施類REITs表現最突出。其中Ventas Inc、HCP Inc股價升幅逾兩成，股息率在3.5厘至4厘左右。
REITs表現與租金及空置率直接相關。據美國房地產經紀商協會（National Association of Realtors, NAR）的最新報告，預計明年美國寫字樓及工業物業的空置率均將下降0.4個百分點，預料零售物業將下降0.3個百分點，多戶住宅降0.1個百分點。今年首季，美國寫字樓、工業物業、零售物業及多戶住宅的空置率分別為16%、9.6%、10.7%及4%，即工業物業空置率降幅將最為可觀。其中，NAR首席經濟師Lawrence Yun指出，雖然美國樓市復蘇緩慢，但預計今年寫字樓、工業、零售物業及多戶住宅的淨吸納面積（Net Absorption，即新租樓面加上擴租面積再減去退租面積）及租金都有望上漲。
施羅德看淡美REITs
不過，施羅德多元化資產產品業務經理高泰樂（Garth Taljard）則表示不看好美國REITs。他指出，全球REITs股價已過高，投資者須警惕箇中風險，同等投資品中美國REITs股息率相對較低，不再吸引。在施羅德新推出的環球多元化資產基金中也包括REITs，高泰樂稱，基金是投資於英國REITs，原因是看中英國商業物業的整體收益回報（Income Return）自20世紀80年代中以來一直保持平穩，目前其股息率高達8厘左右。
亞太REITs方面，高盛上月底的一份行業研究報告指出，從淨經營收益（Net Operating Income）增長來看，區內零售物業較寫字樓及工業物業遠勝一籌；至於目前零售類REITs的股價受到市場擔憂零售市道復蘇乏力的影響而承壓，該行指出，股價已過度反映負面因素，而觀及零售物業空置水平極低，物業幾乎無調降租金的壓力。
富達來﹕歐美物業投資機會多
亞太房地產協會（APREA）創始人之一、在新加坡上市的富達來地產信託主席Graham Sugden表示，目前歐美商業物業市場投資機會較多（與亞洲相比），一方面因相關國家經濟正從金融海嘯、歐債危機中逐步好轉，另一方面則是不少歐美企業已叫停海外擴張，將業務重心及資金重新回歸本土。
明報記者 王小青
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