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【明報專訊】本港樓市泡沫愈吹愈大，一些因素不受政府控制，政府只能在力所能及範圍內採取措施，控制泡沫膨脹的速度和一旦爆破之後，減輕對市民的影響和對經濟的衝擊。從這個角度看來，政府與金管局昨天分別以雙倍印花稅和減低按揭成數的措施，管理需求，適用範圍並擴大至包括商舖、寫字樓、工廠大廈、車位等交易，增加炒家成本，是恰當做法，此舉可以減少巨額資金湧入物業市場，減輕泡沫爆破時的破壞力。
境外炒家半年內轉手
3種稅率高達43.5%
政府再出招之後，若境外人士來港炒樓，在半年內轉手的話，繳付稅率包括雙倍印花稅（最高8.5%）、SSD（20%）、BSD（15%），即是稅率高達43.5%，所以，對境外人士來港炒樓，應該可以起到較大「阻嚇」作用。另外，金管局同時要求銀行收緊按揭成數，調低一成，目的亦是要增加交易成本，與政府出招的雙管齊下，有望使亢奮的樓市冷靜下來。
去年10月，政府加強額外印花稅（SSD）和推出買家印花稅（BSD）兩項措施，一度使炒家卻步，樓市成交大減，不過，最近一個月，特別是特首梁振英首份施政報告發表後，市場未見有具體措施壓倒炒賣，加上歐美、日本加碼量化寬鬆，熱錢游資充斥，樓市因而重拾升軌，而且價量齊升，今年1月中小型住宅單位（實用面積少於70平方米）樓價升了2%，較豪宅單位升幅更明顯。另外，截至去周五的中原城市領先指數，連續4周創歷史新高，達121.73點。
樓價持續上升的同時，風險卻顯而易見：（1）全球經濟仍在調整，本港經濟不可能獨善其身，樓價與經濟基本面背馳的現象，必然會調整；（2）市民供款負擔比率，去年第4季上升至52%，若利率上升3個百分點，比率將飈升至68%；（3）國際貨幣基金組織（IMF）一份最新報告，根據去年本港第2季經濟數據，指出本港樓價與市民收入比率，全球最高，達12.6倍，位列第2的澳洲僅為6.7倍，IMF認為，若本港利率回復至正常水平，樓價較按經濟基本因素計算的「合理水平」高30%，而去年第2季迄今，樓價又升了不少，所以按IMF的計算，本港樓價的水平不止調整三成。
樓市泡沫爆破的調整幅度是後話，政府面對低利率、熱錢流竄等客觀不可控制因素，只能在可控制範圍內做工夫。政府可控制範圍，包括增加供應，但是遠水難救近火，政府近8個月增加土地房屋供應的舉措，最快也要二三年後才收效，因此，現在只能透過需求管理，對應不合理的樓市預期；另外，炒家是樓市重回亢奮狀態的主要推動者，增加交易成本，使他們難再短炒牟利，也有助讓亢奮的樓市冷靜下來。
政府宣布印花稅加倍至8.5%和相關措施，是應對樓市現狀。其中200萬元以下樓價，印花稅率由100元增加至1.5%，加幅299倍，就是針對小型住宅單位和車位的升勢。另外，去年10月實施BSD之後，資金轉而炒賣商業樓宇、商舖、寫字樓、工廈和車位等，使非住宅物業格價大升。這類炒賣，雖然對市民居住不構成直接影響，但是仍然會吹大整體樓市泡沫，危害經濟穩定，而炒賣商舖會推高物價，羊毛出在羊身上，最終還是市民受害。現在雙倍印花稅適用於非住宅交易的物業買賣，而且在簽署買賣協議後要即時繳交，這個做法，在炒賣周期愈來愈短情况下，炒家風險因而大增，相信新措施有助冷卻非住宅物業的炒賣。
樓市風險顯而易見
置業市民宜冷靜從事
去年10月，若政府一併對非住宅物業炒賣實施壓制措施，則過去3個多月的商舖、工廈與車位等格價的不合理飈升，也可以避免。所以，在可控制範圍內採取的措施，政府或許適宜更前瞻性一點，從防患未然角度思考，較出現問題後才採取補救措施會好得多，因為出了問題，即是已經構成損害。
另外，雙倍印花稅不適用於在港只擁有一個住宅物業的香港永久居民，是合理安排，因為措施目的在打擊炒家，這樣可以避免殺錯良民。
然而，對於急欲置業的市民，看到政府壓制炒賣的同時，更應該看到樓市下調的風險。首先，由美國聯儲局最新議息紀錄看來，美國利率回升可能較預期來得早，屆時香港利率要跟隨，樓價走勢與息口絕對有關係；另外，政府推出的土地房屋供應，約二三年就會見到成效，屆時供應增加，置業難的困境就會紓緩。所以，市民研議是否入市的時候，必須周詳審視外圍經濟走勢和個人應對加息的供款能力。
