樓價高企 非因發展商囤貨

【明報專訊】在上周談到本港樓市問題。自由市場是保證「不會有錢沒有人去拿」的機制，在理論上，本港樓價高企應是會引致市場力量去處理這問題。不過，在實際上，似乎市場力量暫時未能處理這問題。


有人說這是因為發展商囤積居奇，刻意推高樓價。這個解釋最簡單，最易為人接受。不過，不幸地，現實往往是比很人想像複雜，很少是純粹由三幾個「壞人」造成。從客觀數據和現實情况的角度看，香港的主要地產商都並非是有「刻意不賣，以抬高樓價」的行為。香港市場上的確存在有些物業落成了也不賣的現象，但這應是相當個別的情况，其背後亦應是有其個別原因，性質也似乎是像「待價而沽」多過「囤積居奇」。


發展商土儲比九十年代少

值得留意的是，不少大發展商今天的發展物業的土地儲備，面積一般是比它們在九十年代的水平為少，而過去幾年買了一手樓的人士，不少也有不俗的帳面利潤。換句話說，市場上並非有「有地不建、建完不賣」的情况。事實上，本港地價不菲、物業發展周期偏長，再加上市場情况又很容易受難以預測的外圍變化所影響，因此「有地不建、建完不賣」的行為，隱含不少成本和風險，所以這情况並非已普遍出現。


換句話說，本港樓價的問題，是反映儘管發展商頗願意賣貨，但樓價依然高企。當然，一手樓在近年似乎亦是有「豪宅化」的趨勢，這是一個值得留意的發展，會再談這問題。


施慧雅

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