【明報專訊】究竟是英雄造時勢，還是時勢造英雄？近日葵涌酒店雍澄軒拆售，雖然引來政府及輿論的高度關注，但單以投資角度而言，「超人」李嘉誠便既能乘勢，也能造勢，能夠成為香港首富，有其道理。
雍澄軒的地皮，乃在2003年前樓市仍在尋底時，由長實（0001）以廉價投得，之後地皮分兩部分發展，其一成為住宅雍雅軒，而其餘則成為了雍澄軒作酒店用途。其中雍雅軒住宅早已售罄，而雍澄軒至最近才分拆出售。
長實能「造勢」 雍澄軒售罄
今回雍澄軒300多個酒店房間，兩日左右便告售罄，一是樓市正熾熱，令到「超人」可低買高賣，此之為「乘勢」。另外，因項目屬「非住宅」，能夠避開雙額印，成為短炒投資者的炒賣工具，而長實能找出這賣點，兼之可「拆契」，則是為「造勢」，既能乘勢，又能造勢，成就了「超人」的大富大貴。
一般人造勢不容易，卻至少應能乘勢，能如李氏的低買高賣，對在樓市累積財富而言，大有幫助。至於雍澄軒抵不抵買，或應不應買，財經專欄作家周顯就認為，他不會和全港最精明的商人「對賭」，筆者則認為，買家最重要是知道自己在做什麼，若是短炒，因沒有雙額印的限制，加上樓市仍熾熱，轉售獲利不是沒可能，而事實該盤也確已出現「摩」貨成交。
樓價飈升 政府終出招
不過，若是「自住」，便容易違例兼較一般住宅麻煩，而一般情况，樓市大旺時，大家都不介意持有的物業有業權「瑕疵」，但當樓市一旦逆轉，便可能增加了租售的困難。
樓價過去3個月又再飈升，終引來政府又再出招，宣布除了港人首套住宅或換樓，其他非港人買樓，不論是住宅或非住宅物業，又或是港人買入第二套物業，都要將印花稅倍增，以增加投資物業的成本，從而遏抑樓市熾熱情况。
同時，金管局總裁陳德霖表示，要求銀行為客戶做按揭壓力測試時，要假設利率由現時升2厘，調至升3厘，住宅按揭保險的可借成數也收緊，另要求銀行承做工商物業包括車位按揭時，由最多借四至五成，調低至只借三至四成，且車位按揭年期最長只有15年。
政府壓住宅 造就工商市兩年好光景
其實，雍澄軒事件，反映不受雙額印限制的非住宅物業是如何受投資者歡迎，這也反映有關措施出台後，近兩年工商物業買賣是如何興旺，而美聯工商舖（0459）的股價，也屢見高位，惟到了近兩天卻急挫（圖1），莫非是有春江鴨，知道工商物業的印花稅也要倍增，且要和住宅一樣，在簽定臨時買賣協議時便要支付，不再如從前的待物業正式成交後，才要付印花稅。
除了美聯工商舖股價反映政府新政策可能為春江鴨一早嗅到味道，日前天水圍天榮站上蓋住宅發展項目未能收到有效標書，也可能反映發展商的觸覺一流，知道政府要做嘢，所以暫停競投有關項目。
天榮站流標 反映發展商忍手
當然，也有指是發展商認為該項目的補地價偏高，以現時同區如嘉湖山莊二手呎價仍低於5000元，但天榮站以現時補地價水平計，日後要賣7000元才有合理利潤，所以發展商才忍手。不過，這至少反映發展商至少比一般散戶清醒，不願意承擔風險，繼續以超高價去搶地。
聯儲局本周公開的會議紀錄顯示，已有聯儲局成員認為應該要商討將貨幣量寬鬆措施的「收水」條件作修訂，惹來市場認為美國有可能提前於2015年底前便加息，令近兩天股市急促調整。
商品價格下跌 小心內地經濟收縮
觀乎聯儲局紀錄曝光後，美國債息不升反跌，美國要加息未必是半年內的事，但近日包括黃金和石油等商品價格急挫，才令筆者覺得要小心，尤其有「銅博士」之稱的銅價也勁跌（圖2），而中國輸入銅的數量收縮，是否反映中國經濟可能會出現麻煩？如是，則對香港的股市和樓市，最終也可能造成不利影響。
文首提及投資樓市，要懂「勢」的重要性，明報將與王冠一教授合作，於3月2日（周六）舉辦「時勢vs.市勢」研討會，幫大家分析環球及香港最新經濟與金融市場形勢，有興趣讀者可登入以下網址報名（http://mpfinance.com/wongsir.htm）。
撰文﹕陸振球
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