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【明報專訊】政府推出新一輪的冷卻樓市措施，把對象從住宅物業擴展到非住宅物業。雖然政府推出一系列新的冷卻樓市措施，必然經長時間研究、醞釀和制訂，並非為針對「雍澄軒」酒店房熱賣而推出，但較合理的相信，應該是這些冷卻措施本是在財政司長曾俊華先生宣讀下年度財政預算才公布，現在急急提早一個多星期公布，並即時執行，相信與「雍澄軒」的突然推出和熱賣不無關係。
事實上，自特區新政府上場，着意冷卻住宅樓市而推出一系列措施後，相當部分的住宅物業炒家投資者已轉向非住宅物業市場，引致過去半年車位、「劏舖」熱炒。
到銀行購買投資產品
那使我想起到銀行購買一些投資產品、甚至只是一些保險產品的投資者都有這樣的經驗：不論你是花十多萬的主婦投資者、花100萬元的專業人士投資者，抑或是花1000萬元投資的富豪，銀行負責的經理都必須錄音問你一大堆問題，再給你文件看，要你清楚明白，才給你落實投資。回頭看看花幾十萬買那些只供屋苑住戶用的車位投資者，那些花幾百萬買了只畫了簡單而根本未經註冊建築師批核圖則、什麼業權分拆證明也沒有的「劏舖」投資者，他們在入市時收到唯一的資訊是收了發展商或業主豐厚地產經紀佣金的經紀唱好的資訊，而且必然是在發展商鬧哄哄的售樓處爭相怕「蝕底執輸」的氣氛下搶着入市，他們會有機會如在銀行落實投資般謹慎考慮嗎？
「雍澄軒」酒店房推出，雖然發展商再三强調是只能用作酒店，但在熱炒的情况下，當天推出當天已售清，可以想像買家簽約落訂時，根本不可能詳細閱讀發展商稱已提供給準買家閱讀的大批地契、官批與大廈公契，以至與經營酒店有關的業權文件，從而準確了解購入的到底是什麼。
發展商在推出後再三說出售分拆酒店物業，並非出售住宅物業，政府官員也說並非住宅項目，意思明白不過，就是政府官員只知道這並非住宅項目，但無法向公眾說清楚這是什麼類別的投資，和投資者必須注意的是什麼。
這是什麼類別的投資
而「雍澄軒」引出的問題，是「究竟發展商出售的酒店房間是非住宅物業抑或是投資產品」？在物業買賣中物業成交後佔有權不交給買家，只交給酒店經營者，而酒店經營者的經營權還只有幾年便到期，物業的土地業權年期卻還有幾十年。這樣的特殊買賣算不算是純物業買賣？
如果這是投資產品並非住宅項目，那便涉及另一個問題。
究竟地產經紀有沒有權向客戶或公眾推銷投資產品？
我只知道有權推銷投資產品的合資格人士受非常嚴格的規管，也須負很大的責任。法律有這樣的規定是為了保障投資者的利益。
那我們要問：究竟這些在路旁兜售拉客，游說小市民入市購入投資產品的地產經紀，他們收取豐厚的佣金，但法律對他們有什麼規管？他們向投資者錯誤陳述投資產品的資料有什麼責任？
我只知道他們不須負上作為投資顧問的責任。
向小市民推介「雍澄軒」酒店房的是地產經紀，沒有法律知識的小市民看見一個專長買賣物業的地產經紀向他推銷可以住人的物業，會詳細想這不是買住宅物業而是做投資決定嗎？
《證券及期貨條例》第393條說明政府可以訂明某些投資安排為「集體投資計劃」，第393條說明如在業務過程中提供的任何安排，其目的或作用或其佯稱的目的或作用，是使參與者能夠：
(a) 以有值代價取得任何財產的任何權利、權益、所有權或利益；
(b) 延遲管有該財產；及
(c) 將該財產的任何權利、權益、所有權或利益轉讓或再轉讓予屬該安排的一方的人或屬該安排所提述的人
便可以被定為「集體投資計劃」而必須受《證券及期貨條例》監管。
《證券及期貨條例》附表一的定義中也說明「集體投資計劃」是指：
(i) 根據有關安排，參與者對所涉財產的管理並無日常控制，不論他們是否有權就上述管理獲諮詢或有權就上述管理發出指示；
(ii) 根據有關安排
(a) 上述財產整體上是由營辦該安排的人或代該人管理的；
(b) 參與者的供款和用以付款給他們的利潤或收益是匯集的；或
(c) 上述財產整體上是由營辦該安排的人或代該人管理的，而參與者的供款和用以付款給他們的利潤或收益是匯集的；及
(iii) 有關安排的目的或作用或其佯稱的目的或作用，是使參與者（不論以取得上述財產或其任何部分的任何權利、權益、所有權或利益的方式或以其他方式）能夠分享或收取
(a) 聲稱從或聲稱相當可能會從上述財產或其任何部分的取得、持有、管理或處置而產生的利潤、收益或其他回報，或聲稱從或聲稱相當可能會從任何該等利潤、收益或其他回報支付的款項；或
(b) 從上述財產或其任何部分的任何權利、權益、所有權或利益的取得、持有、處置或贖回而產生的，或因行使該等權利、權益、所有權或利益的任何權利而產生的，或因該等權利、權益、所有權或利益屆滿而產生的款項或其他回報。
政府說「雍澄軒」並非出售住宅物業，但它是什麼類別的投資？政府沒說。對於這類投資，政府會如何歸類以給予適當的監管以保障小投資者的利益？政府也沒說。我不知道政府有沒有從非物業買賣投資的角度去看這類房地產物業的出售的性質，例如從「集體投資計劃」的角度進行深入的研究，而對類似的投資產品加以嚴謹的監管。否則小投資者仍會在毋須負上投資顧問責任、只講利好前景不講投資風險的地產經紀不斷吹噓下繼續瘋狂。
