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【明報專訊】近期，地政總署對兩個位於工業大廈的「迷你倉」，以違反地契規定為由，把兩個工廈單位「釘契」；此事若反映政府全面執行地契規定，則現在大多數在工廈單位營運的迷你倉，能否繼續營運就成為疑問。市民對迷你倉的需求日增，亦成為一個經營行業，政府以執行地契思維處理迷你倉，是否恰當值得商榷。政府應從政策層面研究迷你倉相關事宜，立法規管才是正確選擇。
迷你倉約10多年前開始在本港出現，大多設在工廈，主要是租金成本較低，一般人創業也較易負擔。迷你倉在港很快就獲得市民認同，因為可以租用迷你倉存放衣服雜物，釋放居住空間。由於有市場、有需求，不少人加入營運，迷你倉如雨後春筍，愈開愈多；據一項非正式統計，目前本港約有500間迷你倉，約為10萬名顧客提供服務。可見這個行業發展得很快，而本港難以拓闊居住面積，展望前景，迷你倉應該還有發展空間。
工廈營運迷你倉
地署指違例「釘契」
去年10月，地政總署向葵涌成美工業大廈兩個單位發警告信，指單位用作迷你倉，違反地契規定，要求業主糾正；業主在限期過後未有行動，兩個單位被地政總署「釘契」。據知，過去3年，地政總署曾就葵涌區內營運的迷你倉，合共向4個單位業主發出警告信（包括成美工廈兩宗個案），並已「釘契」。據本報記者抽查發現，設在工廈的迷你倉最少有300間，若在工廈經營迷你倉都違例，從成本效益而言，無異於宣告這個行業「死亡」。
地政總署的法理依據，是工廈單位地契訂明只准作「工業或貨倉」、「工業」用途。過去曾有案例，有銀行租用工業大廈做區域數據中心，而工廈地契規定「工業或貨倉」用途，地政總署便要求銀行糾正，銀行入稟法庭；經過審理，法官裁定銀行敗訴，指出工廈是否符合工業用途須考慮有沒有生產過程及製造出物品，並認為銀行的數據中心不涉及生產和製造，因此不符合工業用途。至於數據中心的運作，法官亦認為不符合一般貨倉的日常運作。
迷你倉的營運主要是接收顧客交來的儲存物品，負責看管，並無生產過程，也沒有製造出一些物品；另外，迷你倉作為貨倉的功能，不具備貨倉儲存貨品的一般後果，例如作售賣、派遞或其他商業用途等。因此，以該銀行的判例，地政總署取締在工廈的迷你倉，法例理據強固，若業界要司法覆核挑戰地政總署的決定，看來絕不容易。
不過，迷你倉並非是突然出現的新生事物，其存在營運已經超過10年；過去地政總署不執法，到成行成市之後，才翻舊帳指違反地契規定，是否有疏忽，值得探究。例如2010年，規劃署把迷你倉歸類為「非污染工業用途」，屬經常准許用途，曾經認同工廈可經營迷你倉，經營者毋須向城規會申請規劃許可。規劃署的歸類與地政總署執行地契規定有矛盾，揭示這兩個部門就工廈能否營運迷你倉，處理不同。
迷你倉無安全隱患
符合活化工廈政策
地政總署亦是城規會成員之一，其管轄範疇規定「工業或貨倉」用途的工廈，不能營運迷你倉，則地政總署官員應該對規劃署的歸類，即時提出意見，據所知情况，地政總署並無異議。據知，現在有經營者根據城規會的資料，認為迷你倉被定義為「非污染工業用途」，符合地契所指的工業用途，並不牴觸地契。此事，最終若發展至業界與政府對簿公堂，就看法庭如何判決，可是政府沒有政策對應迷你倉，部門之間各自為政，業界陷入前景不明朗，卻是客觀事實。
政府若一刀切，以地契規定取締迷你倉，或許經得起司法覆核的考驗，不過這是否應該就此封殺迷你倉，政府有必要深入研究。首先，迷你倉有市場需求，可視為便民舉措；其次，迷你倉設在工廈，多是儲存家具和雜物，不會儲存易燃等工業原材料，當局經評估認為迷你倉不會對工廈有構成安全風險，所以規劃署才把迷你倉歸類為「非污染工業用途」；另外，政府若全面取締迷你倉，不單極可能消滅了這個行業，對以10萬計市民亦帶來不便。
政府近年積極「活化」工廈，盡量利用工廈空間，以免浪費資源，迷你倉設在工廈，與政府的政策目標契合；政府若認為迷你倉經營者因為工廈租金低廉而得益，則可以仿效規管寫字樓在工廈營運的做法，收取標準化豁免費用，讓公帑也有收益。總之，迷你倉並非十惡不赦的壞事，目前已知情况，只看到它對社會起着積極正面作用，政府制訂整套政策，立法規管，容許迷你倉在工業大廈營運，與梁振英政府民生無小事的施政理念契合。因此，立法規管而非取締迷你倉，是政府應該思考和研究的方向。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