政府和金管局一再出招，實質是干預市場。市場本該自然調節，政府盡量避免干預，但當市場失效，政府適度介入，不但無可厚非，而且完全有必要。然而，政府還須有前瞻性考慮，就是一旦市場逆轉，政府如何及時退出市場。十多年前的八萬五政策，董建華政府面對金融風暴，不及時調節，結果被指為拖垮樓市的一個重要因素，梁振英政府應該汲取這個教訓，做好應對預案，以便必要時派上用場。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
境外炒家半年內轉手
3種稅率高達43.5%
政府再出招之後，若境外人士來港炒樓，在半年內轉手的話，繳付稅率包括雙倍印花稅（最高8.5%）、SSD（20%）、BSD（15%），即是稅率高達43.5%，所以，對境外人士來港炒樓，應該可以起到較大「阻嚇」作用。另外，金管局同時要求銀行收緊按揭成數，調低一成，目的亦是要增加交易成本，與政府出招的雙管齊下，有望使亢奮的樓市冷靜下來。
去年10月，政府加強額外印花稅（SSD）和推出買家印花稅（BSD）兩項措施，一度使炒家卻步，樓市成交大減，不過，最近一個月，特別是特首梁振英首份施政報告發表後，市場未見有具體措施壓倒炒賣，加上歐美、日本加碼量化寬鬆，熱錢游資充斥，樓市因而重拾升軌，而且價量齊升，今年1月中小型住宅單位（實用面積少於70平方米）樓價升了2%，較豪宅單位升幅更明顯。另外，截至去周五的中原城市領先指數，連續4周創歷史新高，達121.73點。
樓價持續上升的同時，風險卻顯而易見：（1）全球經濟仍在調整，本港經濟不可能獨善其身，樓價與經濟基本面背馳的現象，必然會調整；（2）市民供款負擔比率，去年第4季上升至52%，若利率上升3個百分點，比率將飈升至68%；（3）國際貨幣基金組織（IMF）一份最新報告，根據去年本港第2季經濟數據，指出本港樓價與市民收入比率，全球最高，達12.6倍，位列第2的澳洲僅為6.7倍，IMF認為，若本港利率回復至正常水平，樓價較按經濟基本因素計算的「合理水平」高30%，而去年第2季迄今，樓價又升了不少，所以按IMF的計算，本港樓價的水平不止調整三成。
樓市泡沫爆破的調整幅度是後話，政府面對低利率、熱錢流竄等客觀不可控制因素，只能在可控制範圍內做工夫。政府可控制範圍，包括增加供應，但是遠水難救近火，政府近8個月增加土地房屋供應的舉措，最快也要二三年後才收效，因此，現在只能透過需求管理，對應不合理的樓市預期；另外，炒家是樓市重回亢奮狀態的主要推動者，增加交易成本，使他們難再短炒牟利，也有助讓亢奮的樓市冷靜下來。
政府宣布印花稅加倍至8.5%和相關措施，是應對樓市現狀。其中200萬元以下樓價，印花稅率由100元增加至1.5%，加幅299倍，就是針對小型住宅單位和車位的升勢。另外，去年10月實施BSD之後，資金轉而炒賣商業樓宇、商舖、寫字樓、工廈和車位等，使非住宅物業格價大升。這類炒賣，雖然對市民居住不構成直接影響，但是仍然會吹大整體樓市泡沫，危害經濟穩定，而炒賣商舖會推高物價，羊毛出在羊身上，最終還是市民受害。現在雙倍印花稅適用於非住宅交易的物業買賣，而且在簽署買賣協議後要即時繳交，這個做法，在炒賣周期愈來愈短情况下，炒家風險因而大增，相信新措施有助冷卻非住宅物業的炒賣。
樓市風險顯而易見
置業市民宜冷靜從事
去年10月，若政府一併對非住宅物業炒賣實施壓制措施，則過去3個多月的商舖、工廈與車位等格價的不合理飈升，也可以避免。所以，在可控制範圍內採取的措施，政府或許適宜更前瞻性一點，從防患未然角度思考，較出現問題後才採取補救措施會好得多，因為出了問題，即是已經構成損害。
另外，雙倍印花稅不適用於在港只擁有一個住宅物業的香港永久居民，是合理安排，因為措施目的在打擊炒家，這樣可以避免殺錯良民。
然而，對於急欲置業的市民，看到政府壓制炒賣的同時，更應該看到樓市下調的風險。首先，由美國聯儲局最新議息紀錄看來，美國利率回升可能較預期來得早，屆時香港利率要跟隨，樓價走勢與息口絕對有關係；另外，政府推出的土地房屋供應，約二三年就會見到成效，屆時供應增加，置業難的困境就會紓緩。所以，市民研議是否入市的時候，必須周詳審視外圍經濟走勢和個人應對加息的供款能力。
政府和金管局一再出招，實質是干預市場。市場本該自然調節，政府盡量避免干預，但當市場失效，政府適度介入，不但無可厚非，而且完全有必要。然而，政府還須有前瞻性考慮，就是一旦市場逆轉，政府如何及時退出市場。十多年前的八萬五政策，董建華政府面對金融風暴，不及時調節，結果被指為拖垮樓市的一個重要因素，梁振英政府應該汲取這個教訓，做好應對預案，以便必要時派上用場。
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