瘋狂的社會
香港真是一個瘋狂的社會。一個主婦走進銀行買5萬元的債券基金投資要坐在銀行的客戶經理面前聽15分鐘錄音和對話、簽一大堆文件、被再三警告才落實投資決定。被人游說做一個500萬元投資在新投資產品的決定時，卻什麼專業意見也不用聽，一大疊物業業權文件放在你面前，你簽個字便算是已全看過了、都明白了。還有比這更瘋狂的嗎？
■稿例
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那使我想起到銀行購買一些投資產品、甚至只是一些保險產品的投資者都有這樣的經驗：不論你是花十多萬的主婦投資者、花100萬元的專業人士投資者，抑或是花1000萬元投資的富豪，銀行負責的經理都必須錄音問你一大堆問題，再給你文件看，要你清楚明白，才給你落實投資。回頭看看花幾十萬買那些只供屋苑住戶用的車位投資者，那些花幾百萬買了只畫了簡單而根本未經註冊建築師批核圖則、什麼業權分拆證明也沒有的「劏舖」投資者，他們在入市時收到唯一的資訊是收了發展商或業主豐厚地產經紀佣金的經紀唱好的資訊，而且必然是在發展商鬧哄哄的售樓處爭相怕「蝕底執輸」的氣氛下搶着入市，他們會有機會如在銀行落實投資般謹慎考慮嗎？
「雍澄軒」酒店房推出，雖然發展商再三强調是只能用作酒店，但在熱炒的情况下，當天推出當天已售清，可以想像買家簽約落訂時，根本不可能詳細閱讀發展商稱已提供給準買家閱讀的大批地契、官批與大廈公契，以至與經營酒店有關的業權文件，從而準確了解購入的到底是什麼。
發展商在推出後再三說出售分拆酒店物業，並非出售住宅物業，政府官員也說並非住宅項目，意思明白不過，就是政府官員只知道這並非住宅項目，但無法向公眾說清楚這是什麼類別的投資，和投資者必須注意的是什麼。
這是什麼類別的投資
而「雍澄軒」引出的問題，是「究竟發展商出售的酒店房間是非住宅物業抑或是投資產品」？在物業買賣中物業成交後佔有權不交給買家，只交給酒店經營者，而酒店經營者的經營權還只有幾年便到期，物業的土地業權年期卻還有幾十年。這樣的特殊買賣算不算是純物業買賣？
如果這是投資產品並非住宅項目，那便涉及另一個問題。
究竟地產經紀有沒有權向客戶或公眾推銷投資產品？
我只知道有權推銷投資產品的合資格人士受非常嚴格的規管，也須負很大的責任。法律有這樣的規定是為了保障投資者的利益。
那我們要問：究竟這些在路旁兜售拉客，游說小市民入市購入投資產品的地產經紀，他們收取豐厚的佣金，但法律對他們有什麼規管？他們向投資者錯誤陳述投資產品的資料有什麼責任？
我只知道他們不須負上作為投資顧問的責任。
向小市民推介「雍澄軒」酒店房的是地產經紀，沒有法律知識的小市民看見一個專長買賣物業的地產經紀向他推銷可以住人的物業，會詳細想這不是買住宅物業而是做投資決定嗎？
《證券及期貨條例》第393條說明政府可以訂明某些投資安排為「集體投資計劃」，第393條說明如在業務過程中提供的任何安排，其目的或作用或其佯稱的目的或作用，是使參與者能夠：
(a) 以有值代價取得任何財產的任何權利、權益、所有權或利益；
(b) 延遲管有該財產；及
(c) 將該財產的任何權利、權益、所有權或利益轉讓或再轉讓予屬該安排的一方的人或屬該安排所提述的人
便可以被定為「集體投資計劃」而必須受《證券及期貨條例》監管。
《證券及期貨條例》附表一的定義中也說明「集體投資計劃」是指：
(i) 根據有關安排，參與者對所涉財產的管理並無日常控制，不論他們是否有權就上述管理獲諮詢或有權就上述管理發出指示；
(ii) 根據有關安排
(a) 上述財產整體上是由營辦該安排的人或代該人管理的；
(b) 參與者的供款和用以付款給他們的利潤或收益是匯集的；或
(c) 上述財產整體上是由營辦該安排的人或代該人管理的，而參與者的供款和用以付款給他們的利潤或收益是匯集的；及
(iii) 有關安排的目的或作用或其佯稱的目的或作用，是使參與者（不論以取得上述財產或其任何部分的任何權利、權益、所有權或利益的方式或以其他方式）能夠分享或收取
(a) 聲稱從或聲稱相當可能會從上述財產或其任何部分的取得、持有、管理或處置而產生的利潤、收益或其他回報，或聲稱從或聲稱相當可能會從任何該等利潤、收益或其他回報支付的款項；或
(b) 從上述財產或其任何部分的任何權利、權益、所有權或利益的取得、持有、處置或贖回而產生的，或因行使該等權利、權益、所有權或利益的任何權利而產生的，或因該等權利、權益、所有權或利益屆滿而產生的款項或其他回報。
政府說「雍澄軒」並非出售住宅物業，但它是什麼類別的投資？政府沒說。對於這類投資，政府會如何歸類以給予適當的監管以保障小投資者的利益？政府也沒說。我不知道政府有沒有從非物業買賣投資的角度去看這類房地產物業的出售的性質，例如從「集體投資計劃」的角度進行深入的研究，而對類似的投資產品加以嚴謹的監管。否則小投資者仍會在毋須負上投資顧問責任、只講利好前景不講投資風險的地產經紀不斷吹噓下繼續瘋狂。
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