迷你倉約10多年前開始在本港出現，大多設在工廈，主要是租金成本較低，一般人創業也較易負擔。迷你倉在港很快就獲得市民認同，因為可以租用迷你倉存放衣服雜物，釋放居住空間。由於有市場、有需求，不少人加入營運，迷你倉如雨後春筍，愈開愈多；據一項非正式統計，目前本港約有500間迷你倉，約為10萬名顧客提供服務。可見這個行業發展得很快，而本港難以拓闊居住面積，展望前景，迷你倉應該還有發展空間。
工廈營運迷你倉
地署指違例「釘契」
去年10月，地政總署向葵涌成美工業大廈兩個單位發警告信，指單位用作迷你倉，違反地契規定，要求業主糾正；業主在限期過後未有行動，兩個單位被地政總署「釘契」。據知，過去3年，地政總署曾就葵涌區內營運的迷你倉，合共向4個單位業主發出警告信（包括成美工廈兩宗個案），並已「釘契」。據本報記者抽查發現，設在工廈的迷你倉最少有300間，若在工廈經營迷你倉都違例，從成本效益而言，無異於宣告這個行業「死亡」。
地政總署的法理依據，是工廈單位地契訂明只准作「工業或貨倉」、「工業」用途。過去曾有案例，有銀行租用工業大廈做區域數據中心，而工廈地契規定「工業或貨倉」用途，地政總署便要求銀行糾正，銀行入稟法庭；經過審理，法官裁定銀行敗訴，指出工廈是否符合工業用途須考慮有沒有生產過程及製造出物品，並認為銀行的數據中心不涉及生產和製造，因此不符合工業用途。至於數據中心的運作，法官亦認為不符合一般貨倉的日常運作。
迷你倉的營運主要是接收顧客交來的儲存物品，負責看管，並無生產過程，也沒有製造出一些物品；另外，迷你倉作為貨倉的功能，不具備貨倉儲存貨品的一般後果，例如作售賣、派遞或其他商業用途等。因此，以該銀行的判例，地政總署取締在工廈的迷你倉，法例理據強固，若業界要司法覆核挑戰地政總署的決定，看來絕不容易。
不過，迷你倉並非是突然出現的新生事物，其存在營運已經超過10年；過去地政總署不執法，到成行成市之後，才翻舊帳指違反地契規定，是否有疏忽，值得探究。例如2010年，規劃署把迷你倉歸類為「非污染工業用途」，屬經常准許用途，曾經認同工廈可經營迷你倉，經營者毋須向城規會申請規劃許可。規劃署的歸類與地政總署執行地契規定有矛盾，揭示這兩個部門就工廈能否營運迷你倉，處理不同。
迷你倉無安全隱患
符合活化工廈政策
地政總署亦是城規會成員之一，其管轄範疇規定「工業或貨倉」用途的工廈，不能營運迷你倉，則地政總署官員應該對規劃署的歸類，即時提出意見，據所知情况，地政總署並無異議。據知，現在有經營者根據城規會的資料，認為迷你倉被定義為「非污染工業用途」，符合地契所指的工業用途，並不牴觸地契。此事，最終若發展至業界與政府對簿公堂，就看法庭如何判決，可是政府沒有政策對應迷你倉，部門之間各自為政，業界陷入前景不明朗，卻是客觀事實。
政府若一刀切，以地契規定取締迷你倉，或許經得起司法覆核的考驗，不過這是否應該就此封殺迷你倉，政府有必要深入研究。首先，迷你倉有市場需求，可視為便民舉措；其次，迷你倉設在工廈，多是儲存家具和雜物，不會儲存易燃等工業原材料，當局經評估認為迷你倉不會對工廈有構成安全風險，所以規劃署才把迷你倉歸類為「非污染工業用途」；另外，政府若全面取締迷你倉，不單極可能消滅了這個行業，對以10萬計市民亦帶來不便。
政府近年積極「活化」工廈，盡量利用工廈空間，以免浪費資源，迷你倉設在工廈，與政府的政策目標契合；政府若認為迷你倉經營者因為工廈租金低廉而得益，則可以仿效規管寫字樓在工廈營運的做法，收取標準化豁免費用，讓公帑也有收益。總之，迷你倉並非十惡不赦的壞事，目前已知情况，只看到它對社會起着積極正面作用，政府制訂整套政策，立法規管，容許迷你倉在工業大廈營運，與梁振英政府民生無小事的施政理念契合。因此，立法規管而非取締迷你倉，是政府應該思考和研究的方向。
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