【明報專訊】投資心得需要經驗累積,經歷過風浪在決策上會更精明果斷。沙田區議員龐愛蘭擁有多重身分,既是藥劑師,亦曾開設投資公司、擔任傑青協會前主席,近年更是葛量洪獎學基金委員會成員,並當上電台節目主持,可謂「周身刀張張利」。
龐愛蘭原來曾涉足不少物業投資,也一度成為「97樓蟹」,更曾遇上租霸。歸納昔日摸頂的經驗,龐愛蘭認為,投資樓市需有耐性,按部就班,量力而為。
龐愛蘭熟悉多類型投資,還是認為磚頭較為保值,所以主要的投資都在「磚頭」上,但亦曾試過碰壁,她在1997年樓市高峰期時,回流香港置業,以400餘萬元購入沙田世界花園,兩三年間單位價值急跌一半至200多萬元,慘變樓蟹。她坦言「心情梗係唔靚啦」,當時更不幸遇上租霸,雖然該名租客有樓有工人,似是好租客,豈料一年內只交了3個月租金,臨走前更破壞單位,最終龐愛蘭要自付10多萬元重新修葺。
1997年大跌市時,按息飈升至10厘以上,龐的租金收未能應付供款,要倒貼,遂抱儲蓄心態,不介意額外供款,堅持繼續供樓。經歷10年時間,單位已升值至500多萬元,終於等到升值的一天,才出售轉購其他物業,「(投資物業)未必可以大富大貴,但令我將來退休生活比較穩陣」。
買樓需問清上下層 以免中招
龐愛蘭又曾經買入一間舊樓,但當時並無問及單位上下層的情况,結果又要花費大筆金錢修理,她總結過去「中招」經驗,漸漸練成揀樓的個人心得,曾助任職社工的年輕人揀樓收租,年多前參觀沙田銀禧花園一個望花園的1樓單位,附有全新裝修,已換上新喉管,毋須大執單位已能出租,遂以279萬元買入,該單位現時已升值至400餘萬。
許多人都想擁有自己夢想的居所,龐愛蘭指出,不論地區、面積,都要先上車,「由舊樓開始,然後換到理想區分」,如她自己便守到蟹貨升值,再套現換取更多物業的首期,投資擴展至更多住宅及工商物業。
買樓涉及銀碼大,年輕人未必承擔得起,龐愛蘭建議,未有錢買樓的人士,可留意具潛質的投資工具,如早前熱炒的車位,龐曾經以20多萬元購入火炭銀禧花園車位,現時已升近80萬元,毗鄰御龍山的車位租金亦由最初年1700元升至3200元,買車位涉及銀碼不大,升值賣斷便可作上車盤的首期,當然也要考慮當區車位的供應情况。
中產買樓積累財富 政府不宜過度打壓
面對樓市不斷升溫,政府日前再度出招壓市,雙倍印花稅(雙印)令投資者買賣成本增加,身為業主的龐愛蘭會選擇以靜制動,一來未知政策會否長期執行,二來政府亦預告適當時候或再度出招,業主「賣咗買唔番,亦唔會劈價」,市場放盤少,買家入市選擇也窄,無助市民上車。
龐愛蘭續指出,樓價不斷上升乃供應不足所致,新招令市場放盤更缺乏,對遏抑樓價幫助不大,增加供應及流通量才能為樓市降溫。她續言,雙印未能幫助年輕人上車,更令中產人士失去長線投資的渠道,她指香港中產的福利不多,她的兒子就讀國際學校,自己要交稅之餘,也要為醫療及退休作準備,生活也頗吃力,不少中產都是靠長線投資物業來累積財富及為退休準備,政府實不宜過分打壓樓市。
發展商拆售酒店 看中市場需求
此外,龐愛蘭指出,政府應有新思維,發展商「銷售策略同模式簡直係叻,你認唔認同係另一回事」,以長實(0001)拆售酒店項目為例,做法雖然有爭議性,「如果補地價變成住宅後再賣會reasonable(合理)啲,也變相增加了住宅供應」,發展商相當聰明,項目數百個單位快速售罄,可見市場需求之大,政府宜從多方面增加供應。
明報記者 鄒凱婷、陸振球
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