【明報專訊】新一屆政府「七一」上場後似未有新的打壓樓市措施，樓市樂觀情緒再現。獅子山學會創辦人之一、知名政經評論人李兆富（筆名利世民）卻指出，港人偏重於關注本地政策和供應量對樓市的影響，其實根據歷史數據，自香港採用聯繫匯率，香港樓價表現便同美元匯價和美息走勢有更密切關係。近月美元匯價已有見底迹象，美息也處於近乎跌無可跌的極低位，中長期因兩者回升令樓價受壓的風險大增。
他又指出，港人投資的風險意識薄弱，不少人不明白買樓屬高槓桿行為，也不知道如何分散風險。
李兆富曾在2007年港股直通車消息傳出後，大手買入港交所（0388）及中國人壽（2628）的窩輪，並進行不斷轉換行使價的交易。在總理溫家寶說無直通車後平了倉，短短約10星期勁賺了9至10倍利潤，「可算是自己的trade of century（世紀交易）」。
7成樓按 等同3.3倍槓桿
李事後回想，當時賺大錢其實不乏好運的因素，從中體會到槓桿的威力：成功固然大賺，但若看錯市而不能止蝕，也可以傾家蕩產。他往後投資便絕少牽涉槓桿買賣。
他指出，「其實買樓同樣是涉及高槓桿，一般人只付3成首期，承做7成按揭，等於3.3倍槓桿。一些人透過按揭保險以九成半按揭買樓，槓桿更高達20倍！」
360期供款 一期不能斷
李又指出，一般人買樓以為「長揸必勝」，但要揸多少時候？「要知道，如果是做30年的按揭，那便要肯定自己360期供款，一期也不能欠供，否則便會被收樓，如何長揸？」
因此，李兆富指買樓一定要有風險意識，不是付了首期後便可盲目看好樓市。按揭買樓前要確知自己的工作是否穩陣，是否整個家庭只靠一個人負擔，又或是否只有一份工作或收入，又或一旦失業，可有餘資繼續供樓至少數個月……。
買一住宅 不如買數個車位
至於其他減低買樓風險的辦法，例如若有錢投資一個豪宅，可考慮分散為買數個一般住宅單位，則就算有一個租客走佬，也不至所有單位的租金收入都「斷纜」。又如，若資金只夠買一個住宅單位，可慮改買4至5個車位，則除了可分散租金收入來源外，也可避免了單位或鄰宅變成凶宅的風險
樓市最大風險 為美元美息反彈
李兆富指出，不計個人，單以樓市見頂風險而論，最有可能的因素是美元和美息回升。
另外，李氏認為香港人有一種幻覺，「覺得大陸人呢幾年有錢咗，紛紛來港買樓，所以香港樓價長升長有。」不過內地人來港買樓，其中一個原因是近年港元隨美元貶值。人民幣相對港元升值，令港樓在內地人眼中愈來愈廉宜。一旦美元回升，港元計價的香港樓宇便也會隨之升值，到時內地人便會發覺將港樓賣出套現匯回內地會有大幅賺價，香港樓市便會承受壓力。
此外，內地銀根變得緊張，李稱其任職銀行的友人指出，「銀行要開高少少息吸納散戶存款，好耐未發生過呢樣嘢」，也不利內地資金流入香港樓市。
新供應少 樓價也可跌
李兆富認同「財爺」曾俊華近年不斷提出香港樓市存在泡沫風險的說法，因樓市不會永遠不斷上升。比如「擲骰仔」遊戲，若連續開了十鋪大，賭仔一定會認為第十一鋪會再開大。就如香港樓市近年大漲小回，已令不少人覺得樓價以後也會只升不跌，風險意識大減。
常有不少評論說供應少，樓價必升，但97至03年間，樓宇供應也曾急降，卻未見樓市即時回升。李氏指出，樓價升跌不能單純看供應，因為existing housing stock（現存樓宇）也是潛在供應，新增供應量只是總供應的一部分，一旦市場心理預期改變，二手放盤可快速增加而令供應急增，樓價也可以急跌。
明報記者 鄒凱婷、陸振球
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財經
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