【明報專訊】恒基地產（0012）主席李兆基最近在北京接受訪問時，談到有什麼投資好建議，他就認為現時買股好過買樓。事實上，今年以來恒地雖然不斷賣樓，但人稱「四叔」的李兆基就密密回購自己公司的股票。
四叔仲好風趣打譬喻，如果有男友給女友1000萬元，女方問他投資什麼好，買樓好不好？他就會回答： 「買層普通住嘅樓，兩三年後只會升少少，不會升得多。大家都知道，香港就快有很多居屋及公屋供應，土地供應亦會增加。供應大咗，貨多市不爽。」他會這樣建議，買樓的話，兩、三年後可能只會賺少少，甚至無賺；倒不如買股票，1000萬兩年後變2000萬。「樓價或漲10%，但股市有機會漲一倍。有膽做孖展的話，1000萬到時變4000萬元。」
李兆基：買股好過買樓
李兆基更以自己間公司做說明，佢話恒地股價估值應達100元，但現在股價唔夠40元，折讓大，等兩、三年後復蘇，折讓收窄，等於可以升一個開。
筆者朋友看罷四叔篇訪問，就話股市同樓市，除咗用折讓有幾大做比較，也可以用「市盈率」做分析，就以恒地市盈率為例，現時只係5倍幾，真係非常罕見，至於反映整體股市的恒生指數，市盈率亦係得8倍幾，絕對是偏低水平。
住宅「市盈率」近97爆煲水平
至於樓市，也可以利用租金回報率來模擬計出「市盈率」，比方說，若一項物業每年收租回報有10厘，如果租金不變，則代表淨收租的話，約10年後可以回本，即樓市的市盈率為10倍，而根據中原地產促成的交易做統計，截至今年4月底的一般住宅租金回報率約3.53厘，折算為市盈率的話，便高於28.3倍！還要考慮，買樓收租，往往業主要「全包」，即要支付差餉、維修等費用，如此，則現時樓市的真正市盈率便高達30多倍，遠遠拋離港股或恒地股價，令到買地產股和買樓，前者較「抵買」的說法得到支持。
另外，根據過往歷史，當港股市盈率跌至6至8倍的水平，往往是見底先兆，而若升至接近20倍，則離見頂也不遠。至於樓市，上次97年樓市泡沫快破時，「市盈率」與現時超過28倍相若，是否代表樓市已接近見頂？
這又未必，皆因現時與97年有一個重大的分別，就是利率水平的差異。要知道，借孖展買股的人未必太多，但大部分人買樓，都會向銀行申請按揭，所以利率高低，絕對會影響市民的買樓意欲，97年時供樓利息介乎8厘至10厘之間，現時的供樓利率則只為2厘多，相差近4倍，因此就算現時樓市市盈率已升至97年時接近爆煲水平，一旦利率仍處超低水平，樓市仍只可以以出現警號視之，未必即爆。事實上，近期因避險關係，美國10年期債息再度跌至1.4厘多的新低，在聯繫匯率制度之下，若美國息口一日受壓，香港息率也升不到哪裏去。
利率處超低水平 樓市未虞即爆
財政司長曾俊華日前在網誌撰文，指香港樓市正面臨冰與火的困境。所謂的「冰」，乃指環球經濟疲弱，外圍不穩定的因素已累積到危險的水平，至於「火」，則是低利率和流動資金充裕的環境，令到樓市面對的風險與日俱增。
財爺指出，「在環球經濟疲弱、不穩定性正累積的背景之下，近期樓市的急速反彈與宏觀經濟情况絕不匹配，情况並不健康。
這次反彈適時提醒我們，一日低息及流動資金充裕的環境仍然存在，樓市很容易會再次出現不理性亢奮的情况 」。
「火」暫勝於「冰」 小心息口回升
根據財爺的分析，現時樓市表現，無疑是「火」暫勝於「冰」，即是說，一日低息環境不變，樓市仍是難大跌。不過，一旦利率急速回升，在高市盈率下的樓市，便會變得危險。
在冰與火的決戰下，不少人對樓市前景感到迷茫。如此，則不妨多聽專家意見，以助制定更佳的投資和置業決策。
筆者明日將於會展舉辦的Smart Expo（國際房產及投資博覽）主持兩場樓市研討會，包括與Neutron基金創辦人張一鳴探討「香港及內地房地產市場概况」，以及和「商場醫生」沈永年和美聯工商舖行政總裁黃漢成，一起討論「現在是投資香港商舖的好時機嗎？」，詳情可登入以下網址瀏覽（http://www.smartexpos.com）。
明報記者 陸振球
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財經
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