【明報專訊】投資心得需要經驗累積，經歷過風浪在決策上會更精明果斷。沙田區議員龐愛蘭擁有多重身分，既是藥劑師，亦曾開設投資公司、擔任傑青協會前主席，近年更是葛量洪獎學基金委員會成員，並當上電台節目主持，可謂「周身刀張張利」。
龐愛蘭原來曾涉足不少物業投資，也一度成為「97樓蟹」，更曾遇上租霸。歸納昔日摸頂的經驗，龐愛蘭認為，投資樓市需有耐性，按部就班，量力而為。
龐愛蘭熟悉多類型投資，還是認為磚頭較為保值，所以主要的投資都在「磚頭」上，但亦曾試過碰壁，她在1997年樓市高峰期時，回流香港置業，以400餘萬元購入沙田世界花園，兩三年間單位價值急跌一半至200多萬元，慘變樓蟹。她坦言「心情梗係唔靚啦」，當時更不幸遇上租霸，雖然該名租客有樓有工人，似是好租客，豈料一年內只交了3個月租金，臨走前更破壞單位，最終龐愛蘭要自付10多萬元重新修葺。
1997年大跌市時，按息飈升至10厘以上，龐的租金收未能應付供款，要倒貼，遂抱儲蓄心態，不介意額外供款，堅持繼續供樓。經歷10年時間，單位已升值至500多萬元，終於等到升值的一天，才出售轉購其他物業，「（投資物業）未必可以大富大貴，但令我將來退休生活比較穩陣」。
買樓需問清上下層 以免中招
龐愛蘭又曾經買入一間舊樓，但當時並無問及單位上下層的情况，結果又要花費大筆金錢修理，她總結過去「中招」經驗，漸漸練成揀樓的個人心得，曾助任職社工的年輕人揀樓收租，年多前參觀沙田銀禧花園一個望花園的1樓單位，附有全新裝修，已換上新喉管，毋須大執單位已能出租，遂以279萬元買入，該單位現時已升值至400餘萬。
許多人都想擁有自己夢想的居所，龐愛蘭指出，不論地區、面積，都要先上車，「由舊樓開始，然後換到理想區分」，如她自己便守到蟹貨升值，再套現換取更多物業的首期，投資擴展至更多住宅及工商物業。
買樓涉及銀碼大，年輕人未必承擔得起，龐愛蘭建議，未有錢買樓的人士，可留意具潛質的投資工具，如早前熱炒的車位，龐曾經以20多萬元購入火炭銀禧花園車位，現時已升近80萬元，毗鄰御龍山的車位租金亦由最初年1700元升至3200元，買車位涉及銀碼不大，升值賣斷便可作上車盤的首期，當然也要考慮當區車位的供應情况。
中產買樓積累財富 政府不宜過度打壓
面對樓市不斷升溫，政府日前再度出招壓市，雙倍印花稅（雙印）令投資者買賣成本增加，身為業主的龐愛蘭會選擇以靜制動，一來未知政策會否長期執行，二來政府亦預告適當時候或再度出招，業主「賣咗買唔番，亦唔會劈價」，市場放盤少，買家入市選擇也窄，無助市民上車。
龐愛蘭續指出，樓價不斷上升乃供應不足所致，新招令市場放盤更缺乏，對遏抑樓價幫助不大，增加供應及流通量才能為樓市降溫。她續言，雙印未能幫助年輕人上車，更令中產人士失去長線投資的渠道，她指香港中產的福利不多，她的兒子就讀國際學校，自己要交稅之餘，也要為醫療及退休作準備，生活也頗吃力，不少中產都是靠長線投資物業來累積財富及為退休準備，政府實不宜過分打壓樓市。
發展商拆售酒店 看中市場需求
此外，龐愛蘭指出，政府應有新思維，發展商「銷售策略同模式簡直係叻，你認唔認同係另一回事」，以長實（0001）拆售酒店項目為例，做法雖然有爭議性，「如果補地價變成住宅後再賣會reasonable（合理）啲，也變相增加了住宅供應」，發展商相當聰明，項目數百個單位快速售罄，可見市場需求之大，政府宜從多方面增加供應。
明報記者 鄒凱婷、陸振球
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