框架內放鬆 考驗樓市調控智慧

【明報專訊】雖然近期被推上風口浪尖的河南省樓市微調再度遭遇「曇花一現」的命運，然而央行連續的降息及北京地王的再現，都加重了市場對樓市回暖的預期。


中國總理溫家寶日前再度強調樓市調控「不動搖」，但宏觀經濟持續尋底，愈來愈多的地方政府預料將跟隨河南等地步伐，嘗試在中央容忍的範圍內適度鬆動樓市。未來，如何避免「框架內放鬆」被市場誤讀為政策全面鬆動的信號，將考驗調控者的智慧。


河南樓市新政 「破壞力」有限

日前，有媒體引述河南省政府官方網站消息稱，該省已下發文件，意圖從「首套房認房不認貸」、「銀行對首套房七折利率支持」及「鬆動公積金貸款限制」這3方面出發為樓市鬆綁。這引起各方高度關注。


不過，從具體效果來看，確定「首套房認房不認貸」原則的作用是讓此前有貸款紀錄，但名下沒有住房的居民可以再度貸款買房。和公積金貸款鬆動一樣，這一招所能釋放的購房需求較為有限。


在各大行紛紛取消房貸利率折扣，甚至上浮利率的大環境下，文件中的「七折利率」倒是極為惹眼。不過，目前內地5年期銀行存款利率上限是5.61厘，按照七折計算的首套房貸優惠利率僅為4.76厘。從銀行角度來講，實在很難接受一個明顯虧本的買賣。


各地政策鬆動 遭無差別攻擊

從上述分析不難發現，河南此番微調樓市，不僅「破壞力」有限，甚至可能根本無法執行。即使如此，這份文件依然引來了如潮的指摘聲。在新聞傳出後不到24小時的時間裏，河南方面便已開始進行澄清。


類似這樣的戲碼，從2011年下半年起，就開始在各地不斷上演。這段時間裏，幾乎任何「鬆動」、「微調」都會被輿論扣上「無視中央精神 對抗樓市調控」的帽子。


但事實上，在中央調控的大方向下，各地根據自身情况對政策的「鬆緊」進行微調是理所當然的事情。服務於剛性需求的政策鬆動，也一直是中央所提倡的調控方向。


不過，媒體和一些官方部門之所以選擇忽視「微調」內容，對幾乎所有「微調」舉動進行無差別攻擊，並非無理取鬧，其主要原因是擔心「各地的適度鬆動」會被市場曲解為「全面放鬆」。


遏抑需求 房價或報復式反彈

這種擔憂不無道理。6月份的前20天，全國54個大中城市累計新房銷售套數較5月同期增加11%。其中，三線城市回升17%，明顯高於平均水平。7月初，北京新地王更是緊接着央行降息出現。


分析人士稱，成交量的回升一方面得益於開發商以價換量的舉措，另一方面還是因為市場預期發生了較為明顯的變化。


該人士指出，中國本輪樓市調控主要是通過行政手段壓制購房者需求，同時擠壓開發商的資金鏈。如果鬆動預期進一步加強，讓遭壓制已久的需求湧入市場和明顯縮水的供給相碰撞，內地房價可能會迎來報復性的反彈。


不過問題在於，伴隨着內地經濟持續下行，會有愈來愈多的地方政府開始嘗試在中央容忍的範圍內為樓市鬆綁。在這一過程中，如何避免各地的「框架內放鬆」成為損壞樓市調控大堤的「蟻穴」，將考驗各方智慧。


馮其十